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??9月23日，由克而瑞主辦的“全球視野·中東機遇——2025中東不動產投資高峰論壇”在上海舉辦。克而瑞集團董事長丁祖昱先生、克而瑞集團CEO張燕女士攜手國內外、來自產學研跨界專家、領袖、高管出席論壇并發布重要研究成果及主題演講。

??克而瑞集團董事長丁祖昱先生發布克而瑞最新研究成果《2025上半年阿聯酋住宅市場趨勢報告》，并就報告作精粹演講：

丁祖昱  克而瑞集團董事長

??一、海外房地產投資需錨定 “區域中心城市”

??海外房地產投資應聚焦區域中心城市，阿聯酋的迪拜與阿布扎比是中東地區的核心選擇。從全球投資規律來看，成熟市場的龍頭城市往往是房地產投資的關鍵落點，如美國紐約、英國倫敦、東南亞新加坡等。阿聯酋作為中東龍頭，其核心城市迪拜與阿布扎比具備區域金融中心、經濟中心的屬性，而非僅局限于國家層面的中心定位。 

??二、阿聯酋優勢：經濟穩健增長?人口活力充沛?政策紅利釋放

??阿聯酋宏觀經濟結構穩健，為房地產市場提供堅實支撐。據數據顯示，2024 年阿聯酋實際 GDP 同比增長 4%，總量達 1.78 萬億迪拉姆，且央行預測 2025 年、2026 年增速將升至 4.4%、5.4%，增長動能強勁。經濟結構上，2024 年非石油業務 GDP 占比達 75.5%，擺脫了對傳統油氣的單一依賴；房地產業在非石油經濟中占比穩定在 7.8% 左右，既不 “喧賓奪主”，又能持續貢獻增長，形成 “油氣托底、非油引領” 的健康格局。 

??人口規模與結構優勢為房地產市場注入長期活力。截至 2024 年，阿聯酋總人口突破 1250 萬人，較 2023 年增長 23%，且外籍人口占比近九成。年齡結構上，25-54 歲青壯年占比高達 68.62%，人口中位數年輕，疊加高凈值人群持續流入，不僅帶來剛性住房需求，更推動租賃市場繁榮，構成房地產市場長期增長的 “人口基石”。 

??寬松政策與低稅費顯著提升投資吸引力，流動性優勢突出。對比全球典型城市，迪拜購房僅需 4% 注冊費，無土地稅、房產稅等，持有成本極低；2025 年黃金簽證政策進一步放寬，購房首付從 50% 降至 0%，期房憑合同（首付≥20%+ 土地注冊費）即可申請，還支持多套房產價值合并計算、多人聯合投資。此外，無外匯管制的政策讓資金可自由跨境流轉，大幅提升投資便利性，對全球投資者極具吸引力。 

??三、后發優勢與高增長并行：阿布扎比、迪拜房地產市場數據透視與投資潛力

??阿布扎比房地產市場后發優勢顯著，供求關系與區域規劃支撐潛力釋放。2024 年阿布扎比人口達 413.6 萬人，超越迪拜成為阿聯酋人口最多地區，且25-54歲青壯年人口占比66%，外籍人口占比近八成，需求端增長動力充足。市場表現上，2025年上半年阿布扎比住宅成交金額 218.53 億迪拉姆，同比增長 30%，住宅均價達330萬迪拉姆/套，同比上漲17%。同時，亞斯島迪士尼度假區、薩迪亞特島文化地標等規劃落地，推動區域文旅價值提升，別墅、公寓租賃回報率在2025年上半年都同比分別上升8.5%和12.6%，投資價值逐步凸顯。

??而作為阿布扎比市場的核心主導者，Aldar 集團憑借主權基金控股的背景，不僅手握政策資源優勢，2025 年上半年集團銷售額達 183 億迪拉姆，同比增長 31%，為阿布扎比房地產市場的穩定發展提供了強勁企業支撐。 

??迪拜作為全球高增長房地產市場，交易規模與租賃回報表現亮眼。2025 年上半年，迪拜房地產成交 98726 筆，同比增長 22%，總交易金額 3269 億迪拉姆，同比激增 40%，其中現房交易 2030 億迪拉姆、期房交易 1240 億迪拉姆，市場活躍度全球領先。租賃市場方面，2024 年迪拜高端房產租金回報率達 5.3%（數據來源：第一太平戴維斯），位列全球第二，僅次于美國洛杉磯，其中朱美拉村圈公寓、阿爾巴沙別墅等產品回報率分別達 7.2%、6.8%，投資收益穩定。 

??四、后發優勢與高增長并行：阿布扎比、迪拜房地產市場數據透視與投資潛力

??阿聯酋房地產投資需關注政策、經濟、人口的持續性，同時警惕區域安全風險。 

??政策層面，《2031 國家投資戰略》持續優化外資準入環境，2025 年放寬后的黃金簽證政策將進一步吸引全球高凈值人群，疊加無外匯管制、低稅費的優勢，投資吸引力將長期凸顯；經濟層面，非石油經濟占比已超七成，旅游業 2024 年國際游客消費超 2170 億迪拉姆，產業多元化將持續帶動商業、住宅需求；人口層面，預計未來五年外籍人口仍將保持年均 10% 以上增速，青壯年群體占比高的結構的將支撐住房剛性需求與租賃市場繁榮。 

??不過風險同樣不容忽視，區域安全穩定是重要前提，需持續關注中東地區地緣政治動態，以規避潛在投資風險。