宏觀報告克而瑞研究中心 2025-03-24 10:24:58 來源：克而瑞地產研究
- 城市:全國
- 發布時間:2025-03-24
- 報告類型:宏觀報告
- 發布機構:克而瑞
??數據迷思？貸款緩增≠信心降
??◎ 文 / 馬千里
??本文從居民中長期貸款數據與房地產市場的動態關系出發，剖析當前市場對“貸款增速放緩=購房信心下降”的誤讀。通過拆解貸款數據構成、存量調整滯后性以及政策托舉效果，提出以下核心觀點：
??1.貸款數據表象的誤導性：單純以新增貸款同比變化衡量購房信心存在片面性，需綜合考量還款規模與新增貸款結構的動態平衡；
??2.貸款指標波動的成因分析：主要取決于一二手房交易量相比自身15年均線的變動情況。
??3.長期發展的必然趨勢：當房地產銷售規模進入平穩期后，中長期貸款總量終將會調整至與當時銷售規模匹配的水平。而2025年初在交易負增長周期中的貸款規模正增長，本身已體現“穩預期”政策的階段性成效。
??01 數據表象的誤讀
居民中長期貸款增速放緩≠購房信心下降
??居民中長期貸款余額的變動本質上是存量調整與增量變化的綜合結果，其動態平衡關系應為：
??期末居民中長期貸款余額=上期余額-當期還款+當期新增貸款-貸款核銷/剝離等非正常減少額。
??從數據邏輯看，以居民中長期貸款變化的簡化模型推導購房信心變化，是無法解釋客觀實際的。面對2022年以來全國商品房成交規模持續下降的客觀事實，是無法解釋期間居民中長期貸款余額為什么能夠保持正增長的。
??即便以“新增貸款同比多增/少增”的二階差分視角，也與客觀事實不符。在2008-2021年的14年期間，全國商品房成交金額有13年實現正增長，但是居民中長期貸款年增量，卻只有8年呈現正增長， 甚至在全國商品房成交金額大幅增長的2017-2018年期間，住戶中長期貸款的年增量也是連續兩年同比少增。
??02 中長期貸款年增量與商品房多年均線的相關性
??基于正確的基本認知：居民中長期貸款余額增量=當期新增貸款-當期還款-非正常減少額。
??在合理簡化模型下，若每年平均首付比例和平均還款年限相差不大，且非正常減少額波動不大，用當年商品房成交金額減去近若干年的平均商品房交易金額，得到的結果應當與居民中長期貸款余額高度正相關。從我們的分析結果來看也正是如此。
??商品房交易額較近15年均線的波動，與中長期消費貸高度正相關，相關系數達到了0.91，直至2023年以后，隨著二手房交易量大幅上升，已然成為大多數一二線城市的交易主力，此時商品房交易的變動不再能反映一二手房交易量總體變動。因此在2024年商品房交易量跌破15年均線的情況下，得益于二手房市場交易量份額的提升，居民中長期消費貸款仍然得以維持正增長。
??由此可知，在大部分情況下，中長期消費貸款的年增量變化，更多的還是反映了全國一二手房交易量相比近15年均線（或者更久）的變動情況。因此在房地產交易規模經歷了三年大幅調整之后，中長期貸款能夠保持正增長，已經體現了近年來中央部委一系列穩樓市政策的正面作用。
??03 中長期貸款增長的意義
穩樓市政策顯效與市場內生韌性
??居民中長期貸款的正增長，本質上是政策托底效應與市場內生韌性共振的結果。2025年初的貸款數據雖同比少增，但其絕對值仍維持正增長（+3296億元），這一現象應當置于當前“穩增長”政策框架下解讀。一方面，央行通過降準降息、優化再貸款流程等工具降低企業融資成本，并加大對“五篇大文章”（科技、綠色、普惠、養老、數字金融）的信貸支持，間接緩解居民部門資產負債表壓力；另一方面，政府債券前置發行釋放的流動性，通過基建投資、保交樓等渠道傳導至居民收入端，形成對中長期信貸需求的托底效應。
??2024年全國商品房成交額較2021年下降36%，面對行業交易規模收縮的挑戰。近年以來，政策端通過一系列行之有效的首付比例與利率調整、限購放開、稅費減免、購房補貼等措施，穩定居民置業需求，并在2024年四季度以來取得了良好成效。據國新辦披露數據，從監測的40個重點城市來看，前兩個月新建商品房銷售面積和銷售金額同比分別增長了1.3%和7.1%，印證政策對核心城市住房需求的激活作用。此外，中長期貸款中經營類占比提升至21.5%，創下歷史新高，部分對沖住房貸款同比少增，也體現信貸工具的結構性優化。
??更深層次的韌性源于政策與市場的雙向反饋機制。一方面，存量房貸利率下調（如部分城市降至3.15%）顯著減少提前還貸規模，穩定貸款余額；另一方面，居民部門通過“以舊換新”等政策置換低息貸款，實現債務成本優化。這一過程中，政府“一攬子化債”方案（如房企債務展期、融資協調機制）與市場自發調整（如二手房交易占比提升）形成合力，推動貸款數據從“規模擴張”向“質量穩定”轉型。在此背景下，中長期貸款的正增長既是政策托底效應的顯性表達，也是市場適應新供需格局的韌性證明。
??04 建議：完善數據披露機制，精準識別市場動因
??居民中長期貸款數據的波動本質上是我國住房金融體系深度調整的結構性映照。當前市場解讀中存在的"同比少增即信心下滑"論斷，忽視了兩個基本事實：其一，在居民中長期貸款規模達到62萬億元的背景下，還款規模的波動對余額變化的影響權重已超過新增貸款；其二，LPR累計下調60個基點產生的月供減壓效應，使得存量貸款的自然衰減速率系統性放緩。
??國家統計局與央行數據的交叉印證表明，2021-2024年居民中長期貸款余額保持年均正增長，與同期商品房銷售面積四成的降幅形成鮮明對比，這恰恰證明我國住房信貸市場正在完成從"增量擴張"向"存量優化"的轉型。在此過程中，貸款數據的"韌性"并非反映購房情緒波動，而是住房金融安全墊效應與政策工具精準投放的共同結果。
??為避免市場誤讀并提升政策效能，建議完善數據披露機制：公布月度新增住房貸款規模，定期發布存量貸款賬齡結構分布，減少“居民中長期貸款=購房需求”的誤判。以便中央部委、地方主管部門、金融機構和房企更準確識別數據變動的驅動因素，更有針對性地及時調整相應政策和發展戰略。
中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
