房產稅試點擴容的準備不充分 

近期，關于房產稅試點擴容的討論熱度不減，各方觀點針鋒相對，但真理越辯越明，通過深入討論更容易發掘真知灼見，也有利于政府決策參考。筆者認為，雖然有關部門包括個別地方政府在房產稅擴大試點方面已經在吹風，部分官方媒體也認為房產稅擴大征收試點的障礙已經清除，似乎房產稅征收擴容已經箭在弦上。事實上，綜合各方討論，當前房產稅擴大征收還有很多重大問題和障礙沒有解決，準備還不充分，主要有六個方面：

征稅立法程序不充分。全國人大于2009年廢止了對政府的稅收立法授權，這表明，涉及到房產稅的開征(包括恢復征收)，政府部門無權決定，而需要通過人大立法程序表決。在這種情況之下，通過全國人大對房產稅征收啟動立法程序，符合法理要求，從而避免政府的行政權力可能被過度濫用。當前，針對房產稅擴大征收乃至正式全面征收的立法程序，依然存在模糊的空間，推動征稅的是行政部門，聲音最高的是一些研究學者，而真正需要行動和發聲的全國人大立法部門卻沒有聲音。與其他類型的立法相比，稅收立法事關廣大民眾的切身利益，要真正降低民眾的抵觸情緒，以及減少未來執法的操作難度，應嚴格按照《立法法》的規定，通過全國人大啟動立法程序，通過制度保障民意表達的廣泛性和充分性，從而由此獲得民眾的理解和支持。

前期試點評估不充分。上海和重慶試點征收房產稅已經快兩年了，國稅總局也在會同財政部、住房和城鄉建設部總結滬、渝兩市房產稅改革試點經驗，并研究推進擴大房產稅改革試點范圍問題。但這項工作顯然還在進行中，國稅總局也表示，由于對個人住房征稅涉及面廣，且需要一系列的配套制度，擴大試點方案以及細化的征收標準和辦法尚未最終確定。可見，針對滬渝兩地的房產稅試點評估并未完成，相關公開討論也并不充分。

擴征方案討論不充分。從目前情況看，房產稅擴容征收方案很可能與上海和重慶的試點方案都不同。如流傳的“兩湖”版本，有兩個要點，一是存量住宅也征稅，二是稅基按照市場評估價格確定。目前上海試點是對增量房征收，存量房業主只要不新增購房，就不會被征稅。重慶試點主要是針對新增及存量豪宅征稅，即部分存量房進入征稅范圍。兩地的方案其實都選擇了難度較小的征稅方式，換言之，對全部存量房征稅難度非常大，征稅成本高。顯然，一年多之后的今天，對存量房征稅的難度并沒有降低，那么相關擴征方案需要繼續充分論證。對于稅基的討論同樣激烈。討論的焦點是在國有土地上建設的住宅，在繳納了土地出讓金后，再征收房產稅是否合法。房產稅本質上是物業稅，無產權不征稅。承載住宅的土地為國家所有，繳納土地出讓金后，相當于房產所有者租賃了國家的土地使用權。土地所有者依然是國家。從法理上看，土地部分的價值不應再次被征稅，房產稅征收的對象只能是土地之上的房產，而房產的價值隨著折舊的存在逐步減少。如果按照目前所說的市場評估價，所謂的房產價值的上漲主要是土地價值的上漲。顯然征稅對象與實際產權現狀并不統一，這是不合適，也是不合法的。

稅制改革討論不充分。物業稅或房產稅作為一項直接稅，在一些發達國家和地區占總的稅收額的比重較高，而且其用途明確，主要負擔征稅地區的公共開支。我國房地產稅收高達幾十種，約占房價構成比例的四成左右。如果要開征房產稅，首要解決的問題是進行房地產稅制的調整，增稅的同時也要減稅，保持行業稅收負擔的總體平衡。其次，要明確房產稅的使用途徑，并及時公開。顯然，這樣的討論也并不充分，沒有形成上下共識。

政策效應判斷不充分。征稅效果上，征收房產稅真的能降低房價嗎，未必！部分媒體和分析人士在不斷引導輿論，認為房產稅是未來房地產調控政策的重要內容，可以用于打壓商品房價格。其邏輯思路是，出臺房產稅，特別是對存量住房進行征收，迫使投資投機購房者將多余房產拋出，從而增加二手房市場的供應量，供應量增加進而緩解市場供求矛盾，有利于平抑房價。應該講，征收房產稅對打擊投機購房有一定的作用，但如果考慮稅率較低、免稅面積較大的情況，大部分家庭不存在被征收房產稅的可能。真正能逼出的存量房供應并不會太多，相對房產稅的作用，房價的漲落更多取決于貨幣政策的松與緊。而另一方面，即便住宅被征收了房產稅，這部分稅收非常有可能最終轉嫁到租客或者下一個買家身上，從而加大了交易成本，提高房價。

民眾預期引導不充分。在高層的表態和文件中，要求積極推行房產稅的試點范圍、加大力度已有多年，但是，房產稅在重慶和上海試行的效果，實際上已有統一的主流認識，即對調控房價和擴大稅收作用有限。在一兩個城市試點是一回事，在全國擴大試行又是另外一回事，上海和重慶的房產稅試點經驗總結還沒有公開，也沒有經過社會的公開討論，下一步如何進行擴容的辦法也沒有公布，在如此信息不對稱的情況下就貿然進行征收擴容，顯然是不合時宜的。在某網絡進行的市場調研中，不支持征收房產稅的選擇比例竟然高達一半以上。顯然，大部分民眾并不買房產稅的帳。這也是當前房產稅擴大試點方案難產的重要原因之一。

總之，房產稅擴大征收方案在各個方面還存在諸多的問題沒有解決，討論還不充分，程序還不順暢，法理還不明晰，不應倉促出臺和推廣。

(本文作者：中房研協研究中心 副總監 回建強)