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??以銷定產投資保持謹慎，拿地集中一二線主力城市。重資產航道要求經營現金流為正，輕資產航道目標快速增長。

??◎  作者 / 房玲、易天宇

??核心觀點

【合約銷售額增長15%至985億，下半年仍存去化壓力】上半年龍湖集團實現全口徑銷售金額985.2億元，同比增長15%。相比2023上半年克而瑞TOP10房企全口徑銷售金額同比下滑5%，龍湖的增長，一方面由于供貨端準備充足，可供貨值貨源達2400億；另一方面，上半年新項目首開去化達70%。但企業上半年的實際平均去化率僅為41%，這意味著存量貨源占比將增加。龍湖下半年還有800億的新供貨源會入市，在行業回暖乏力的背景下，庫存項目的去化壓力將加大。

??【以銷定產投資保持謹慎，拿地集中一二線主力城市】上半年龍湖新增土地20塊，新增土儲總建面257萬平方米，貨值達約546億，是為數不多仍在拿地的民營房企。上半年龍湖二線城市新增土儲建面占比84%，西安、濟南、蘇州、長沙及成都五地拿地均超20萬。未來，龍湖表示仍會重點聚焦20個主力城市和14個機會城市，處理好供、銷、存的關系，以銷定支。

??【營收規模下滑35%至620億，經營性業務拉升毛利率】上半年龍湖實現營業收入620.44億元，同比下降35%；其中，物業銷售收入498.69億元，同比下降40%，主要是杭州、重慶兩地的營業收入分別同比下滑63%及50%。上半年龍湖毛利率為22.4%，較全年上升約1.2個百分點；其中開發業務毛利率下降了3.6個百分點；但運營業務及服務業務毛利率均有提升，分別提升了2.3及3個百分點。此外由于運營及服務業務實現了50%以上的毛利占比，從而導致龍湖毛利率整體的上升。

??【持續7年歸屬綠檔企業，年內已無較大償債壓力】2023上半年龍湖剔除預售監管資金及受限資金后，現金短債比為1.27倍；凈負債率57.2%；剔除預收后的資產負債率為61.9%，持續7年屬于綠檔企業。但短債占比顯著增加，現金覆蓋倍數下降較多，短期內將考驗企業的運營回款能力。年內龍湖已無太大償債壓力，年內境內到期債務僅余11月到期的1.19億元。截止2023上半年，龍湖平均借貸成本4.26%，相比年末4.1%略有提升，平均貸款年限為7.19年。

??【重資產航道要求經營現金流為正，輕資產航道目標快速增長】2023上半年，龍湖集團運營業務不含稅租金收入為63.3億元；服務業務及其他不含稅收入為58.4億元。從未來規劃來看，作為重資產的商業投資、長租公寓，龍湖要求從今年開始提出要實現自身經營現金流為正，實現自身有機增長。而輕資產航道物業管理、智慧營造，目標則是快速增長，未來保持30%以上的毛利率及比較快速的增長。

??01 銷售

??合約銷售額增長15%至985億
下半年仍存去化壓力

??2023上半年龍湖集團實現全口徑銷售金額985.2億元，同比增長15%；全口徑銷售面積579.9萬平方米，同比增長12%。其中實現歸屬股東權益的合同銷售金額656億元，權益占比67%。相比于2023年上半年克而瑞TOP10房企的全口徑銷售金額同比下滑5%，龍湖銷售額實現15%的正增長。這一方面，由于龍湖在上半年供貨端做了充足準備，可供貨值貨源達2400億。另一方面，龍湖上半年新項目首開去化達到了70%。在此前的年度業績會上，龍湖曾表示2023年將謀求全年65%以上的去化率，而2023上半年的實際去化率僅為41%，這意味著存量貨源占比將加大。龍湖下半年還有800億的新供貨源會入市，全年會有超3200億的可供貨源。但預計在下半年行業恢復依舊乏力的背景下，庫存項目的去化依然存有壓力。

