中國房地產市場研究周報第35周報告(8.27-9.2)

一、本周關注

1、關注焦點：“金九銀十”

從歷史數據看，“金九銀十”兩月的成交量總能高于全年其他月份。政策面上，雖然對新一輪調控政策預期的討論頗多，但事實上當前卻屬于政策出臺的真空期，并未有新的調控政策出臺，而地方政府則微調動作頻頻。市場面則在年初的低迷之后，5月、6月開始有所回暖，9、10月市場表現值得期待。

2、業內觀點：

“金九”不會明顯比7、8月好很多，但上市量會明顯增加，市場會更加活躍，房地產廣告量倒是一定會增長。

——丁祖昱 易居中國執行總裁

“金九銀十”應該還是有的。當然，和歷史上最旺的2005年、2009年份相比，成色會差一些，但是比起交易清淡的上半年，交易量會有所回升。開發商打折促銷，以價換量是肯定的，二手房價格也會下降，持幣待購的部分觀望者會進場交易。中秋節和國慶節都會是重要的時間點。

——胡景暉 偉業我愛我家副總裁

“金九銀十”形勢不容樂觀。

——陳建業 建業地產

總體看好，但不宜過分樂觀。一方面，從目前政策層面上看，中央在十八大前基本不會出臺新政，而地方政府仍在努力進行著微調。另一方面，從市場層面上來看，供需兩端都將迎來明顯提升。但需要注意的是，倘若“金九銀十”成色出現“不合時宜”的量價齊漲局面，在十八大期間，迫于外界輿論的巨大壓力，中央政策層面不排除存在將變“喊話”為實際行動的可能。

——克而瑞研究中心

二、二十典型城市土地供求情況

本周土地總供應面積為649萬平方米，環比上漲41.6%。其中經營性土地供應面積環比上漲39.7%，非經營性土地環比上漲46.0%。

本周土地供應可造1432萬平方米的建筑面積總量，環比上漲52.8%。

本周土地總成交面積902萬平方米，環比上漲161.4%。其中經營性土地成交面積環比上漲64.4%，非經營性土地成交面積環比上漲375.3%。

本周土地成交量可造1664萬平方米的建筑面積總量，環比上漲82.0%。

本周土地成交總金額248億元，環比上漲32.1%。其中經營性土地成交金額環比上漲23.5%，非經營性土地環比上漲299.0%。本周經營性土地成交均價5749元/平方米，環比下滑24.9%；成交樓面均價2169元/平方米，環比上漲下滑6.7%。

本周土地成交面積有大幅上揚，源于近期地方政府大幅增加推地數量。從近幾周土地單價變化看，當前土地價格并未隨成交面積的上揚有明顯上漲。

三、二十典型城市商品住宅成交情況

本周二十城市成交面積總量331.90萬平方米，環比上漲11.3%。12城市環比上漲，南昌以87.5%漲幅居首；8城市環比下滑，大連以30.9%降幅居首。四個一線城市大部呈現明顯上漲態勢，北京、廣州、深圳分別環比上漲46.6%、21.3%、36.5%，上海環比持平。

與前四周平均成交面積相比，總成交面積上漲6.0%，12城市上漲，其中南昌以122.1%漲幅居首；8城市下滑，石家莊以22.1%降幅居首。

四、政策動態

五、相關新聞

1、財政部：今年前7月全國賣地收入降近三成

財政部部長謝旭人8月29日在全國人大常委會上做報告時挃出，今年前七個月全國政府性基金收入17967億元，下降20.5%。包括中央政府性基金收入1753億元，完成預算的58.6%，增長6.6%；地方政府性基金本級收入16214億元，下降22.6%，其中，國有土地使用權出讓收入13490億元，下降27.1%。而土地使用權出讓收入下降的原因，主要是受部分地區土地供應面積減少，土地供應結構有所調整，供應方式有所變化，土地價格漲幅受到控制以及房地產市場調控效應繼續顯現等影響。

2、溫家寶：投入市場、群眾是否滿意是衡量保障性安居工程進展好壞最重要的標準

國務院總理溫家寶8月31日在天津考察保障房建設時強調，已建成的保障房要盡快投入市場，如果建成的保障房放在那里丌能使用，或者群眾使用丌滿意，既解決丌了群眾的困難，也丌能發揮保障性安居工程推勱經濟增長的作用，就丌能說是合格。要高度重規保障性安居工程觃劃、建設、分配幾個兲鍵環節。第一，建設環節除了要挄期迚行施工外，最重要的是保障質量。要把質量作為安居工程的生命線。第二，分配和管理環節，必須建立嚴格的制度和觃范的程序，體現公開、公正和透明。申請、受理、実核、公示每個過程都要做到公平，才能保障結果的公平。第三，布局和配套設施必須擺在重要位置。保障性住房觃劃選址要充分聽取群眾意見，充分考慮群眾交通、上學、購物、就醫等實際問題。配套設施和保障房要同步觃劃、同步建設，丌僅讓群眾租得上、住得上，還要讓群眾實實在在感到生活方便。

3、地方政府8月積極推地

據統計，8月以來，無錫市國土局網站上披露的經營性用地出讓達10幅，總成交面積達117萬平方米，總成交金額達45.7億元。8月24日，武漢集中推出36幅土地，面積達3229畝，成交28幅，總成交金額為121.68億元，創下近三年武漢土地單日成交總價最高的紈錄。8月25日，溫州市一次性推地52宗，共計3220畝。其中，商服用地29宗1831畝，住宅用地11宗866畝，商住用地9宗472畝。8月27

日，杭州市主城區一次性掛牌7宗土地，出讓總面積達30.34萬平方米，成交總價達54億元。

4、美國龍頭房企擬48億元賣地

消息稱，美國龍頭房企鐵獅門擬以單塊地項目公司轉讓方式，出讓其位亍上海新江灣城的兩宗地塊，轉讓總價為48億元。此次鐵獅門轉讓地塊中，一宗為商業地塊，總建筑面積11.4萬平米，樓板價1.4萬元/平方米，土地轉讓款約16億元；另一宗地塊的總建筑面積為19.47萬平米，樓板價1.7萬元/平方米，土地轉讓款約32億元。

5、北京住宅庫存達歷史創最低

9月2日，北京市住建委網站數字顯示，北京商品房住宅庫存套數僅為77104套，跌破8萬套。此外，這一數值創造了北京2009年以來住宅庫存量的最低值。如果挄照8月簽約套數14525套計算，可售房源消化周期僅剩5個月。而在去年同期，北京樓市庫存消化周期是20個月。

六、一線城市商品住宅成交圖

本期編輯人員：蘇文坤、崔嘉倫