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??2025年，房地產(chǎn)行業(yè)政策以 “需求提振+供給優(yōu)化+金融協(xié)同” 為核心，通過因城施策調(diào)減限制、稅費減免、信貸擴張、保障房擴容、城中村改造、收儲存量和推廣“好房子”等舉措，推動市場向“量穩(wěn)價穩(wěn)”實現(xiàn)止跌回穩(wěn)，推進行業(yè)從高杠桿擴張轉(zhuǎn)向民生導向的高質(zhì)量發(fā)展。

??9·26一攬子政策強信心穩(wěn)預期，2025年開局行業(yè)延續(xù)止跌回穩(wěn)勢頭。房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“政策托底+市場自發(fā)修復”雙重特征，但“核心城市局部修復、中小城市深度調(diào)整”的結(jié)構(gòu)性矛盾突出，市場仍處“L型”筑底階段，仍需要持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。

??在3月5日《政府工作報告》，房地產(chǎn)再次被列入“防風險”任務板塊。但今年一個關(guān)鍵變化：強調(diào)安全與發(fā)展并重，堅持在發(fā)展中逐步化解風險，變防守為主動出擊，實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展和高水平安全的良性互動。

??有關(guān)如何實現(xiàn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)？通過對《政府工作報告》、3月9日的全國人大《民生主題記者會》和3月17日《提振消費專項行動方案》等報告解讀，我們認為短期有五大核心措施：

??首先，調(diào)減限制性政策，與此前“四個取消、四個降低、兩個增加”政策穩(wěn)定延續(xù)。核心城市進一步調(diào)減限購、限售等行政限制，進一步放寬商業(yè)和公積金貸款首套和二套首付比例門檻、取消多套房貸款限制。

??其次，降低購房成本與稅費負擔。一方面，各地方可在權(quán)責范圍內(nèi)提高公積金貸款額度，允許“商轉(zhuǎn)公”異地使用，增強對青年、新市民的保障力度。優(yōu)化個人所得稅、契稅、增值稅、土地增值稅等政策，降低交易環(huán)節(jié)稅負。通過經(jīng)紀協(xié)會協(xié)商減低二手交易中介費或者搭建政府平臺撮合交易。

??再次，增加收入、提振消費能力。節(jié)流方面，3月9日全國人大民生記者會上，央行行長潘功勝表示：“去年存量房貸利率的下行，每年可以為超過5000萬戶家庭減少利息支出約1500億元“。存量房貸利率仍有下調(diào)空間，推動商業(yè)銀行下調(diào)存量房貸利率，降低居民還款壓力。《提振消費專項行動方案》也明確：“消費能力保障支持行動，加大生育養(yǎng)育保障力度。強化教育支撐。提高醫(yī)療養(yǎng)老保障能力。保障重點群體基本生活。”開源方面，多渠道增加居民收入，例如通過穩(wěn)崗就業(yè)、失業(yè)保險返還等，工薪個人所得稅調(diào)整，穩(wěn)定股市和債券市場來拓寬居民財產(chǎn)性收入渠道等。

??政府工作報告中提出要持續(xù)推進城市更新，城市更新是城鎮(zhèn)化發(fā)展歷史的必然過程。在3月9日全國人大民生記者會上住建部部長倪虹表示：2025年持續(xù)推進城市更新，重點有三類項目。其中和房地產(chǎn)行業(yè)直接相關(guān)的是第一類即民生類的項目。主要抓好三件事：一是2000年以前建成的城市老舊小區(qū)都要納入改造范圍，因地制宜實施改造。也鼓勵地方探索居民自主更新改造老舊住宅。二是城中村改造項目，現(xiàn)在范圍已經(jīng)擴大到全國地級及以上城市，要在去年新增100萬套的基礎(chǔ)上，繼續(xù)擴大改造規(guī)模。三是大力推進完整社區(qū)建設(shè)，重點是聚焦“一老一小”，完善無障礙適老化配套設(shè)施，增補托育服務設(shè)施、兒童活動場地。

