??權益銷售增長28.4%；拿地較為謹慎；盈利有提升空間。

??◎  作者 / 房玲、洪宇桁

??核心觀點

??【權益銷售增長28.4%，長三角成為貢獻較大的區域】2021年上半年新力控股實現了合約銷售額587.89億元，同比增長了35%；權益銷售額270.4億元，同比增長了28.4%，銷售規模的權益比例約為46%，企業當前仍比較依靠合作推動規模增長。上半年對新力銷售貢獻最大的區域從江西變成了長三角地區，銷售占比達到了37%，全國化布局已經展現出不錯的效果。

??【上半年拿地謹慎，總土儲主要位于南昌和惠州】上半年新力在拿地方面較為謹慎，企業新增了5幅土地，總建筑面積約為96萬平方米，權益建面51.3萬平米，新增土地權益總價21.3億元，權益比例為53.4%，。而在總土儲方面新力共擁有155個項目，總土地儲備權益建面為1440萬平方米，足夠企業2-3年的發展。其中江西的南昌和粵港澳的惠州是企業現有布局的重點城市，企業在享受單城市深耕帶來的穩定收入的同時也需關注單城市市場波動帶來的影響。

??【毛利率21.7%，改善成本控制和稅項開支維持凈利率】上半年新力實現營業收入112.19億元，同比增長了28.9%，毛利潤同比減少了7.28%至24.38億元。毛利率為21.7%，目前已售未結轉項目的毛利率和上半年水平差不多，未來兩年新力的毛利率有可能仍保持在20%左右的水平。與毛利率相比，新力凈利率下降幅度較低，主要是因為企業的成本控制有所優化，同時還大幅改善了稅項開支長期偏高的問題，未來企業的凈利率水平預計仍將有提升的空間。

??【債務結構改善，目標一年內進入綠檔】期末新力的凈負債率較期初大幅降低了13.1個百分點至50.5%，現金短債比為1.45，剔除預收賬款的資產負債率為73.5%，因此三條紅線中企業踩線了一條，企業目標在一年以內滿足三條紅線的全部指標。從債務期限來看，新力1年內和1-2年內到期的有息負債占比分別為45%和34%，仍需增加長期融資。

??01 銷售

??權益銷售增長28.4%
上半年長三角貢獻較大

??2021年上半年新力控股實現了合約銷售額587.89億元，同比增長了35%；權益銷售額270.4億元，同比增長了28.4%，回款率為78%。上半年新力銷售規模的權益比例約為46%，比2020年的44.3%略有提高，企業當前仍比較依靠合作推動規模增長。

??從銷售的區域分布來看，上半年對新力銷售貢獻最大的是長三角地區，貢獻占比達到了37%；接下來是企業大本營的江西省，占比為27%；中西部及其他重點城市占比為23%，粵港澳大灣區占比13%。整體來看，上半年新力銷售額在全國各大區域的分布相比于2020年全年有一定的變化，全國化布局已經展現出不錯的效果，未來需要繼續保持。

??展望未來的銷售增長，新力上半年已經完成了51%的全年權益銷售金額目標，下半年需要完成259.8億元的權益銷售額。下半年新力預計的可售貨值權益總額人民幣440億元，達到59%的去化率就能完成全年目標，上半年新力的去化率為65%，完成全年目標難度應該不大。

??02 投資

??上半年拿地謹慎
總土儲主要位于南昌和惠州

??由于上半年集中供地政策以及土地市場較為火熱的影響，新力在拿地方面較為謹慎，企業新增了5幅土地，總建筑面積約為96萬平方米，權益建面51.3萬平米，權益比例為53.4%；新增土地權益總價21.3億元，權益拿地銷售比0.08。

??截至2021年中期，新力共擁有155個項目，總土地儲備權益建面為1440萬平方米，足夠企業2-3年的發展，其中一二線以及新一線城市占比約為84%。新力的總土儲區域分布整體看來和2020年的變化不大，主要仍位于江西以及粵港澳大灣區兩個地區，其中江西的南昌和粵港澳的惠州是企業現有布局的重點城市，兩個城市對于企業總土儲的占比就分別為26%和25%，兩個城市的土儲就占整個集團的一半。這種布局方式有利于企業集中力量在單城市市場站穩腳跟，形成穩固的大本營帶來穩定的銷售以及品牌影響力。

??03 盈利

??毛利率21.7%
改善成本控制和稅項開支維持凈利率

??上半年新力實現營業收入112.19億元，同比增長了28.9%，毛利潤同比減少了7.28%至24.38億元，毛利率為21.7%，主要是因為行業整體的毛利率都有所下降，同時新力上半年交付物業的成本比去年同期更高。新力目前已售未結轉項目的權益金額約為600億元，毛利率和上半年水平差不多，因此未來兩年新力的毛利率有可能仍保持在20%左右的水平。

??上半年新力三費比率同比降低了2.1個百分點，企業的成本控制有所優化，加上還大幅改善了稅項開支長期偏高的問題（2017年以來企業的稅項開支對稅前利潤的占比一直在60%以上，而上半年企業的稅項開支對稅前利潤占比為50%，同比降低了8.5個百分點），上半年凈利潤同比增長2.4個百分點至8.92億元，股東應占核心凈利潤同比增長7.4個百分點至7.3億元。上半年新力凈利率同比降低了2.1個百分點至7.9%，歸母凈利率也同比降低了2.6個百分點至6.8%，盈利能力仍有提升空間。

??04 償債

??債務結構改善
目標一年內進入綠檔

??截至2021年中期新力的持有現金約為193.49億元，較于期初增加了10.4%；總有息負債為295.69億元，減少了0.3%；企業的權益則增加了6.1%至202.34億元，因此企業的凈負債率大幅降低了13.1個百分點至50.5%。現金短債比為1.45，剔除預收賬款的資產負債率為73.5%，三條紅線中企業踩線了一條，企業目標在一年內進入綠檔。期末，新力合聯營投資額133.65億元，是歸母權益的1.31倍，企業非并表項目較多，表外負債也需關注。

??上半年新力的融資渠道繼續打開，在銀行貸款方面，新力上半年新進入了廣發銀行的白名單，新增了多家銀行授信，包括工商銀行、光大銀行等。截至2021年中期獲得的授信總額為人民幣952億元，其中未使用的額度占比約為74%。在發行債券方面，新力上半年新增了20億深交所供應鏈ABS，10億交易所協會ABN的發行額度。融資方式的多元化也讓企業的融資成本得到了降低，截至2021年中期新力總借貸的加權平均融資成本相較于2020年底繼續下降了0.4個百分點至8.7%。但是在負債結構方面，期末新力1年內到期的債務占比45%，1-2年到期的債務占比34%，2年內到期的負債占比將近80%，負債結構有待優化，需適當增加長期融資，這樣也能進一步降低企業融資成本。