16個月來存銷比首次回落至合理區間

為了全面、客觀、合理地反映主要城市新建商品住宅存量情況，本報告利用中國房地產決策咨詢系統、國家統計局數據、相關城市房地產交易網站，全面分析和預測我國10個典型城市新建商品住宅存銷現狀和存銷比變化情況。10個典型城市包括北京、上海、深圳、廣州4個一線城市，以及青島、南京、廈門、杭州、南昌、福州6個東部二線城市。

一、新建商品住宅庫存與供求：庫存去化明顯

1、庫存去化效應明顯

截至2012年8月底，10大典型城市新建商品住宅庫存總量為5581萬平方米，與去年同期相比增長11.71%，與上月相比下降1.22%。自2011年12月本輪庫存周期的峰值后，10大典型城市總體庫存量去化趨勢明顯。

2、月度新增供應小于成交的局面依然延續

8月份10大典型城市新建商品住宅月度新增供應量共計594萬平方米，與去年同期持平，與上月相比下降7%。從最近幾年來看，月度新增供應量呈現了一個明顯的周期性。但未來2個月中新增供應量是否會走高，不確定性依然很大。

8月份，10大典型城市新建商品住宅成交量共計663萬平方米，與去年同期相比上漲59%，與上月相比下降6.5%。“金九銀十”階段能否為萎縮低迷的狀態帶來新的增長點，仍需觀望。

綜合來看，8月份10大典型城市住宅月度新增供應量少于成交量。除2012年4月份以外，今年其余各月份的成交量均大于供應量，這給未來房價帶來了上漲的壓力。

3、庫存量高位止漲

截至2012年8月底，一、二線10大城市新建商品住宅庫存總量分別為2896、2685萬平方米，與去年同期相比分別增長9.87%、13.77%，與上月相比分別下降0.12%、2.37%。兩類城市庫存量下降趨勢均明顯，但仍處于一個歷史高位上。

4、新增供應量與交易量趨勢一致

8月份，一、二線10大城市新建商品住宅月度新增供應量分別為353、241萬平方米，與去年同期相比分別增長18%、-18%，與上月相比分別增長6%、-22%。二線城市供應開始出現萎縮，不過這種萎縮可能源于開發企業銷售策略的調整以及為9、10兩月銷售高峰期的到來做準備。

8月份，一、二線10大城市新建商品住宅成交量分別為356、306萬平方米，與去年同期相比分別增長58%、60%，與上月相比分別增長1.2%、-18.0%。雖然一線城市成交量繼續保持微弱上漲格局，但在市場供應量增加的背景下，一線城市成交上漲動力不足已經有所顯現。目前，市場是否能繼續選擇向上，要看今后兩個月的成交情況。

綜合來看，8月份，一線4大城市新建商品住宅月度新增供應量略低于市場成交量，兩者之間的差距正不斷縮小，供應量與成交量不斷趨于平衡。二線6大城市新建商品住宅新增供求量也低于市場成交量。但相比一線城市，二線城市的供求差距相對較大。

二、新建商品住宅存銷比：首次進入合理區間

8月份，10大典型城市新建商品住宅存銷比為9.0，這是自2011年4月后，存銷比首次進入“合理”區間(6-9)。按這一趨勢來看，存銷比將繼續沿原有軌跡下滑。

8月份，10大城市都出現了存銷比環比數據的下降。其中，北京首次進入合理區，深圳、廣州、廈門是連續三個月位于合理區，而杭州與南昌存銷比繼續回落，現已處于偏小的區間。

三、存銷比趨勢下的房價與政策判斷

16個月以來，10大典型城市新建商品住宅存銷比首次進入合理區間。預計未來2個月內，存銷比仍將沿原有軌跡演進。受“金九銀十”的影響，各房產商將通過促銷等方式來加大存貨去化力度，因此，未來2個月內存銷比回落的空間依然很大。無論是一線還是二線城市，庫存去化效果將在接下來的兩個月中繼續保持，存銷比回落的基調是明確、穩定的。

受存銷比趨勢影響，未來2個月內，房價上漲的壓力依然存在。盡管部分開發商仍寄托于“金九銀十”，但效果難以預料。由于樓市調控也未出現松動的跡象，樓市大漲的可能性微乎其微。總體來看，未來2個月內房價基本上是小幅微漲的趨勢，仍會在一個較小空間中振蕩上升。

未來政府樓市調控的政策基本是以微調為主。面對“穩增長”與“控房價”的難題，政府樓市調控仍會沿襲過去的思路。政府將以鞏固過去樓市調控效果為主，但會對關鍵省份與城市進行督促與檢查。另外，要穩定房價，當務之急就是要穩定政策與公眾預期。房價的穩定是需要政策與預期的穩定來做支撐，因此政府樓市調控動作在未來不會太大，對穩定公眾預期會有所顧及，從而熨平房價大起大落的局面，以期達到穩定市場的目的。

(本文來源：上海易居房地產研究院 綜合研究中心)