??城中村和危舊房改造政策的核心在于“以存量撬動增量”。報告顯示，2024年，城中村改造擴圍至300多個城市，實施城中村改造項目1790個。2025年，將加力實施城中村和危舊房改造，推進貨幣化安置，計劃在新增100萬套城中村改造和危舊房改造的基礎(chǔ)上繼續(xù)擴大改造規(guī)模。

??短期通過貨幣化安置和專項融資拉動需求、穩(wěn)定市場預期，助力樓市止跌回穩(wěn)，通過貨幣化安置（如直接發(fā)放購房補貼或房票），引導被拆遷居民優(yōu)先購買存量商品房，預計2025年新增100萬套城中村改造將拉動約2億平方米商品房去化，進一步釋放潛在剛性購房需求，加速庫存消化，緩解存量商品房高庫存壓力。

??中期一方面重點通過存量用地盤活（如商辦用房改造為住宅）可合理控制新增城市建設(shè)用地供應，避免庫存供需失衡加劇。另一方面，激活房企新增投資并緩解地方財政壓力，如改造中允許調(diào)整土地規(guī)劃條件（如提高容積率），提升土地開發(fā)價值，增強房企參與動力。通過專項債券、政策性金融機構(gòu)專項借款、稅費優(yōu)惠等政策組合拳，降低地方政府資金壓力。

??長期則推動城市空間重構(gòu)、住房品質(zhì)升級轉(zhuǎn)型，形成“民生改善—投資增長—產(chǎn)品升級—改善需求釋放”的良性循環(huán)。通過優(yōu)化土地利用方式（如存量商辦轉(zhuǎn)住宅），盤活低效資源，促進職住平衡與產(chǎn)城融合，重構(gòu)城市空間結(jié)構(gòu)。

??2025年，房地產(chǎn)行業(yè)供給端仍將以“優(yōu)化增量、盤活存量”重塑行業(yè)生態(tài)。以需定建，嚴控增量開發(fā)，重點消化存量土地。存量房轉(zhuǎn)化，通過專項債券收購存量商品房轉(zhuǎn)為保障房，優(yōu)化供需平衡，加大新市民、青年人、農(nóng)民工群體的保障性住房供給。

??《報告》指出，“優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)和土地利用方式，合理控制新增房地產(chǎn)用地供應”。“持續(xù)推進城市更新和城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，統(tǒng)籌城市低效用地再開發(fā)”。一方面可以根據(jù)目前市場庫存短期減少或暫停高庫存城市或區(qū)域的新增土地供應，另一方面則需要順應市場需求從“有房住”到“住好房”的改善需求為主力的變化，加大城市更新力度、盤活核心區(qū)存量低效用地，從而可以騰挪出更多面向改善群體的核心地塊和配套城市區(qū)域的地塊，增加“好房子”供給，減少無效供應做到適銷對路，從而降低庫存。

??《報告》指出，盤活存量用地和商辦用房，推進收購存量商品房，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權(quán)。拓寬保障性住房再貸款使用范圍。統(tǒng)籌安排收入、債券等各類財政資金，確保財政政策持續(xù)用力、更加給力。在去年新增2萬億元已經(jīng)安排完畢基礎(chǔ)上，今年繼續(xù)安排地方政府專項債券4.4萬億元、比上年增加5000億元，重點用于投資建設(shè)、土地收儲和收購存量商品房、消化地方政府拖欠企業(yè)賬款等。

??在各地方政府2025年工作報告中，至少15個省份提及存量商品房和存量閑置土地回購等有關(guān)內(nèi)容，重慶、廣東等多地強調(diào)盤活利用存量用地和商辦用房，加大收購存量商品房力度，以優(yōu)化市場供應結(jié)構(gòu)。賦予地方政府在收購主體、價格和用途上的自主權(quán)，盤活存量，加速行業(yè)庫存去化。

