??銷售增速不及TOP20平均，仍保持較高投拓力度。盈利方面毛利率三連降至19.6%，剔預資產負債踩中紅線，新城較依賴應付賬款融資，有一定的財務風險。

??◎  作者 / 沈曉玲、齊瑞琳

??核心觀點

??【地產銷售趨于保守，排名持續下滑至第16名】2021年上半年新城控股實現銷售金額1176.6億元，同比上升20.7%，低于TOP20房企29%的業績增長率，全口徑排名從2020年年末的12名下滑至第16名。上半年新城完成全年2600億元銷售目標的45%，下半年去化率在49%以上可完成全年業績目標。對比銷售增速和銷售商品收到的現金增速，上半年回款效率或承壓。長三角仍是企業的主要糧倉，上半年貢獻銷售業績占比達60%，同比上升4.2個百分點；中西部次之，銷售貢獻占比21.7%。

??【投資力度較高，持續布局長三角】2021上半年新城控股共斬獲61幅土地，新增土儲總建面1831.61萬平方米，48%為商開綜合體地塊。新增土地總價為626.4億元，全口徑拿地銷售金額比為0.53。拿地回歸三四線，按照總價口徑，2021年上半年新增土儲中三四線占比最高，為56.9%，其中超半數來自于長三角三四線。區域上持續長三角布局，拿地金額占比57.4%，接近6成。

??【總量滿足2-3年發展，三四線占比超六成】截止至2021年上半年末，新城在全國135個城市共擁有1.5億平方米的總土儲建筑面積，足夠滿足企業2-3年的開發運營所需。區域分布方面，按照企業公布口徑，長三角區域的建面占比略領先達36.4%，其次為中西部35.8%，環渤海和珠三角分布占比達21%和6.8%。能級來看，一二線城市土儲占比36.9%，三四線占比63.1%。

??【營收增1.1倍，毛利率降至19.6%】 2021年上半年新城控股實現營業收入791.1億元，同比增長1.1倍，房地產營業收入742.7億元，較去年同期增長116%，另外物業出租及管理收入36.4億元，同比取得67.5%的增長。2021年上半年整體毛利潤155.1億元，同比上漲57.78%。毛利率19.6%，同比下降6.4個百分點，凈利率6.1%，同比下降4.1個百分點。地產業務毛利率17.11%，較上年同期下降6.32個百分點；物業出租及管理毛利率70.58%，同比下降1.11個百分點。另外企業房價地價比近年來持續降低，未來毛利率回升仍有考驗。

??【短期債務風險不大，剔預資產負債率踩中紅線】截止至2021年上半年末，新城控股共持有現金51.54億元，現金短債比為2.61，凈負債率為52.9%，低于三道紅線監管要求；公布提出預售賬款后資產負債率75.45%，超出三道紅線監管要求。上半年新城的應付票據和應付建筑工程款總和與有息負債的比例為73.8%，較為依賴應付賬款融資。對外擔保風險為23%，對外擔保風險較低。【注：對外擔保風險為報告期末擔保余額合計（不包括對子公司的擔保）和權益凈資產的比值。】

??【輕重資產并行，雙輪驅動越發穩健】截止至2021年上半年，新城共在全國布局了174座吾悅廣場，覆蓋了全國130個城市，初步完成了全國化布局。上半年共開業5座吾悅廣場，持有已開業及管理輸出的吾悅廣場正式達到105座。出租率為97.12%，較2020年末下降2.42個百分點。上半年商業運營總收入36.7億元，按照全年節奏，應該能穩步達到85億元營收目標。

??01 銷售

??地產銷售趨于保守
排名持續下滑至第16名

??銷售金額1176億元，同比增長20.7%，銷售排名持續下滑至16名。根據企業公告數據，2021年上半年新城控股實現銷售金額1176.6億元，同比上升20.7%，低于TOP20房企29%的業績增長率，全口徑排名從2020年年末的12名下滑至第16名。上半年新城完成全年2600億元銷售目標的45%，截至2021年6月末，新城已推未售貨值為1100億元左右，下半年計劃新推供貨約1800億元，合計下半年可售貨值2900億元，新城下半年去化率在49%以上可完成全年業績目標。整體來看，雖然完成銷售目標壓力不大，但新城近幾年來銷售增速表現疲軟，自2019年銷售金額達2700億元以后，持續在這一規模附近徘徊。

??新城上半年回款效率或承壓。回款方面，從現金流量表來看，新城銷售商品、提供勞務收到的現金增速同比只增加8.2%，而上半年的合同銷售增加20.7%,從這兩個數據初略估算，新城的回款效率或承壓。尤其是對比A股其他頭部房企如招商、保利、萬科和金地，新城銷售商品、提供勞務收到的現金增速處于低位。

??長三角核心地位持續保持，銷售貢獻占比達60%。從企業的銷售區域分布來看，長三角仍是企業的主要糧倉，上半年貢獻銷售業績占比達60%，同比上升4.2個百分點；中西部銷售貢獻占比21.7%，同比上升4.1個百分點；環渤海區域業績占比則是下降至15.4%，珠三角略有下降。從企業的新增土儲分布來看，自2017年開始企業中西部土儲建面均保持在30%以上，預期中西部區域貢獻占比未來可能進一步提升，保持區域貢獻第二。

