??追求有質量增長，堅持“1+1+X”布局策略，債務持續優化轉入黃檔。

??◎  作者 / 沈曉玲、汪維文

??核心觀點

??【半年銷售增速30.4%，省外銷售穩步提升】上半年祥生控股集團實現權益銷售金額496.8億元，同比增長30.4%。管理層在業績會表示，祥生不會盲目地追求規模，有質量的規模增長將會是公司未來一段時間發展的戰略方向。企業重點布局的“1+1”，即浙江省和泛長三角區域仍然存貢獻了9成的業績。其中浙江省銷售貢獻率有所下降，但依然超五成。泛長三角地區銷售提升，其中合肥貢獻占比居前，達到了7%，泛長三角以外城市中，呼和浩特一城對企業的貢獻占比達4.8%。

??【堅持多元拿地策略，圍繞長三角積極納儲】憑借招拍掛、收并購以及合作開發、城市更新和產業地產的多元拿地方式共新增18幅土地，新增土儲權益總價175.9億元，權益建面287.4萬平方米。以權益口徑計，企業上半年拿地銷售比為0.38，參考TOP50房企全口徑平均拿地銷售比0.30來看，上半年祥生控股集團拿地較為積極。布局上，企業始終堅持“1+1+X”的策略，上半年拿地均位于浙江省和泛長三角區域，其中浙江省更是占比達到了84%，相較2020年而言提升了近15個百分點。

??【滿足2-3年所需，近9成集中浙江及泛長三角】截止至2021年中，祥生控股集團共擁有約為2294.6萬平方米的土地儲備，按照企業2020年及2021年上半年的銷售去化速度推算，可以滿足企業2-3年左右去化需求。區域布局上，浙江省占比50.2%，其他泛長三角區域36.9%，合計占比接近9成。

??【收入增長平穩，合聯營項目兌現業績推高凈利】上半年祥生控股集團實現總營收158.9億元，同比增長19.6%，其中房地產業務收入157.7億元，同比增長19.7%，貢獻了企業99.2%的營收。實現毛利潤28.6億元，較去年同期提升19.3%，整體毛利率18.0%，與2020年基本持平。凈利潤9.7億元，同比增長135.6%，一方面是由于企業費效管控效果顯現，另一方面是由于企業合聯營項目開始兌現業績，推動凈利潤上漲。與此同時，上半年企業實現歸母凈利潤5.3億元，歸母凈利潤占總凈利潤的比例為56%。

??【企業轉入黃檔，非銀占比仍需調整】截止至2021年中，祥生控股集團現金短債比得到進一步優化至1.23，維持在綠檔水平。長短債比為1.09，未來仍需提升。凈負債率為96.6%，成功降至三道紅線監管要求之下，剔除預收賬款資產負債率為79.4%，距離監管要求的70%仍有一段距離。目前企業三道紅線指標有兩項已經達標，成功轉入黃檔。融資成本方面也在持續優化，相較期初再度下降0.5個百分點至8.6%，但8月新發美元債利率達到12%，且截止至年中非銀融資占比過半，未來仍需著力調整。

??01 銷售

??半年銷售增速30.4%

??省外銷售穩步提升上半年業績增速30.4%，以有質量的規模增長為戰略方向。根據企業公告數據，2021年上半年祥生控股集團實現權益銷售金額496.8億元，同比增長30.4%，權益銷售面積376.4萬平方米，同比增長28.3%。針對規模的問題，管理層在業績會表示，祥生不會盲目地追求規模，有質量的規模增長將會是公司未來一段時間發展的戰略方向。

??浙江省銷售貢獻仍超五成，省外銷售穩步提升。從企業披露的銷售金額分布來看，企業重點布局的“1+1”，即浙江省和泛長三角區域仍然存貢獻了9成的業績。其中浙江省內的紹興、杭州仍是企業銷售貢獻最為突出的城市，分別實現了88.1和72.9億元的銷售額，合計占企業銷售總額比例達32.4%。泛長三角地區（包含上海市、山東省、江蘇省、安徽省以及江西省）中企業2020年新進的合肥貢獻占比居前，達到了7%。泛長三角以外城市中，呼和浩特一城對企業的貢獻占比達4.8%。

