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??房地產金融風險總體收斂，5個領域取得積極成效

??近日美國硅谷銀行暴雷事件引發全球關注，金融風險防范化解再次成為熱點話題。此類事件再次引發我們關注中國房地產金融風險問題。當前中國房地產金融風險防范化解工作積極推進，一些重大問題取得突破進展。在新一輪發展中，房地產業要平穩健康發展，就必須做好房地產金融管理工作。本報告對近三年尤其是2021年下半年以來中國房地產金融風險化解工作進行系統梳理，同時也對2023年房地產金融風險防范化解工作做相關預測和判斷。

??一、高層對金融風險防范化解的總基調

??1、中央經濟工作會議的表述

??2022年12月中央經濟工作會議舉行。此次會議明確，有效防范化解重大經濟金融風險。要確保房地產市場平穩發展，扎實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作，滿足行業合理融資需求，推動行業重組并購，有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，同時要堅決依法打擊違法犯罪行為。要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。要防范化解金融風險，壓實各方責任，防止形成區域性、系統性金融風險。加強黨中央對金融工作集中統一領導。要防范化解地方政府債務風險，堅決遏制增量、化解存量。從這里可以看出三點。1）房地產金融風險和地方政府債務風險被列為兩項重要風險，也說明房地產風險化解工作的重要性。2）房地產風險化解工作具有短期目標和中長期目標。短期看要做好保交樓等工作，解決融資、重組和住房需求提振等方面的工作。而中長期則要解決房地產業向新發展模式過渡的問題。3）房地產風險化解工作要關注房企和居民家庭兩個層面。其中房企層面要做好問題房企和優質頭部房企的相關問題。而居民家庭方面要關注兩類住房需求和兩類住房問題，即剛性和改善性住房需求、新市民和青年人住房問題。

??2、兩會政府工作報告的表述

??2023年3月召開的兩會上，政府工作報告明確了8項重要工作。其中提及，有效防范化解重大經濟金融風險。深化金融體制改革,完善金融監管,壓實各方責任,防止形成區域性、系統性金融風險。有效防范化解優質頭部房企風險,改善資產負債狀況,防止無序擴張,促進房地產業平穩發展。防范化解地方政府債務風險,優化債務期限結構,降低利息負擔,遏制增量、化解存量。此次表述具有幾個重要特點。1）此次表述延續了去年中央經濟工作會議的精神和部署，把房地產金融風險化解的工作列為2023年8項重要工作之一。2）在風險防范化解方面，重點強調了對優質頭部房企風險防范和化解的要求，也體現了對于今年優秀房企或頭部房企的重視和關注。

??3、央行的表述

??3月3日，國務院新聞辦公室舉行了“權威部門話開局”系列主題新聞發布會。此次央行和外管局相關領導介紹了“堅定信心、守正創新，服務實體經濟高質量發展”的有關情況。發布會明確，認真總結和吸取中國房地產市場發展過程中的經驗和教訓。同時也明確，完善房地產金融基礎性制度和宏觀審慎管理制度，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。此次表述具有積極的意義。1）這是高層首次提及吸取房地產發展教訓的表述，說明對于2021年以來房地產市場出現的重大問題，尤其是金融風險問題，會有針對性的措施和應對思路。尤其是在房企資金流動性、高杠桿、債務問題、金融機構信貸投放意愿、提前還貸和延遲還貸等方面落實新的措施。2）此次也明確了完善房地產金融基礎性制度的概念，具有信號意義。這也說明今年會全面系統梳理房地產金融問題，在基礎性制度建設方面會持續發力。尤其是會從金融穩定法的制定等角度入手，為后續中國房地產金融風險防范化解工作提供更好的基礎。

??4、住建部的表述

??3月7日，住建部部長在兩會部長通道中提及了房地產的相關內容。此次講話也涉及到房地產金融風險防范化解的相關思路。此次提及房地產業對銀行信貸等的重要性，即“456概念”，同時也表達了對房地產市場的企穩回升充滿信心。此次住建部明確，防范化解房地產“灰犀牛”風險，避免和金融風險、地方債風險交織，發生系統性風險。怎么做？用“抓兩頭、帶中間”的方法，以“精準拆彈”的方式化解風險。“一頭”是抓優質房企，一視同仁支持優質國有房企和優質民營房企，改善他們的資產負債狀況，滿足他們合理的融資需求；另“一頭”是抓出險的房企，一方面幫助他們能夠自救，另一方面嚴格依法依規處置，絕不讓損害群眾利益的行為蒙混過關，要讓他們付出應有代價。

??二、近3年風險防范化解的推進情況

??本部分分析了近3年中國防范化解房地產金融風險的相關工作內容。其標志事件是央行對于恒大問題的關注和處置。我們認為，最近3年中國房地產市場金融風險問題確實較多，也呈現了很多新情況和新特點。相關部門依據市場化法治化的總體原則，科學處置，有效防范了房地產金融風險的擴大。當前此類金融風險問題總體收斂，房地產金融總體保持健康發展的態勢。

