??信貸、債券、股權(quán)三箭齊發(fā)，房企融資環(huán)境優(yōu)化。融資總量環(huán)比回升，連續(xù)兩月沒有房企發(fā)行境外債。

??◎  文 / 克而瑞研究中心

??本期關(guān)注

??信貸、債券、股權(quán)三箭齊發(fā)，房企融資環(huán)境優(yōu)化

??11月8日，交易商協(xié)會宣布將繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”），通過擔(dān)保增信、創(chuàng)設(shè)信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證、直接購買債券等方式支持民營房企融資，預(yù)計(jì)規(guī)模將達(dá)到2500億元。11月11日，央行和銀保監(jiān)會發(fā)布“央十六條”，為房企的經(jīng)營性融資以及“保交樓”專項(xiàng)融資提供改善支持。11月28日，證監(jiān)會又公布了“股權(quán)融資優(yōu)化5條新政”，幫助房企打通股權(quán)融資渠道。整體看來，本月政府出臺了多項(xiàng)房企融資支持性政策，紓困方向從此前“救項(xiàng)目”轉(zhuǎn)換至“救項(xiàng)目與救企業(yè)并存”，房企的融資環(huán)境將得到優(yōu)化。但是從目前的情況來看，短期內(nèi)仍將是國企央企以及部分優(yōu)質(zhì)民營房企比較容易獲得政策的支持，而絕大多數(shù)企業(yè)仍需繼續(xù)等待政策效果的傳導(dǎo)。融資總量環(huán)比回升，連續(xù)兩月沒有房企發(fā)行境外債本月100家典型房企的融資總量為517億元，環(huán)比增加24.9%，同比減少33.1%。房企債券發(fā)行了194.2億元，環(huán)比減少33.7%，同比減少35%。房企債券類平均融資成本為3.68%，環(huán)比提高0.46pct，同比下降0.27pct。本月仍然沒有房企發(fā)行境外債，連續(xù)兩月沒有房企發(fā)行境外債。而由于境內(nèi)債的發(fā)行主體仍主要是國企央企以及財(cái)務(wù)狀況較好的民營房企，因此整體融資利率保持在較低水平。碧桂園等三家企業(yè)配股融資，兩市地產(chǎn)股迎來大漲本月沒有新增房企或房企旗下公司完成上市或遞交上市申請，僅有嘉創(chuàng)房地產(chǎn)在25日更新了招股書，因此截至2022年11月底，在港交所提交過招股書但仍未上市的房企和房企旗下公司分別為13家和19家。除此之外，比較值得關(guān)注的是，本月碧桂園、雅居樂和建發(fā)國際紛紛宣布進(jìn)行配股融資，再加上“股權(quán)融資優(yōu)化5條新政”的出臺，近期房企可能迎來一波配股潮。隨著多項(xiàng)房企融資支持性政策的出臺，兩市地產(chǎn)股股價迎來了大幅上漲，房企的資本市場環(huán)境有望繼續(xù)優(yōu)化。

??企業(yè)發(fā)債

??01. 債券發(fā)行：利好政策頻出，未來融資規(guī)模有望回升

??2022年11月100家典型房企的融資總量為517億元，環(huán)比增加24.9%，同比減少33.1%。隨著11月多項(xiàng)優(yōu)化房企融資環(huán)境的政策出臺，未來房企的融資規(guī)模有可能開始從低谷回升，比如本月有多家房企債券注冊額度獲批或在申請中，涉及規(guī)模超1500億，此外還有多家銀行與房企簽約授信額度，已知授信規(guī)模超2萬億。從融資結(jié)構(gòu)來看，本月房企境內(nèi)債權(quán)融資436.01億元，環(huán)比增加18.6%，同比減少13.7%；境外債權(quán)融資3.62億元，同比減少97.2%；資產(chǎn)證券化融資為41.46億元，環(huán)比減少9.8%，同比減少47.3%。

