??核心觀點

??【銷售規模同比下滑，城市深耕效益顯現】2022年上半年美的置業實現全口徑銷售金額400.3億元，同比下降51.5%，和百強房企銷售業績同比下降50.7%持平；銷售均價12234元/平方米，同比上升1.7%，主要是由于高能級城市貢獻的銷售業績占比持續提升，二線城市以上城市銷售占比達80.2%。深耕城市效果顯著，根據CRIC城市排行榜，美的置業上半年在徐州全口徑銷售金額25.0億元，排名第1；無錫全口徑銷售金額15.4億元，排名第6；佛山全口徑銷售金額30.1億元，城市排名第5；邯鄲全口徑銷售金額排名第1。

??【收并購獲取9宗項目股權，總土儲可維持4年發展】2022年上半年美的置業收購了9塊土地股權，退出部分三四線城市，新增權益土儲貨值68.4億元1。其中新增1塊位于上海浦東新區項目地塊，權益貨值約14億元。退出部分弱三線和四線城市，權益貨值約8.5億元。截至2022年上半年底，根據業績會，剔除已售未結轉后全口徑總土儲建面達3581萬平方米。按照美的置業歷史銷售規模和預計未來走勢綜合來看，美的置業的土地消化周期在4年左右，充足的土儲規模為美的置業未來發展提供有力支持。

??【收入和利潤皆下滑，毛利率下降至17.9%】2022年上半年美的置業實現營業收入316.6億元，同比下降4.16%。毛利潤、凈利潤和歸母凈利潤也都錄得同比下降，其中歸母凈利潤15.4億元，同比降幅最大，達到28.6%；由于美的置業合作較多，歸母凈利潤占比由2021年末的70.6%進一步下降至58.9%。上半年毛利率為17.9%，凈利率為8.2%，同比分別下降2.8和0.7個百分點。估計原因仍是由于18年至19年拿地項目的結轉，此段時間拿地成本較高，導致毛利率下降。

??【持續降杠桿，但剔預資產負債率仍踩線】截至上半年末，美的置業持有現金304.8億元，同比下降4.95%。現金短債比2.27，長短債務比2.95，債務結構穩健，有一定的抗風險能力。截至2022年6月30日，美的置業擁有尚未動用的銀行授信額度約人民幣1056億元。加權平均融資成本下降至4.60%，融資成本優勢進一步提升。凈負債率44.9%，剔除預收賬款后的資產負債率為71.8%，較上年末下降1.8個百分點，債務水平持續下降，但目前仍踩線處于黃檔。

??【圍繞地產布局產業鏈，尋找新增長點】2022年上半年美的置業商業物業投資及管理收入1.3億元，與上年同期持平。截至上半年末物業服務合約面積8667萬平方米，在管面積4641萬平方米，第三方占比18%，非住宅占比12%。旗下的睿住智能專注智慧場景的科研創新，累計交付智慧家庭超12萬戶。集團成立睿住建筑科技，截至上半年末，落地項目設計累計超過2300萬平方米。裝配式和BIM設計面積累計超過1200萬平方米，設計產能大900萬平方米/年。

??01

??銷售

??業績規模同比下滑

??城市深耕效益顯現

??銷售業績同比降五成。2022年上半年美的置業實現全口徑銷售金額400.3億元，同比下降51.5%，和百強房企銷售業績同比下降50.7%基本持平；全口徑銷售建面327.2萬方，同比下降52.3%；銷售均價12234元/平方米，同比上升1.7%，主要是由于高能級城市貢獻的銷售業績占比持續提升，一二線城市銷售占比上升了2.2個百分點達80.2%。全年銷售排名進一步提升，2022年上半年全口徑累計銷售金額排名由2021年的28名上升至23名，穩定在TOP30內。美的置業不再設置全年的銷售目標，改為月度浮動目標。

??城市深耕效益凸顯，邯鄲、徐州位居當地銷售第一。美的置業堅持城市深耕戰略，在經歷多年城市深耕及近年來的城市升級戰略指導下，效果逐步顯現。根據CRIC城市排行榜，美的置業上半年在徐州全口徑銷售金額25.0億元，排名第1；無錫全口徑銷售金額15.4億元，排名第6；大本營佛山全口徑銷售金額30.1億元，城市排名第5，較去年上升2位；此外深耕城市邯鄲全口徑銷售金額排名蟬聯第1。

??02

??投資

??收并購獲取9宗項目股權

??總土儲可維持4年發展

??新增權益土儲貨值68.4億元2，均通過收并購獲取。2022年上半年美的置業收購了9塊土地，總權益貨值有76.9億元。美的置業以約15億元的交易對價收購8個項目，新增貨值62.9億元，這些以二線城市為主，其中不少是收購項目合作方股權，成為項目唯一股東，交易對象有正榮、金科等。另外6月美的置業還新增1塊位于上海浦東新區項目地塊權益，經查為招商璀璨城市，權益貨值約14億元。退出部分弱三線和四線城市，減少權益貨值8.5億元，以較低成本退出柳州、九江和大理。