??02 投資

??堅持多元拿地策略

??圍繞長三角積極納儲

??權益拿地銷售比0.38，投資力度態度積極，新增土儲超8成位于浙江省。2021年上半年祥生控股集團憑借招拍掛、收并購以及合作開發、城市更新和產業地產的多元拿地方式共新增18幅土地，新增土儲權益總價175.9億元，權益土儲建面287.4萬平方米。以權益口徑計，企業上半年拿地銷售比為0.38，參考TOP50房企全口徑平均拿地銷售比0.30來看，上半年祥生控股集團拿地較為積極。在投資布局上，企業始終堅持“1+1+X”的策略，即立足浙江省，深耕長三角，并選擇性布局高增長的潛力城市，上半年拿地均位于浙江省和泛長三角區域，其中浙江省更是占比達到了84%，相較2020年而言提升了近15個百分點。 

??03 土儲

??滿足2-3年所需
近9成集中浙江及泛長三角

??深耕泛長三角區域，土儲可滿足2-3年左右去化需求。截止至2021年中，祥生控股集團共擁有約為2294.6萬平方米的土地儲備，較期初略有下降，按照企業2020年及2021年上半年的銷售去化速度推算，可以滿足企業2-3年左右去化需求。區域布局上集中在以浙江省為中心的泛長三角區域，按權益建筑面積口徑，浙江省占比50.2%，其他泛長三角區域36.9%，合計占比接近9成。

??04 盈利

??收入增長平穩
合聯營項目兌現業績推高凈利

??各項業務發展平穩，地產結轉收入穩步增長。2021年上半年祥生控股集團實現總營收158.9億元，同比增長19.6%，其中房地產業務收入157.7億元，同比增長19.7%，貢獻了企業99.2%的營收。上半年企業多元業務發展平穩，收入基本與2020年上半年持平，占整體營收的比例仍然較低。

??費效管控加強，合聯營業績兌現推動凈利潤增長1.36倍，但整體盈利能力仍有待提升。上半年祥生控股集團實現毛利潤28.6億元，較去年同期提升19.3%，整體毛利率18.0%，與2020年基本持平，但與行業平均水平還有一定距離。凈利潤9.7億元，同比增長135.6%，一方面是由于企業費效管控效果顯現，另一方面是由于企業合聯營項目開始兌現業績，推動凈利潤上漲，不過企業整體凈利率仍為6.1%，未來仍需發力提升。持續擴大的合作力度攤薄了企業的歸母利潤，上半年企業實現歸母凈利潤5.3億元，歸母凈利潤占總凈利的比重為55%。管理層在業績會上表示，一方面企業結轉單價正在提升，另一方面，企業的建安成本和財務成本都有所下降，因此對企業未來毛利率上升有信心，而合聯營項目收益的增加，和費效管控效果的顯現也會幫助企業提升凈利率水平。

??05 償債

??企業轉入黃檔
長短債比仍需優化

??現金短債比進一步提升至1.23，維持綠檔，長短債比1.09仍需著力優化。截止至2021年中，祥生控股集團共持有現金273.2億元，較期初上升12.4%，持有現金增加之下現金短債比得到進一步優化至1.23，維持在綠檔水平，短期內無償債壓力。長短債比方面與期初基本持平為1.09，管理層在業績會上表示未來將會繼續優化融資渠道，通過和金融機構建立長期的融資安排，優化債務的期限結構。應付類債務[1]規模控制良好。近年祥生持續擴大合作力度，其合作杠桿也有明顯提升。但在應付類債務控制上表現良好，整體應付類債務總額/有息債務比例為62.2%，優于2020年行業平均的96.6%；且應付貿易賬款及應付票據/有息債務比例僅為16.0%，也好于2020年底行業平均的45.0%，應付類債務規模較小。[1]應付類債務包含：應付貿易賬款及票據、應付合作方及股東關聯方款項以及其他應付類債務

??凈負債率成功轉綠，剔除預收賬款資產負債率持續優化但目前仍未達標。截止至2021年中，祥生控股集團的凈負債率為96.6%，成功降至三道紅線監管要求之下，剔除預收賬款資產負債率也維持下降趨勢，截止至2021年中為79.4%，不過距離監管要求的70%仍有一段距離。目前企業三道紅線指標有兩項已經達標，成功轉入黃檔。

??融資成本優化至8.6%，非銀融資占比過半。截止至2021年中期，祥生控股集團的平均融資成本相較期初再度下降0.5個百分點至8.6%，不過需要關注的是8月企業發行的2億美元債利率為12%，成本偏高。融資結構方面，截止至2021年中，祥生控股集團的銀行貸款占比為38.1%，其他貸款占比11.2%，優先票據及公司債等占比超過一半，未來可提升銀行貸款比重，以降低融資成本。