　　11月房企發(fā)債194.2億元，環(huán)比減少33.7%，同比減少35%。本月仍然沒有房企境外發(fā)債，連續(xù)兩月沒有房企發(fā)行境外債，房企在境外資本市場表現(xiàn)仍然持續(xù)低迷；境內(nèi)發(fā)債194.2億元，環(huán)比減少33.7%，同比減少31.6%。其中，公司債發(fā)行80.6億元，環(huán)比減少30.5%，同比減少4%；中期票據(jù)發(fā)行98.6億元，環(huán)比減少26.4%，同比減少33.3%。境內(nèi)發(fā)債主體仍然是集中在華潤置地、招商蛇口等國企央企以及龍湖這種財(cái)務(wù)狀況較好的民營房企。

　　2022年11月100家典型房企新增債券類融資成本3.68%，環(huán)比提高0.46pct，同比下降0.27pct。本月沒有房企發(fā)行境外債；境內(nèi)債的發(fā)行主體仍主要是國企央企以及財(cái)務(wù)狀況較好的民營房企，因此整體融資利率保持在較低水平。2022年1-11月100家典型房企新增債券類融資成本4.26%，較2021年全年下降1.12個百分點(diǎn)，其中境外債券融資成本7.24%，較2021年全年上升0.1個百分點(diǎn)，境內(nèi)債券融資成本3.39%，較2021年全年下降0.73個百分點(diǎn)。

　　具體企業(yè)表現(xiàn)來看，11月發(fā)債量最大的企業(yè)是華潤置地，發(fā)債總量達(dá)到了113.96億元，企業(yè)在本月發(fā)行了兩筆共50億元的公司債、一筆30億元的中期票據(jù)以及共33.96億元的ABS。本月發(fā)行債券的企業(yè)有11家，發(fā)債企業(yè)個數(shù)環(huán)比減少4家。從發(fā)債年限來看，首創(chuàng)城發(fā)發(fā)行的一筆11.2年的ABS期限最長。從債券發(fā)行利率表現(xiàn)來看，華潤置地發(fā)行的一筆20億元的公司債利率為2.4%，是本月房企發(fā)行的所有債券中最低。

??02. 債券期限：本月到期債券類378億元，近兩月償債潮有所緩解

??本月房企共有29筆債券到期，剔除掉已經(jīng)提前贖回的部分之后約為378億元，環(huán)比減少40.2%。其中，藍(lán)光的1只公司債和寶龍的一只境外優(yōu)先票據(jù)出現(xiàn)了實(shí)質(zhì)性違約。

??提前關(guān)注到2022年12月將有15筆債券到期，剔除掉已經(jīng)提前贖回的部分之后約為159億元，環(huán)比減少57.9%。其中，藍(lán)光的1只公司債已經(jīng)出現(xiàn)了實(shí)質(zhì)性違約。從到期債券規(guī)模來看，單筆金額最高是保利于2015年發(fā)行的一筆公司債，規(guī)模為20億元人民幣。

　　在債務(wù)違約方面，本月旭輝在11月1日公告表示將對境外債務(wù)停付本息；上坤地產(chǎn)也在同日公告稱一筆境外優(yōu)先票據(jù)出現(xiàn)交叉違約；此后7日中南建設(shè)公告稱美元票據(jù)利息違約；海倫堡也于8日公告稱旗下一筆境外優(yōu)先票據(jù)未能按期支付利息；中梁則在13日正式宣布暫停支付境外債務(wù)項(xiàng)下所有應(yīng)付本金和利息。整體來看，2022年以來已經(jīng)有不少房企曝出了債務(wù)違約事件，而由于當(dāng)前銷售疲軟仍未復(fù)蘇，融資環(huán)境雖然有所優(yōu)化但是短期內(nèi)部分財(cái)務(wù)困難的房企仍較難獲得支持，因此未來仍有可能有更多房企曝出債務(wù)違約事件，仍需要行業(yè)注意。

??上市和股票

??03. 擬上市房企：本月仍沒有新增房企和房企旗下公司遞交上市申請

??本月沒有新增房企遞交上市申請，但是嘉創(chuàng)房地產(chǎn)在25日更新了招股書。因此截至2022年11月底，在港交所在遞交過招股書但仍未成功上市的房企為13家，其中12家房企在招股書過期后都沒有更新招股書，未來是否會繼續(xù)上市進(jìn)程還有待觀察。