??總土儲規模可滿足4年左右開發所需。截至2022年上半年底，根據美的置業中報披露，合營企業╱聯營公司所持物業土地儲備的總建筑面積已按權益比例進行折算，美的置業的總土儲建面達4294萬平方米，較2021年年末下降13.3%，涉及60個城市的337個物業開發項目；根據美的置業業績會，剔除已售未結轉后全口徑總土儲建面達3581萬平方米。剔除已售未結轉后的總土儲按照美的置業歷史銷售規模和預計未來走勢綜合來看，土地消化周期在4年左右，充足的土儲規模為美的置業未來發展提供有力支持。

??長三角和大灣區總土儲面積占比達53%，持續走城市升級之路。按照美的置業剔除已售未結轉后全口徑總土地儲備，目前長三角和大灣區的土儲建面約1900萬平方米，占比達到53%，較年初占比上升1個百分點。美的置業將繼續立足核心城市，鞏固城市布局結構；二線城市及以上土儲面積2394萬平方米，占比67%，較年初上升1個百分點，持續走城市升級之路。

??03

??盈利

??收入和利潤皆下滑

??毛利率下降至17.9%

??上半年營收和利潤皆下降，歸母凈利潤降幅最大。2022年上半年美的置業實現營業收入316.6億元，同比下降4.16%。毛利潤、凈利潤和歸母凈利潤也都錄得同比下降，其中歸母凈利潤15.4億元，同比降幅最大，達到28.6%；由于美的置業合作較多，歸母凈利潤占比由2021年末的70.6%進一步下降至58.9%。根據美的置業業績發布會披露，截止到2022年6月末，合同負債有1070.4億元，合同營收保障倍數3為1.5，一定程度上能夠保障2022年的營收水平。 

??毛利率17.9%，同比下降2.8個百分點。美的置業2022年上半年毛利率為17.9%，凈利率為8.2%，同比分別下降2.8和0.7個百分點。估計原因仍是由于18年至19年拿地項目的結轉，此段時間拿地成本較高，導致毛利率下降。凈利率降幅低于毛利率則是由于三費比率大幅同比下降了2.5個百分點，尤其是管理費用率得到了合理控制由去年同期的5%下降至3%。

??04

??負債

??持續降杠桿

??但剔預資產負債率仍踩線

??短期無債務壓力，債務結構穩健。美的置業持有現金304.8億元，同比下降4.95%。短期有息負債134.54億元，較2021年年末下降12.3%；長期有息負債396.86億元，同比下降3.2%。現金短債比2.27，較年末上升0.04，長短債務比2.95，較年末上升0.28。債務結構穩健，有一定的抗風險能力。截至2022年6月30日，美的置業擁有境內公司債券、中期票據、定向債務融資工具及資產抵押證券的可用注冊額度合計共約人民幣114億元，以及尚未動用的銀行授信額度月人民幣1056億元。

??融資成本降至4.6%。報告期內美的置業的加權平均融資成本較2021年年末再降0.22個百分點至4.60%，融資成本優勢進一步提升。美的置業不斷擴寬融資渠道，2022年3月成為年內首家獲得中期票據批文并成功發行的內房股；5月被監管機構選定為示范房企，發行債券獲信用保護工具支持。2022年5月，成功發行2022年（第一期）公司債券，票面利率低至4.5%。可以看出在目前強監管融資收緊的情況下，美的置業的低成本融資優勢進一步凸顯。

??扣預收后資產負債率踩線。凈負債率較期初下降1.3個百分點至44.9%。雖然近年來美的置業規模擴張速度較快，但企業在前進的同時也在優化債務結構，整體的杠桿水平進一步下降。剔除預收賬款后的資產負債率為71.8%，較上年末下降1.8個百分點，債務水平持續下降，但目前仍踩線處于黃檔。美的置業持續穩健的降負債，預期穩步回歸“綠檔”。

??05

??多元化

??圍繞地產布局產業鏈

??尋找新增長點

??美的置業的多元化主要是圍繞房地產產業鏈，在立足房地產開發的基本盤的前提下，夯實相關多元化業務，美的置業積極擁抱創新技術、創新商業模式，探索企業發展的第二曲線，尋找產業鏈上新的增長點。、

??商業開發做資產持有經營。2021年全年，美的置業商業物業投資及管理收入1.3億元，與上年同期持平。上半年累計客流1712萬人次，同比增長11%；累計實現銷售6.63億元，同比增長25%。目前美的置業商業運營面積70多萬平方米，已開業商場7座，出租率92%。

??物業服務打造城市綜合服務商。美的置業物業服務圍繞開發業務深耕城市進行資源配置和重點拓展，與在管項目形成合力，通過高城市降本提效。截至2022年上半年末，合約面積8667萬平方米，在管面積4641萬平方米，第三方占比18%，非住宅占比12%。

??加大投入房地產科技價值鏈。智能化加快搶占增量和存量市場，加大軟件系統和終端產品戰略投資布局，美的置業旗下的睿住智能專注智慧場景的科研創新，累計交付智慧家庭超12萬戶。集團成立睿住建筑科技，截至2022年上半年末，落地項目設計累計超過2300萬平方米。裝配式和BIM設計面積累計超過1200萬平方米，設計產能大900萬平方米/年。