??三、供給端的風險化解推進情況

??本部分從供給端或房企端的角度出發，對相關風險防范化解工作進行梳理。我們認為，2021年以來房企端的金融風險問題，主要體現在停工爛尾事件、債務化解這兩個層面上。當前這兩個領域的風險化解工作總體有序推進，具有積極的意義。

??1、保交樓工作推進情況

??本部分選取了河南和遼寧兩省進行分析。其中河南保交樓事件影響較大，受到了全國的關注。而遼寧則是保交樓專項資金首次投放的省份。研究表明，在2022年下半年停工斷貸事件后，相關政策精準出擊，有效遏制了相關金融風險的擴大。我們以年初累計商品房竣工面積同比增速數據為例。其中河南省2021年6月份該指標同比增速為83%，隨后增速持續收窄并在2022年5月份由正轉負，降速持續擴大。而到了2022年11月，該降速明顯收窄至5%，到了12月份降速則為6%。遼寧省也有類似的表現，其在2021年6月份該指標為137%，到了2022年2月則由正轉負，為-39%，隨后降速擴大。而到了2022年12月份我們可以看出該指標明顯改善，降速收窄至17%。

??2、債務化解工作

??我們整理了2022年以來部分標桿房企債務化解的相關工作。之所以選取此類企業，是因為其在債務化解方面有代表性或標桿性。此類房企的動作也值得全國其他房企的學習。我們認為，此類房企的債務化解工作，充分說明各房企立足市場化和法治化的要求，在債務化解方面有較好的應對策略。而隨著房地產市場的回暖和復蘇，其他房企的債務問題化解工作也有加快的可能。

??四、需求端的風險化解推進情況

??本部分系統梳理了需求端或購房端的金融風險化解情況。我們認為，從購房者的購房情況看，最近兩年金融風險問題很大程度上集中在個人按揭貸款領域。從這個角度看，積極關注此類風險也很重要，尤其是體現在延遲還貸、降低房貸成本、提前還貸等內容上。其中針對爛尾樓事件而停貸斷供事件的分析，由于前面保交樓部分有所提及，在此不再贅述。

??1、延期還貸的推進情況

??延遲還貸現象在2020年疫情爆發的時候就開始出現，其和疫情對購房者收入水平造成的沖擊有關。各地對于此類現象進行了積極的關注，有效防范了延期還貸風波的擴大，在保護購房者合法權益的同時，也防范了個人按揭貸款違約風險的出現。

??2、存量房貸減負的推進情況

??各地在針對存量房貸壓力過大的情況下，采取了一系列積極措施。比如說結合央行LPR利率下降的大趨勢，不斷引導存量房貸利率下降。同時，針對房貸利率方面的問題，也落實了很多配套政策，比如說開展“商轉公”的貸款模式，進一步解決了存量房貸成本過高的問題。

??3、提前還貸的推進情況

??提前還貸事件出現過兩次高峰。其中第一次出現在2022年下半年。而第二次則在各地房貸利率降至3.8%的背景下明顯增加。此類問題對于商業銀行金融秩序造成了較大的困擾和壓力，同時也惡化了購房者和銀行之間的關系。從這個角度看，對于提前還貸方面的工作確實要審慎推進。從近期情況看，對于合理提前還貸的支持、對于各類違規資金介入的整治，都積極促進提前還貸領域更加趨于健康。

??五、房地產金融風險防范化解趨勢

??本部分對今年房地產金融風險防范化解趨勢進行分析。我們認為，當前高層對于房地產金融風險防范化解工作特別重視，這也要求我們緊扣政策方向，在金融風險防范化解方面積極做好工作。除了房企端和居民家庭端以外，在住房租賃市場、房貸證券化產品等領域也需要做好風險防范工作。

??1、當前存在的新風險

??對近期房地產金融領域的風險進行分析，我們可以看出，依然存在一些新的風險問題。這里以近期熱度比較大的房貸產品創新事件為例進行分析。目前統計顯示，至少市場上出現了百歲貸、連心貸等多種金融產品創新。此類產品創新引發了大家對于房貸產品創新界限的關注，本質上也是希望房貸創新合規有序，減少各類新風險出現。

??2、風險防范化解的相關趨勢

??我們認為，對于房地產市場的金融風險化解，要牢牢堅持市場化和法治化的基本原則進行。尤其是要在當前房地產市場回穩的大方向下，做好相關工作。當前全國房價總體趨穩、購房者市場信心增加、房企銷售和經營狀況也總體趨于穩健，這都使得房地產金融風險的防范和化解工作面臨新機遇。各地更要把握此類新機遇，積極提振住房消費市場、合規有序開展房地產金融業務。在新形勢下，要對新情況和新問題及時監測和把控，確保房地產領域不出現系統性的房地產金融風險問題，更好促進房地產市場的平穩健康發展。