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??本月關(guān)注

???滬杭放松限購、廣州首推房票安置，60城政策迎來優(yōu)化調(diào)整

??中央層面，本月央行四季度金融工作報告明確房地產(chǎn)市場風險化解思路，按照因城施策原則，指導各地精準實施差別化住房信貸政策，加大保交樓金融支持力度，一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。近期《關(guān)于規(guī)劃建設保障性住房的指導意見》已傳達到各城市人民政府、各部委直屬機構(gòu)，新一輪“房改”即將開啟，保障性住房建設預期提速，未來供求關(guān)系或?qū)⒅饾u修復。地方政府層面，本月松綁政策頻次為近1年來的次高，60個城市66次松綁房地產(chǎn)政策，其中杭州、上海相繼放松限購，上海、北京公積金貸款實行“認房不認商貸”，廣州城市更新推行“房票安置”，核心城市限購限貸政策正迎來普遍放松。

???蘇寧獲50億紓困資金，安居建業(yè)接手佳兆業(yè)寫字樓

??本月中信信托、中國華融協(xié)同實施的蘇寧易購紓困項目正式落地，預計期限為十年，規(guī)模上限為50億，以實際投放為準。項目層面，本月安居建業(yè)入局紓困深圳龍崗佳兆業(yè)中央廣場二期KICC寫字樓，據(jù)不完成統(tǒng)計，從2022年成立以來其累計介入紓困15個項目。歷時16個月，中信系通過“金融機構(gòu)+AMC+代建”方式，將從佳兆業(yè)處接手的4個項目全部盤活，最后問世的項目——中信國際大廈約3萬平體量的商業(yè)部分即將亮相。

???中海物業(yè)19倍PE關(guān)聯(lián)交易受質(zhì)疑，首開、金茂和華僑城加快資產(chǎn)優(yōu)化

??本月重點監(jiān)測房企共涉及24筆并購交易，披露的交易對價約124.4億，同比大幅減少51.3%、環(huán)比大幅減少59.2%，單月披露的單筆平均交易規(guī)模為近年來的新低，并購熱度降溫。本月中海物業(yè)擬9.5億港元與關(guān)聯(lián)方收購中海通信、中海監(jiān)理2項資產(chǎn)，若以公告中披露的業(yè)績保證5000萬港元計，本次收購估值倍數(shù)達到19，而物管去年平均收購PE約12倍，被市場質(zhì)疑定價太高。此外，首開、金茂和華僑城陸續(xù)掛牌出售低效閑置存量資產(chǎn)，未來消費公募REITs加快審批后，能為其存量資產(chǎn)退出提供新的渠道。

??01 并購政策

??滬杭放松限購
60城政策迎來優(yōu)化調(diào)整

??本月中央密集推出房地產(chǎn)政策，21日央行四季度金融工作報告明確房地產(chǎn)市場風險化解思路，按照因城施策原則，指導各地精準實施差別化住房信貸政策，加大保交樓金融支持力度，一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。

??此外，前期國務院常務會議審議通過的《關(guān)于規(guī)劃建設保障性住房的指導意見》，近期已傳達到各城市人民政府、各部委直屬機構(gòu)，被市場普遍認為是新一輪“房改”的開啟，明確發(fā)展保障性住房的目的：解決工薪群體的住房難問題、穩(wěn)定“房住不炒”預期、構(gòu)建“低端有保障、高端有市場”的新格局。保障性住房建設預期提速，未來供求關(guān)系或?qū)⒅饾u修復。

??地方政府層面，本月松綁政策頻次僅次于9月為近1年來的次高，60個城市66次松綁房地產(chǎn)政策，其中杭州、上海相繼放松限購，上海、北京公積金貸款實行“認房不認商貸”，廣州城市更新推行“房票安置”，核心城市限購限貸政策正迎來普遍放松。

??02 并購金融

??蘇寧獲50億紓困資金
安居建業(yè)接手佳兆業(yè)寫字樓

??集團層面，本月中信信托、中國華融協(xié)同實施的蘇寧易購紓困項目正式落地。據(jù)公告，項目預計期限為十年，規(guī)模上限為50億，以實際投放為準。上月蘇寧披露過針對物流業(yè)務的首批紓困資金投放（15.49億），將用于旗下紹興、杭州、南京及成都等物流項目的紓困。