??自然資源部和財政部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于做好運用地方政府專項債券支持土地儲備有關(guān)工作的通知》，從明確發(fā)債要求及資金使用主體、完善專項債券申報審核流程、做好資金和收益的綜合平衡和嚴格監(jiān)督管理等四方面作了詳盡操作規(guī)范和要求。

??綜上，對市場短期托底影響將快速顯現(xiàn)。一方面，通過政府收儲無力開發(fā)的土地，可幫助部分房企實現(xiàn)資產(chǎn)變現(xiàn)，存量去化加速，房企資金壓力邊際緩解。另一方面，土地供應結(jié)構(gòu)優(yōu)化，核心城市土拍熱度有望回升。重點城市可通過專項債資金收儲核心地段優(yōu)質(zhì)地塊，后續(xù)入市時將形成“優(yōu)質(zhì)地塊-高溢價成交-市場信心提振”的正向循環(huán)。如上海、杭州等已出現(xiàn)高溢價地塊的城市，政策疊加效應或進一步凸顯。

??在過去三年及當前階段，風險防范與穩(wěn)定市場的基礎(chǔ)上，有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，也是解決房地產(chǎn)行業(yè)問題的根本。2024年住建部解釋了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新模式的基本內(nèi)涵，其中關(guān)鍵要建立“人房地錢”要素聯(lián)動新機制，要充分滿足人民群眾多層次、多樣化的住房需求，要實現(xiàn)多元化住房供給，處理好市場與保障、租與售、增量與存量三對平衡關(guān)系，要推進土地供給利用多元高效，“以房定地”、健全指標跨區(qū)域交易機制等，要推進房企融資模式改革，優(yōu)化預售資金監(jiān)管機制并逐步過渡現(xiàn)房銷售。

??（1）“好房子“是順應居民改善居住需要，是開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)自我“造血“良性循環(huán)的關(guān)鍵一環(huán)。

??《政府工作報告》提出，要完善標準規(guī)范，推動建設(shè)“安全、舒適、綠色、智慧”的“好房子”。3月9日，全國人大民生主題記者會上，住建部部長倪虹表示將重點從三個方面抓好落實：

??第一，立標準。標準水平?jīng)Q定房屋品質(zhì)。組織編制《好房子建設(shè)指南》，也在修訂《住宅項目規(guī)范》，其中有一項，就是把住宅的層高標準提高到不低于3米。

??第二，強科技。 “好房子”和新科技可以相互成就。一方面大力推廣惠民實用的新技術(shù)、新工藝、新材料、新產(chǎn)品。另一方面積極推動全屋智能。

??第三，抓項目。不同面積、不同價位都有不同的好房子。將推動城市和企業(yè)加快建設(shè)“好房子”。“好房子”不僅要有好標準、好建造，還要有好服務。各地首先要把保障房建成“好房子”，結(jié)合城市更新，把老房子想辦法改造成“好房子”。

??綜上可見，“好房子”的建造，一方面在于優(yōu)化住房設(shè)計與標準體系，創(chuàng)新空間設(shè)計。推廣錯層、復式、挑空起居室等多樣化戶型設(shè)計，提升空間利用率與居住體驗，按需設(shè)置封閉或開敞陽臺，增強住宅功能靈活性。另一方面，制定覆蓋設(shè)計、材料、建造、智能化的全流程標準體系，強化綠色低碳、適老化、無障礙等性能要求。增加綠色建材與建造技術(shù)應用落地，加速住宅智能化改造。

??建設(shè)“好房子”，不僅給新技術(shù)、新產(chǎn)品、新材料提供了廣闊應用空間，還能釋放出擴內(nèi)需、促消費的巨大潛能。

??（2）發(fā)揮房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制作用，做好保交房，是房企實現(xiàn)從“輸血“到”造血“的另一條主動脈。

