??結轉物業均價有所提升；盈利能力和財務狀況需要積極改善。

??◎  作者 / 房玲、洪宇桁

??核心觀點

??【結轉銷售物業能級有所提升，銷售均價大幅提高】2021上半年正商實業實現物業銷售收入55.42億元，同比增加了163.3%；結轉物業總建面為36.7萬平米，同比增加了115.9%。結轉收入和面積的增加主要來源于正商四個新落成的物業項目，由于這些結轉項目所處區位能級相比于2020年整體有所提升，因此銷售均價相比于2020年全年整體提高了42.4%至15101元/平米。

??【上半年鄭州拿地有所減少，省外擴張有待加強】上半年正商實業的新增土儲總建面約為124萬平米，同比減少了58.4%，總價約124億元。從建面分布來看約有21%位于商丘，其次則有18%位于洛陽，整體看來正商依然在全力深耕大本營河南，不過上半年企業在鄭州的擴張速度有所減緩。值得注意的是，正商全國化發展的步伐走得并不是很快，未來有待加速?！疽蚪Y轉政策住房等低利潤率物業項目，利潤率大幅下降】上半年正商實業實現營業收入55.96億元，同比增加了150%；毛利潤卻同比減少了28.8%至4.34億元，因此毛利率同比大幅降低了19.5個百分點至7.75%，凈利率也下降了2.99個百分點至1.89%。正商的利潤率大幅減少主要是因為期內結轉了較多利潤率較低的物業項目，在擺脫這些項目的影響之后未來的利潤率可能會有所提高。

??【三條紅線全部踩線，仍需繼續改善財務狀況】截至2021年中期正商實業的凈負債率較期初降低了9.24個百分點至133.6%，現金短債比為0.41，長短期債務比為0.95，短期的償債壓力較大。剔除預收賬款的資產負債率為80.29%，企業未來需要在母公司的支持下積極改善財務狀況。

??01 銷售

??結轉銷售物業能級有所提升
銷售均價大幅提高

??2021上半年正商實業實現物業銷售收入55.42億元，同比增加了163.3%；結轉物業總建面為36.7萬平米，同比增加了115.9%。結轉收入和面積的增加主要來源于正商四個新落成的物業項目，即北京正商明苑、北京正商雅筑佳苑、鄭州正商啟航國際廣場一期及鄭州正商蘭庭華府（峪景佳苑）。由于這些結轉項目所處區位能級相比于2020年整體有所提升，因此銷售均價相比于2020年全年整體提高了42.4%至15101元/平米。從合約負債規模來看,截至2021年中期正商實業的合約負債為292.87億元，企業未來的結轉收入有一定的保障。

??02 投資

??上半年鄭州拿地有所減少
省外擴張有待加強

??上半年正商實業的新增土儲總建面約為124萬平米，同比減少了58.4%，總價約124億元。新增土儲的同比大幅減少，主要是因為正商集團在2020年上半年將子公司興城控股旗下的項目注入正商實業。如果不算這筆資產注入的話，2021年上半年正商實業的新增土儲土地面積同比減少了22.6%至50.6萬平米，企業的拿地力度仍有所放緩，可能和上半年土地市場過于火熱有一定的關系。上半年正商集團的所有新增土儲均以正商實業的名義獲得，未來隨著集團可能的資產注入以及未注入項目的逐漸清盤，正商實業將完全覆蓋集團的房地產業務。

??上半年正商實業的新增土儲均位于河南省，從建面分布來看約有21%位于商丘，其次則有18%位于洛陽，整體看來正商依然在全力深耕大本營河南，不過上半年企業在鄭州的擴張速度有所減緩。值得注意的是，正商在2017年首次踏出河南進入北京之后就宣布企業開始全國化發展，但是就目前的情況看來其全國化的步伐走得并不是很快，未來有待加速。

??截至2021年中期，正商實業擁有總土儲約1130萬平方米，其中包括發展中建面約693萬平方米以及規劃中建面約437萬平方米，足以滿足企業于未來3年的開發需求。

??03 盈利

??因結轉政策住房等低利潤率物業項目
利潤率大幅下降

??上半年正商實業實現營業收入55.96億元，同比增加了150%；毛利潤卻同比減少了28.8%至4.34億元，因此毛利率同比大幅降低了19.5個百分點至7.75%，凈利率也下降了2.99個百分點至1.89%。正商的利潤率大幅減少主要是因為期內結轉了較多利潤率較低的物業項目，包括指定為政策相關住房且售價受政府嚴格控制的物業項目，以及2020年因為疫情導致成本較高的項目等。在擺脫這些項目的影響之后，企業未來的利潤率可能會有所提高。

??04 償債

??三條紅線全部踩線
仍需繼續改善財務狀況

??截至2021年中期，正商實業的持有現金約為28.23億元，較于期初減少了27%；總有息負債為133.31億元，減少了11.9%；企業權益則變化不大，僅略微減少了0.3%至78.65億元，因此企業的凈負債率較期初降低了9.24個百分點至133.6%，但是仍然超過紅線要求，企業的凈負債率仍需繼續降低。

??在負債結構方面，2021年中期正商實業的現金短債比為0.41，長短期債務比為0.95，短期的償債壓力較大，需要企業注意。同時由于企業剔除預收賬款的資產負債率為80.29%，因此企業踩中了所有紅線，未來需要在母公司的支持下積極改善財務狀況。