??【熱點聚焦】

??據(jù)中國房地產(chǎn)報不完全統(tǒng)計，截至8月26日，有103家房企發(fā)布2022年半年報或中期業(yè)績預告。其中有45家房企預計或已經(jīng)虧損，58家預計盈利的房企中有40家凈利潤同比下滑。在103家房企中，歸屬母公司凈利潤在-5億元到5億元的有74家，占比接近72%。

??【熱點評析】

??房企普遍呈現(xiàn)潤微薄或虧損狀態(tài)        

??具體到各房企的業(yè)績表現(xiàn)來看，部分優(yōu)質(zhì)國企、央企在行業(yè)逆勢中高歌猛進。其中，中海、保利、綠地等房企位居103家上市房企上半年歸屬母公司凈利潤榜單前列，但凈利潤下滑亦是普遍現(xiàn)象；反之，民營房企業(yè)績呈現(xiàn)普遍虧損狀態(tài)。在虧損房企名單中，陽光城、藍光發(fā)展和建業(yè)地產(chǎn)今年上半年凈利潤虧損規(guī)模均超過30億元，出險企業(yè)出現(xiàn)大幅虧損。

??資產(chǎn)減值、銷售遇阻等成為房企虧損主因

??梳理發(fā)現(xiàn)，導致房企業(yè)績下滑或出現(xiàn)虧損的原因主要指向以下四個方面：

??計提的資產(chǎn)減值規(guī)模增加：在上半年上市房企大規(guī)模預虧公告中，資產(chǎn)減值成為虧損的“關(guān)鍵詞”。碧桂園、旭輝控股、弘陽地產(chǎn)、建業(yè)地產(chǎn)等房企均提及資產(chǎn)減值規(guī)模增加是業(yè)績下滑或虧損的原因。受行業(yè)盤整及疫情影響，房企普遍通過降價促銷的方式推動銷售回款提速，在綜合評估銷售回款和資產(chǎn)規(guī)模之后多數(shù)房企計提資產(chǎn)減值，一定程度拉低了凈利潤水平，成為部分企業(yè)虧損的主因。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，有53%的百強房企上半年銷售均價同比出現(xiàn)不同幅度的下跌，保利發(fā)展、綠地控股、金科股份、旭輝控股等TOP20 房企的跌幅均超 10%。

??市場下行導致銷售遇阻結(jié)算收入減少：除了財務層面的資產(chǎn)減值造成業(yè)績虧損之外，在銷售下行背景下，結(jié)算收入大幅減少成為業(yè)績滑落的另一關(guān)鍵因素。由于上半年房地產(chǎn)市場處于加速下行區(qū)間，房企的銷售價格、推盤去化、銷售回款等均受到一定程度的阻力。其中，金科股份、榮盛發(fā)展、碧桂園、旭輝控股等房企均在業(yè)績預告中提及受到市場下行影響，工程進度出現(xiàn)延遲，進而導致上半年收入確認金額下降。

??結(jié)轉(zhuǎn)項目毛利低導致毛利率大幅下降：招商蛇口、榮盛發(fā)展、華僑城 A、華遠地產(chǎn)等房企在業(yè)績預告中表示利潤下降原因是地產(chǎn)業(yè)務毛利減少導致毛利率同比下降。

??外匯波動造成凈匯兌損失：除此之外，碧桂園、旭輝控股、時代中國、正榮地產(chǎn)、雅居樂、藍光發(fā)展、泰禾集團等多家房企在其業(yè)績預告中提到匯兌損失也是利潤下降和虧損的原因之一。匯兌損失跟人民幣兌美元匯率貶值有關(guān)，年內(nèi)到期償還美元債務的房企會受到一定影響，今年下半年房企有超過1000億美元債到期，相較于發(fā)行階段的匯率水平而言，承擔了更多的匯兌風險。

??樓市成交有望逐步走出谷底，未來優(yōu)質(zhì)房企業(yè)績表現(xiàn)的修復性更強

??從數(shù)據(jù)上看，房企的銷售困境仍未好轉(zhuǎn)。但從當前政策角度出發(fā)，貨幣政策將延續(xù)寬松態(tài)勢，并將繼續(xù)降準、降息紓困實體經(jīng)濟，房地產(chǎn)行業(yè)也將有所受益。房地產(chǎn)金融政策或?qū)嵭心嬷芷谡{(diào)節(jié)，行業(yè)也將從去杠桿到穩(wěn)杠桿，房地產(chǎn)融資環(huán)境有望進一步好轉(zhuǎn)。近期國務院常務會議提出允許地方“一城一策”運用信貸等政策，高層對于剛性和改善性住房需求的支持力度將再度提升，后續(xù)地方政策或加碼幫扶力度。展望后市，樓市成交則有望逐步走出低谷，房企紓困逐步取得進展后，房企經(jīng)營的“造血”功能或?qū)⒂兴謴汀?/p>

??具體到企業(yè)層面，未來房企間的分化也將進一步加劇：擁有優(yōu)質(zhì)土地資源、能獲得更低融資成本的央企、地方國企將走上發(fā)展的快車道，市場份額將進一步提升。隨著經(jīng)營質(zhì)量較差的民企逐步退出市場，競爭格局改善，地方國資背景的企業(yè)以及高評級的民企地產(chǎn)業(yè)績有望迎來反彈；債務規(guī)模和成本較重的的房企，尤其是民營房企，不排除陸續(xù)出現(xiàn)違約的情況，短時間內(nèi)難以得到市場青睞。