??盡管保交付高峰已過，但交付問題依然局部存在，仍將是2025年行業(yè)需要化解的問題和風險，在2024年房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制的經(jīng)驗基礎(chǔ)上，繼續(xù)發(fā)揮其作用，對房地產(chǎn)行業(yè)止跌回穩(wěn)至關(guān)重要，為經(jīng)濟社會的持續(xù)發(fā)展提供有力支撐。

??當前“白名單”機制已形成 “增量擴面-效率提升-風險隔離”的良性循環(huán)，但需突破“申報-審批-放款”轉(zhuǎn)化率偏低的瓶頸。未來應重點推動省級統(tǒng)籌監(jiān)管和市場化處置工具創(chuàng)新，實現(xiàn)穩(wěn)主體與防風險的動態(tài)平衡。

??要多措并舉穩(wěn)就業(yè)促增收，穩(wěn)住就業(yè)、提高居民收入，方能促進住房消費。《政府工作報告》指出：“打好政策“組合拳”。提升政策目標、工具、時機、力度、節(jié)奏的匹配度。出臺實施政策要能早則早、寧早勿晚，與各種不確定性搶時間，看準了就一次性給足，提高政策實效。加強上下聯(lián)動、橫向協(xié)作，促進政策從“最初一公里”到“最后一公里”銜接暢通。注重傾聽市場聲音，協(xié)同推進政策實施和預期引導，塑造積極的社會預期。”

??貨幣政策適度寬松，降準降息有空間、PSL等結(jié)構(gòu)性工具發(fā)力、信貸政策繼續(xù)優(yōu)化。《政府工作報告》指出：“實施適度寬松的貨幣政策。發(fā)揮好貨幣政策工具的總量和結(jié)構(gòu)雙重功能，適時降準降息，保持流動性充裕，使社會融資規(guī)模、貨幣供應量增長同經(jīng)濟增長、價格總水平預期目標相匹配。優(yōu)化和創(chuàng)新結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具，更大力度促進樓市股市健康發(fā)展……。推動社會綜合融資成本下降，提升金融服務可獲得性和便利度。”

??聚焦房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域，第一，降準、降息仍有空間，在經(jīng)濟增長、降低社會綜合融資成本等訴求下，年內(nèi)降準降息仍然可期；第二，結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具有望接續(xù)發(fā)力，定向支持相關(guān)領(lǐng)域“優(yōu)化增量、盤活存量”去庫存。例如PSL支持城中村改造和老舊危房改造、支持城市更新和住房設(shè)施適老化改造；特別貸款支持地方政府收購存量商品房回購閑置存量土地，再比如規(guī)模達千億的租賃住房貸款支持計劃在多個試點城市落地，拓寬保障性住房再貸款使用范圍；第三，居民住房信貸政策仍有優(yōu)化調(diào)整空間，刺激居民購房意愿和提高購房支付能力。在去年降低存量住房貸款利率、減輕居民利息負擔1500億元基礎(chǔ)上，存量貸款利率仍有繼續(xù)下降的空間。首付比例和新增貸款利率同樣有繼續(xù)下調(diào)的可能性和必要性。

??積極財政支持房地產(chǎn)具體體現(xiàn)在以下三方面：第一，財政擴張支持經(jīng)濟投資建設(shè)、穩(wěn)定經(jīng)濟增長、擴大就業(yè)基數(shù)和穩(wěn)定勞動者收入預期，這種“擴張性財政+民生導向”的組合，既托底短期增長，又為長期住房消費升級注入動力；第二，地方專項債券支持土地收儲和收購存量商品房，有效降低行業(yè)庫存風險，改善行業(yè)發(fā)展預期；第三，完善社會保障體系提升住房消費信心，減輕居民生育、教育、養(yǎng)老等負擔，增強居民消費信心，對提升住房消費意愿也有積極作用。