　　在房企分拆旗下公司上市方面，本月沒有新增房企旗下公司遞交上市申請。因此截至2022年11月底，在港交所遞交過招股書而仍未上市的房企旗下公司共有19家，其中大部分企業(yè)的招股書都已過期，未來是否還會堅(jiān)持上市有待觀察。

??04. IPO和增發(fā)：碧桂園、雅居樂和建發(fā)國際進(jìn)行配股融資

??本月沒有房企或房企旗下公司完成上市，截至11月底新上市的房企旗下公司仍為6家。由于近期在港交所遞交上市申請的房企及房企旗下公司數(shù)量明顯減少，同時交易所對于已交表的企業(yè)的審核也較為嚴(yán)格，規(guī)模較小的房企和房企旗下公司的上市將會越發(fā)艱難。再加上香港資本市場對于境內(nèi)房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)的上市融資態(tài)度較為謹(jǐn)慎，房企旗下公司上市之后破發(fā)的情況也屢屢出現(xiàn)，也動搖了房企及旗下公司上市的信心。不過由于11月28日出臺的“股權(quán)融資優(yōu)化5條新政”允許符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施重組上市，因此部分房地產(chǎn)企業(yè)可能會考慮在A股上市重組。

??而在增發(fā)配股方面，隨著“第二支箭”、“央十六條”等融資利好政策的出臺，港股房企的股價開始止跌回升，部分房企抓緊機(jī)會開始進(jìn)行配股融資。比如碧桂園就在15日宣布將以每股2.68港元的價格配售14.63億股新股，所得款項(xiàng)凈額估計(jì)為約38.72億港元；雅居樂也在16日宣布將以先舊后新方式，按每股2.68港元配售2.95億股股份，配股所得款項(xiàng)凈額約為7.83億港元。

??而由于“股權(quán)融資優(yōu)化5條新政”支持A股和H股的上市房企再融資，近期有多家房企宣布將進(jìn)行股權(quán)融資，比如30日建發(fā)國際宣布擬先舊后新配股凈籌8億港元，福星、世茂、新湖中寶、大名城、華夏幸福、金科、華發(fā)等多家企業(yè)也在近一周內(nèi)宣布將非公開發(fā)行股票籌資，近期可能出現(xiàn)一波房企的配股潮。

??05. 股權(quán)變動：多家房企股東被動減持，部分境外資本交易內(nèi)房股股票

??本月有較多房企股東對房企股票進(jìn)行了減持，其中最多的就是部分流動性出現(xiàn)問題的房企控股股東被動減持公司股票，包括泰禾、藍(lán)光、金科等，同時藍(lán)光、中南、金科等企業(yè)的控股股東也主動通過集中競價等方式主動減持公司股票。與此同時，隨著H股房企股價大幅上漲，部分境外資本也對內(nèi)房股的股票進(jìn)行了操作，比如GIC Private就在本月減持了530萬股萬科H股股票套現(xiàn)7190萬港元，而三菱日聯(lián)金融則增持中海宏洋904.7萬股股份。在增持方面，龍湖的大股東在本月繼續(xù)增持公司股票，支持公司的發(fā)展，提振市場信心。

??06. 股價變動：政策利好政策下兩市地產(chǎn)相關(guān)股迎來大漲

??由于本月房地產(chǎn)利好政策頻頻推出，因此兩市的地產(chǎn)相關(guān)股大多都迎來了大漲，A股僅有一家地產(chǎn)股整月下跌，H股整月上漲的地產(chǎn)股占比將近70%。在H股方面，本月億達(dá)中國的月漲幅達(dá)到了941.67%，是H股漲幅最大的地產(chǎn)相關(guān)股。企業(yè)股票在8月17日之后長期停牌，11月23日復(fù)牌后在政策東風(fēng)下直接大漲316.7%，24日又繼續(xù)大漲272%，最終使得整月的漲幅達(dá)到了941.67%。除了億達(dá)中國的特殊表現(xiàn)之外，碧桂園、龍光、時代中國等多家房企的股價整月漲幅超過了100%。

??在A股房企方面，本月中交地產(chǎn)的漲幅較大，企業(yè)股價從月初開始就緩慢上漲，在月中略有回調(diào)，而從24日直到月末則連續(xù)出現(xiàn)了5個漲停板，從而使得最終整月的漲幅為100.88%，成為了A股漲幅最大的房企。