??從銷售金額的區域分布來看，龍湖的銷售貢獻主要來自中西部、長三角及環渤海三個區域，分別占比35%、30%及23%，其中中西部占比相比2022年全年增加了6個百分點，其他區域占比均有不同程度下滑。從城市能級來看，一二線城市銷售占比達84%，相比2022全年變化不大。

??從城市貢獻來看，2023上半年龍湖于26個城市的排名在當地市場進入前十，其中成都、西安、重慶、昆明、石家莊、泉州、咸陽、蘭州等城市排名前三，其中成都合約銷售達到了117億元，同比增加了128%；合肥、北京、西安及蘇州銷售規模均突破50億。2023上半年龍湖超半數的城市實現銷售正增長，但也有部分城市合約銷售大幅下滑，如杭州、重慶、濟南，銷售金額分別同比下滑75%、32%及42%。

??02 投資

??以銷定產投資保持謹慎
拿地集中一二線主力城市

??2023上半年龍湖新增土地20塊，新增土儲總建筑面積為257萬平方米，新增土儲總價為245億元；新增貨值達約546億。拿地規模及金額同比有所增長，主要是基于同期數據較低?？傮w來看，自2022年開始龍湖在土地市場表現謹慎，投資支出也減少明顯，但仍是位數不多仍在拿地的民營房企。

??從拿地的城市能級分布來看，2023上半年龍湖未有在三四線城市拿地，其中二線城市新增土儲建面占比84%；而一線城市占比16%，包括上海、深圳及廣州。此外區域分布來看，中西部區域的新增土儲占比達47%，長三角的新增土儲占比達29%。具體城市來看，西安、濟南、蘇州、長沙及成都五地拿地均超20萬，其中西安拿地建面達48萬平米，于各城市中名列第一。

??未來龍湖表示仍會重點聚焦20個主力城市和14個機會城市，更加合理的處理好供、銷、存的關系，以銷定支，將拿地的投資額跟銷售回款動態匹配。

??截至2023上半年，龍湖集團的土地儲備合計5489萬平方米，較2022年末減少了5%，權益面積為3816萬平方米。土地儲備的平均成本為5027元，為當期簽約單價的29.6%。按地區分析，環渤海地區、西部地區、長三角地區、華中地區及華南地區的土地儲備分別占土地儲備總面積的31%、25%、19.7%、14%及10.3%。雖然土儲出現減少，但根據龍湖2022年銷售面積來看，仍約可保障未來3年的發展，土地儲備相對充足。

??03 盈利

??營收規模下滑35%至620億
經營性業務拉升毛利率

??2023上半年龍湖實現營業收入620.44億元，同比下降35%；毛利潤139億元，同比下降31%；歸母凈利潤同比增長8%至80.58億元。營業收入的大幅下滑主要是由于物業銷售業務營收下滑所致。2023上半年龍湖物業銷售營收為498.69億元，同比下滑40%；其中杭州、重慶兩地的營業收入分別同比下滑63%及50%。

??截止2023上半年，龍湖集團已售出但未結算的合同銷售額為人民幣2465億元，相較于2022年末上升了9%；已售未結算的合同銷售面積約為1570萬平方米，相較于2022年末上升了6%，可保障未來的營收增長。

??從利潤率水平來看，2023上半年龍湖的毛利率為22.4%，相比2022年上升約1.2個百分點；其中開發業務毛利率為14.3%，相比2022年下降了3.6個百分點；但運營業務及服務業務毛利率均有提升，分別為77.3%及31.9%，相比2022年提升了2.3及3個百分點。由于上半年龍湖運營及服務業務實現了50%以上的毛利占比，

??從而導致龍湖毛利率整體的上升。2023上半年龍湖的凈利率為14.98%，相比2022年上升1.88個百分點。這主要是由于期內龍湖擁有49.9%權益的蘇州東方鐵塔等合營項目實現結轉，上半年應占合營企業的除稅后溢利為11.2億元，大幅高于同期1.4億的水平。此外，上半年龍湖歸母凈利率為12.99%，相比2022年上升3.26個百分點。