??02 投資

??投資力度較高
持續布局長三角

??上半年全口徑拿地銷售金額比達到0.5，投拓力度較大。根據企業披露數據，2021年上半年新城控股共斬獲61幅土地，新增土儲總建面1831.61萬平方米，平均樓面地價為3419.6元/平方米，較2020年有所提升。雖然從能級來看企業布局三四線城市較多，但多集中在長三角區域，集中供地以來長三角三四線城市熱度走高至樓板價提升。新增土儲中48%為商開綜合體地塊，樓面均價僅1713元/平方米，綜合體拿地有較強的溢價能力。2021年上半年拿地權益金額341.9億元，占比64%，與2020年基本持平。根據CRIC上半年銷售排行榜，新城權益銷售金額867.4億元，權益拿地銷售比0.39，符合監管要求。

??拿地回歸三四線，區域方面持續深耕長三角。根據企業披露明細，按照總價口徑，2021年上半年新增土儲中三四線占比最高，為56.9%，其中超半數來自于長三角三四線。一線城市占比較2020年下降2.4個百分點，二線城市拿地金額占比也較2020年下降近10個百分點，上半年企業投資向三四線回歸。區域布局方面，公司堅持“深耕長三角區域，并聚焦其他核心城市群，形成以長三角、環渤海、粵港澳大灣區、長江中部、成渝等城市群為重點的布局體系”，新增土儲占比中長三角區域占比達57.4%，近6成，環渤海次之。

??03 土儲

??總量滿足2-3年發展
三四線占比超六成

??土儲充裕，城市能級仍有提升空間。截至2021年上半年，新城在全國135個城市共擁有1.5億平方米的總土儲建筑面積，相比期初增長4.9%。按照企業的規劃，目前的土儲總量足夠滿足企業2-3年的開發運營所需。區域分布方面，按照企業公布口徑，長三角區域的建面占比略領先達36.4%，其次為中西部35.8%，環渤海和珠三角分布占比達21%和6.8%。能級來看，一二線城市土儲占比36.9%，三四線占比63.1%。

??04 盈利

??地產營收高增
毛利率降至19.6%

??業績增長持續兌現，營業收入同比增加1.1倍。2021年上半年新城控股實現營業收入791.1億元，同比增長1.1倍，其中全年房地產營業收入742.7億元，較去年同期增長1.16倍，高增長期的業績開始逐步兌現，本期地產開發交付收入大幅度增長是推動營收高增長的主要因素。另外物業出租及管理收入36.4億元，同比取得67.5%的增長。

??毛利率連續3年下降至19.6%，低于行業平均水平。2021年上半年新城控股實現毛利潤155.1億元，同比上漲57.78%。毛利率19.6%，同比下降6.4個百分點，凈利率6.1%，同比下降4.1個百分點，毛利率和凈利率都跌幅明顯。其中地產業務毛利率17.11%，較上年同期下降6.32個百分點；物業出租及管理毛利率70.58%，同比下降1.11個百分點，盈利能力下降主要原因是部分結轉項目為企業之前拿的高價土地，公司近兩年在消化低毛利項目，加上房價地價比近年來持續降低，也將影響業務毛利率。

??05 償債

??短期債務風險不大
剔預資產負債率踩中紅線

??現金短債比2.61，長短債比3.01，短期風險不大。截至2021年上半年末，新城控股共持有現金51.54億元，較期初下降11.6%，企業現金短債比2.18，現金覆蓋短債無憂，另外企業公布剔除其他貨幣資金及根據預售資金監管辦法受監管的預售房款后的現金短債比為1.44，滿足監管要求。長短債比方面也有優化，較年初上升0.18至3.01，債務結構穩健。

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??凈負債率維持行業較低水平，剔除預售賬款資產負債率超標。截至2021年上半年，新城控股凈負債率52.9%，較2020年末上升17.3個百分點，但是仍處于行業較低水平，剔除預售賬款資產負債率76.6%。公布提出預售賬款后資產負債率75.45%，超出三道紅線監管要求，新城表示未來仍會著力調整，在2023年6月末之前降至綠檔。平均借貸利率6.6%，處于行業較低水平。

??對外擔保風險不高，但企業依賴應付賬款融資。從其他負債方面來看，2021年上半年新城的應付票據和應付建筑工程款總和與有息負債的比例為73.8%，遠高于去年行業應付貿易賬款及應付票據/有息負債的均值45%，較為依賴應付賬款融資，無償占用供應鏈資金的現象較為嚴重。截至2021上半年末，新城對外擔保風險2為23%，略低于2020年全年行業平均水平。

??06 商業

??輕重資產并行
雙輪驅動越發穩健

??商業租金管理營收36.7億元，同比上漲68.8%。期內新城新增布局吾悅廣場18座，截至2021年上半年末，新城在全國范圍內共布局了174座吾悅廣場，覆蓋全國130個大中城市，初步完成全國化布局。上半年共開業5座吾悅廣場，其中湖北孝感吾悅廣場是公司年內首個開業的商業輕資產項目，標志著公司從商業開發建設、定位規劃到品牌招商落位、商業運營推廣，實現了輕資產運營的完整閉環。截至上半年末，新城累計開業及委托管理廣場105座，上半年出租率為97.12%，較2020年末下降2.42個百分點。2021年公司計劃新開業及拓展吾悅廣場均為30座，實現商業總收入85億元，目前商業運營總收入36.7億元，新擴展吾悅廣場18座，新開業5座，對比去年節奏，應該能穩步完成全年營收目標。