養老地產的突圍之路

——撰稿：DTZ戴德梁行 黎慶文先生

隨著社會對老人生活重視的呼聲越來越高，養老地產的概念在中國地產界出現了好幾年，但真正能建造出來的專業養老社區卻寥寥無幾，其大部分只是圈地的噱頭，最多只是些普通地產項目，遠不能達到社會所期待的、能滿足老人頤養天年的養老社區。為什么這么大的市場基礎仍不能刺激專業養老社區的發展？仍不能促進養老地產的迅速發展呢？中國是公認全球老年人口最多的國家，據聯合國《世界人口統計》預測，至2015年中國60歲以上老人人口將達2億。本文旨在分析養老地產發展的障礙，探索養老地產的突圍之路。

技術的障礙

老人社區對軟件服務要求非常高，而且十分專業，一般物業管理遠不能達到該水平。國外往往把老人細分為三大類：活躍老人、低度照顧老人和高度護理老人。三類老人的養老生活有不同的關注點，產生對硬件設計和軟件服務不同的需求。比如活躍老人以“養”為主，低度照顧老人需要“養”+“護”，高度護理老人需要“護”+“醫”。這三類老人的社區就涉及三個不同的主要專業服務領域：養生、護理和治療，而這三個專業領域進入的臺階都相當高，不是普通服務商能夠隨便跨越的。目前在這樣的專業服務體系發育遠不成熟的情況下，讓普通房地產與之對接，肯定沒法找到著力點，因此所做的產品最終還是停留在普通房地產的水平，達不到頤養天年的要求。

開發主體結構單一

除了那些由政府開發的物業外，市場上的物業均由房地產開發商進行開發建設，因為他們擁有其他企業沒有的優勢：拿地關系多、開發建設管理經驗多、融資渠道多、有營銷資源和經營管理經驗，但房地產開發商缺乏上面所提的養生、護理和治療等技術資源。而擁有養生、護理和治療等技術資源的療養機構、護理機構和醫療機構又缺乏房地產開發商的優勢，做起物業開發力不從心。房地產開發商與專業機構合作的開發也罕有成功案例，原因是房地產開發商與專業機構的盈利模式大不相同：一個是追求短期套現，一個是追求長期服務獲利。某國內超大型地產公司在上海與專業機構合作開發養

老地產，據聞推進不順暢，雙方磨合仍需時間。所以很多房地產型的養老社區最后是建成別墅社區，專業服務欠奉。當然這比規劃成老年公寓賣掉，然后又沒有專業服務提供，把老人晾在里面的結果好些。國外的老年社區一般業權不分散，因為分散后老人居住點不受控制，反而影響到專業服務的效率，最終讓老人的權益受損。

開發模式不夠吸引

如果要開發業權不分散的集體養老社區，目前政策法律下的開發商業模式不夠吸引，妨礙了資本的進入。在國內的融資背景下，對于絕大部分國內開發商而言，不能滾動開發的項目就不是好項目，簡單地看，就是幾乎所有的商業項目都需要短期能變現的產品。對于資本價值來看，項目不能快速復制，資金不能快速滾動就沒有資本價值。對于CEO來說，項目不能迅速產生營業額或利潤就不是好項目。不幸的是，當前政策下國內集體養老社區三個方面的需求都不能滿足。為什么國外養老社區卻受開發商和投資商歡迎？關鍵是法律政策支持他們可以向老人收取高額入住資格費，在澳洲叫“進入債券”，在日本叫“一次性繳納的住宿費和護工費”，這些“購買資格”的費用往往相當于該物業的市值。目前國內政策不支持這種收費，大多集中式的養老社區只收取小額的押金，并不能作為營業收入。所以當前集中式養老社區開發模式缺乏吸引力，急需創新和政策扶持來打造新的商業開發模式。

土地成本高，老人不能承受

土地價格高，稅收重使養老社區的開發成本高企。即使國家政策支持收取“進入資格費”，可能也會因為太高昂而嚇退消費相對保守的老人。在國外，政府通過優惠和直接補貼來最大限度的降低“進入資格費”的臺階。

政策的突破是啟動養老地產快速發展的根本之路，因為它使養老地產投資符合國際資本價值準則。一旦一種項目的投資盈利模式符合國際資本價值準則，同時又有巨量的消費需求，那么她就像今天蓬勃的房地產市場一樣，不但能吸引民間資金、公眾資金，也能吸引國際基金大量進入。但中國國情也決定了政策突破的時間表和力度具有很大的不確定性，在沒有政策大突破的情況下養老地產如何突破？

1) 地產資本跨界進入專業服務領域

正如上面所說，專業服務是養老地產必須配備的軟件，但同時其服務體系和商業架構遠不成熟，與地產開發的成熟度不能匹配。要使專業服務快速跟上地產的開發，地產資本跨界進入是最直接最有效的方法，同時專業服務也能通過長期收取服務費成為地產公司新的“產品線”。不同定位的養老地產

所對應的專業服務有所不同： 正如上面所說養生服務對應定位于活躍型老人的養老地產，由于活躍型老人與養生服務要求集聚性相對其他較低，所以可以適合分散產權銷售的養老地產。護理服務和醫療服務對應定位于低度照顧或高度照顧老人的養老公寓，由于服務的集聚性要求該類的養老公寓不宜分散產權進行銷售。

2)政策允許下的商業模式探索

會籍制度在高爾夫俱樂部、游艇會俱樂部、鄉村俱樂部開發中廣泛應用，因為她在資金籌措和建設運營起到很重要的作用，會籍制也可以在高端的養老地產中嘗試，通過會籍費的籌措解決短期資金收入，同時增加營運收入。會籍費可設多個檔次分別對應不同的權益： 比如鉆石會員可享受單人套間床位，一般會籍享受一般的多人房床位。會籍沒有年限，可以二手轉讓，具有流通價值。會籍等同于一種家庭對養老物業的投資，具有投資價值。這樣將刺激會籍的銷售。擁有會籍的家庭才能安排老人入住養老公寓，老人根據享受不同的專業服務另外支付月費。會籍費的定價相當于其對應使用的物業的價值。 另外“消費卡”是一次性預付消費金額，也可以一定程度上解決短期的資金籌措問題，只是金額不大，沒有投資價值，而且與月費有所沖突。

3) 設計升級

目前國內的養老地產設計跟日本養老建筑設計比較，IT技術運用存有很大的提升空間。如日本的老人社區：真心香里園已成熟運用感應裝置和交互裝置技術。感應裝置在老人定位、床上異常感應、洗手間異常感應起到明顯作用；交互裝置在遠程診斷、外界聯系、遠程檢測、老人娛樂顯示出神奇的功效。在服務要求越來越高和專業人力成本愈來愈高的未來，IT技術在中國的運用非常有必要性。

歸納起來，養老地產(商品養老)面向的客群是能接受集體養老觀念，同時家底豐厚的老人，集體養老接受度的高低受到文化水平、社會保障水平、兒女數目、身體狀況等影響。總體而言，一線城市老人的文化水平較高，容易接受新觀念，有穩定的醫療保障和退休保障，獨生子女比例高，同時身家比較豐厚。可以判斷他們接受集體養老的可能性相對更高。我國80年代開始實施獨生子女制度，三十年后獨生子女的父母大多已到退休年齡快要進入老人階段，如能配合合理的開發商業模式和產品設計，高端集體養老地產將在一線城市率先爆發。

黎慶文 先生

DTZ戴德梁行華中、華西區策略發展顧問部主管及董事

2012年2月