??04 償債

??持續7年歸屬綠檔企業
年內已無較大償債壓力

??在償債能力方面，2023上半年龍湖持有在手現金724.3億元，總有息負債為2070.9億元。上半年，龍湖現金短債比為1.96倍，剔除預售監管資金及受限資金后，現金短債比為1.27倍；長短債比4.59。此外，凈負債率為57.2%，較2022年略有下降；剔除預收后的資產負債率為61.9%，已持續7年屬于綠檔企業。但值得注意的是，從有息負債結構來看，短期有息負債相比年末增長79%至370億元，短期有息負債占比從年末10%上升至18%。隨著短債比例上升，現金覆蓋倍數下降，短期內將考驗龍湖的運營回款能力。

??在業績會中，龍湖表示8月14日龍湖企業拓展已將17億元款項撥入“18龍湖04”債券兌付專戶；目前龍湖年內境內到期債務僅余11月到期的1.19億元，而2024年1月到期的153億港幣銀團貸款，目前已提前償還72億港幣，并計劃在年內全部提前償還。此外，龍湖明年還將有230億元左右的債務到期，約占整體債務水平的10%左右。龍湖表示“不管這個周期或者這個市場多久恢復”，“已做了充分的準備，有信心穿越周期”。

??從上半年融資動作來看，龍湖整體借少還多，積極壓降外債，但在經營性物業貸、境外銀團、中債增債券等方面仍有所考量。2023年上半年，隨著商業天街持續開業，經營性物業貸同比增加了約100億至約400億，銀行融資占比約55%。此外上半年龍湖提取了31億港幣的境外銀團貸款，同時積極關注境內債券融資。目前龍湖在央行幫助下已于2022年發行35億元由中債增擔保的中期票據，最近還有15億元到20億元的額度正在密集準備；明年可能還會發20億元至30億元。

??截止2023上半年，龍湖集團的平均借貸成本為4.26%，相比年末4.1%略有提升，平均貸款年限為7.19年。平均借貸利率提升主要是由于海外銀團存量利率為浮動利率，隨著美元加息利率有所波動。

??05 多元化

??重資產航道要求經營現金流為正
輕資產航道目標快速增長

??2023上半年，龍湖集團運營業務不含稅租金收入為63.3億元。商場、租賃住房、其他收入的占比分別為77.0%、19.4%和3.6%。截至上半年，龍湖集團已開業商場建筑面積為762萬平方米（含車位總建筑面積為980萬平方米），整體出租率為95.4%；冠寓已開業11.9萬間，整體出租率為93.7%，其中開業超過六個月的項目出租率為95.9%。此外上半年，龍湖集團服務業務及其他不含稅收入為58.4億元，同比增長13.0%，截止2023年6月龍湖物業在管面積達3.5億平方米。

??在商業投資方面，上半年龍湖已如期新增運營5座商場，其中2座為輕資產。同店營業額和同店日均客流同比均實現超20%的增幅，租金收入同比增長8%至50.1億元。下半年，龍湖還將有約6座商業項目在北京、上海、濟南等城市開業。

??長租公寓業務方面，已明確四條產品線，分別是長租公寓“冠寓”、產業辦公“藍海引擎”、服務式公寓“霞菲公館”、活力街區“歡肆”。其中作為基本盤的龍湖冠寓，截至目前開業房間數達11.9萬間。

??此外在代建領域，截至目前龍湖龍智造已累計獲取建管項目50余個，總建筑面積超900萬平方米，其中超90%的建管項目分布在核心的一、二線城市。

從未來規劃來看，作為重資產的商業投資、長租公寓，龍湖要求從今年開始提出要實現自身經營現金流為正，實現自身有機增長。而輕資產航道物業管理、智慧營造，目標則是快速增長，未來保持30%以上的毛利率及比較快速的增長。