??項目層面，安居建業(yè)本月再次入局深圳“保交樓”問題項目，據(jù)深圳佳兆業(yè)官方披露，龍崗佳兆業(yè)中央廣場二期KICC寫字樓與龍崗安城投達成合作協(xié)議。而龍崗安城投由安居建業(yè)與龍崗城投聯(lián)合成立，安居建業(yè)從2022年成立至今，據(jù)不完成統(tǒng)計，介入紓困包括羅湖益田御龍?zhí)斓亍⒑愦笊钲跒吵傢椖俊⒏Ｌ锛颜讟I(yè)佳園、福田歲寶壹品等15個問題項目。

??此外，中信城開官微披露，中信國際大廈約3萬平體量的商業(yè)部分即將亮相，意味歷時16個月，中信系通過“金融機構(gòu)+AMC+代建”的紓困方式，將2022年6月從佳兆業(yè)處接手的4個項目全部實現(xiàn)盤活。其余3個項目，中信城開·紅樹灣于2022年7月最早入市，中信金沙灣水世界2023年4月開園，5月東角頭項目確定由中信與達力進行土地分配并各自開工復產(chǎn)。AMC盤活資產(chǎn)效率較高，但受制于自身的資金規(guī)模、杠桿及資本的監(jiān)管要求，不能為房地產(chǎn)提供大量紓困資金，對項目的紓困具備選擇性和商業(yè)性質(zhì)。

??03 行業(yè)并購

??中海物業(yè)19倍PE關(guān)聯(lián)交易受市場質(zhì)疑

??根據(jù)CRIC監(jiān)測，2023年10月重點監(jiān)測房企共涉及24筆并購交易，披露交易金額的有17筆，總交易對價約124.4億人民幣，同比大幅減少51.3%、環(huán)比大幅減少59.2%，單月披露的單筆平均交易規(guī)模7.3億，為近一年以來的新低，收并購熱度持續(xù)降溫。

??交易進展來看，本月9筆交易處于掛牌狀態(tài)，7筆披露的交易對價合計約68.1億，其中世茂主席許榮茂2.5億澳元掛牌出售澳洲養(yǎng)牛場，華僑城24.3億擬出售上海蘇河灣項目酒店資產(chǎn)，陸家嘴18.74億掛牌轉(zhuǎn)讓東方廣場一期項目及地下產(chǎn)權(quán)車位等。本月完成11筆交易，其中7筆披露的交易對價約49.1億，主要由金茂底價28億完成出售北京威斯汀大飯店100%股權(quán)、雅居樂12.12億與合作方常州嘉宏就5項合資物業(yè)項目交易貢獻。此外，簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議、傳言交涉中和董事會預案分別有2筆、1筆和1筆。

??本月市場關(guān)注度高的是，中海物業(yè)擬9.5億港元與關(guān)聯(lián)方收購中海通信、中海監(jiān)理2項資產(chǎn)，成為2023年物管收并購中單筆規(guī)模最高的交易。若以公告中披露的業(yè)績保證5000萬港元計算，本次交易定價的PE倍數(shù)達到19，而物管企業(yè)2022年平均收購PE約12倍。本次關(guān)聯(lián)交易被市場質(zhì)疑定價太高。野村發(fā)報告指，此次交易違背股東利益，中海物業(yè)管理層未能解決兩個主要問題：收購的監(jiān)理業(yè)務盈利前景平庸，及收購的交易估值倍數(shù)不具吸引力。

??交易標的物業(yè)類型看，本月并購交易中多元化交易規(guī)模仍然遠超開發(fā)項目，12筆涉及商辦、文旅、物管等不同領域的多元化投資，披露的交易金額101.1億，占到全部規(guī)模的81.3%。其中，商辦資產(chǎn)出售熱度最高，6筆交易披露的交易對價78億，占比62.7%。

??商辦資產(chǎn)回報周期長，本月央國企陸續(xù)掛牌出售低效閑置資產(chǎn)，如華僑城掛牌蘇河灣項目、金茂出售北京威斯汀大飯店、首開出售北京聯(lián)寶公寓項目并掛牌2家商管公司等。行業(yè)處下行周期，存量資產(chǎn)流動性又弱，部分央國企面臨資金和財務考核壓力，自然選擇加快盤活資產(chǎn)。而10月底首批4支消費基礎設施公募REITs獲批，打通了存量資產(chǎn)退出渠道。相較于整售，通過公募REITs退出既能改善央國企流動性，又幫助其實現(xiàn)運營資金的有效周轉(zhuǎn)，為房企轉(zhuǎn)型成為商業(yè)運營商提供途徑，助力存量物業(yè)的健康發(fā)展。