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??中房網訊 經歷了近四年的全國去庫存“戰(zhàn)役”，全國100個城市的住宅庫存規(guī)模持續(xù)下跌。

??上海易居房地產研究院近日發(fā)布的《100城住宅庫存報告》顯示，截至3月底，100個城市新建商品住宅庫存總量不足5億平方米，其規(guī)模相當于2013年3月份的水平，即庫存規(guī)模回到了4年前。

??75個城市庫存低于去年同期水平

??報告顯示，截至3月底，其監(jiān)測的100個城市新建商品住宅庫存總量為43712萬平方米，環(huán)比減少1.0%，同比減少8.7%。觀察歷史數據，2015年以來全國100城庫存規(guī)模就呈現出持續(xù)性的下跌態(tài)勢，充分體現了近四年全國去庫存取得了較好的效果。

??具體來看，一、二、三四線100個城市新建商品住宅庫存總量分別為2088、22977和18647萬平方米，環(huán)比增幅分別為-2.2%、-1.1%和-0.8%，同比增幅分別為-7.7%、-8.5%和-9.0%。當前三類城市均呈現了環(huán)比和同比的下滑態(tài)勢，未來部分房價上漲過快、庫存偏少的城市，補庫存的空間依然較大。

??100個城市中，有75個城市的庫存出現了同比下滑態(tài)勢，其中廊坊、杭州和保定的同比跌幅較大，跌幅分別為49%、48%和45%。75%比例的城市出現了庫存同比下跌現象，進而促使百城庫存規(guī)模出現下跌。同時，100個城市中，有25個城市庫存出現了同比增長現象。其中合肥、珠海和惠州3個城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達到139%、82%和49%。

??預售證管控空前嚴厲

??報告顯示，2018年3月份，100個城市新建商品住宅月度新批準預售面積為3643萬平方米，環(huán)比增長51.0%，同比減少16.5%。總體上看，3月份房企推盤節(jié)奏并沒有明顯加快。易居房地產研究院分析認為，這和當前各地繼續(xù)限價的做法有關。地方政府對于高價樓盤的預售證發(fā)放有較為嚴厲的政策，進而也希望通過對預售證的管控，倒逼房企主動降價。

??成交方面，100個城市新建商品住宅3月份成交量為4090萬平方米，環(huán)比增長45.2%，同比減少21.9%。觀察歷史數據，當前市場交易并沒有大幅度反彈，成色相對不足，甚至還低于1月份的交易水平。這和樓盤供應量相對偏小、各地購房政策依然從緊等因素有關。

??從供求關系來看，100個城市新建商品住宅3月份供應量為3643萬平方米，而成交量為4090萬平方米。對比供應數據，3月樓市呈現出供小于求的態(tài)勢。實際上今年一季度此類供求不平衡的特征就很明顯。這可以解釋部分城市近期存在的"搶房"現象，以及各地出臺或升級搖號政策的現象。

??新房庫存11個月可消化完

??從存銷比方面來看，3月份，100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為10.5個月，這也意味著市場僅需10.5個月的時間就能消化完這些庫存，該數值相比2月份10.6個月有所下滑。觀察歷史數據，目前存銷比在低位水平的基礎上，正呈現出震蕩上行的態(tài)勢。

??其中，一、二、三四線100個城市新建商品住宅存銷比分別為12.2、10.3和10.6個月。相比2月份12.6、10.3和10.9個月的數值，二線城市持平、一線和三四線城市有所下跌。

??觀察近期這三類城市的存銷比數據，報告認為，從縱向看基本上都呈現了在低位水平上微小反彈的態(tài)勢。而從橫向看，一線城市的去化周期甚至比二線城市、三四線城市要大，已經增長到壓迫房價下跌的程度，這也可以解釋近期幾個月國家統計局公布的70城房價指數中，一線城市房價指數率先下跌的現象。

??經歷了本輪去庫存政策消化期，可以看出，各個城市的存銷比數值差異較大。100個城市中，有24個城市的存銷比大于16個月，此類城市去庫存壓力依然較大；有23個城市的存銷比位于12-16個月之間，此類城市的去庫存周期相對適中；有53個城市的存銷比小于12個月，此類城市的去庫存周期相對偏小。

??具體城市看，環(huán)京區(qū)域的部分城市即主要為"北三縣"的城市，去庫存周期明顯偏高。當然這和此類城市新房交易規(guī)模非常小有關（均低于5萬平方米/月的水平），所以容易導致去庫存周期偏高。而在存銷比偏低的10個城市中，除杭州、南京兩個城市屬于二線省會城市外，其他8個城市都是三線城市。此類城市去庫存周期相對偏小，即都低于6個月的水平，政策收緊的概率較大。

??二季度房地產政策收緊

??報告分析稱，一季度全國100城住宅庫存的特征很明顯，即繼續(xù)表現出住宅庫存不足的特征。當然類似城市主要是規(guī)模較大的城市，其市場基本面較好、房屋買賣相對活躍，進而會出現庫存規(guī)模"跌易增難"的現象。

??預計二季度全國100城購房政策收緊的概率將加大，這有助于緩解庫存不足的矛盾。當然，預計一二線和三四線城市的政策會有差異。其中，近期包括大連、武漢、長沙、杭州、西安等二線城市的政策繼續(xù)收緊，此類政策包括限購、限售、搖號、優(yōu)購（給予優(yōu)先購房權）等內容，利好規(guī)范市場交易和緩解庫存不足的風險。比如說在優(yōu)先購房權上，包括棚改對象、首套購房者和相關人才在搖號中有優(yōu)先認購權，這就有助于在房源不足的情況下，形成更公平的搖號制度。而對于其他三四線城市尤其是地級市來說，倘若市場過熱、庫存不足，那么此類城市提高銀行信貸利率、出臺或升級限售等政策的概率也會加大。

??【附注】

??100個城市按一、二、三四線城市劃分如下：

??4個一線城市：北京、上海、廣州、 深圳。

??32個二線城市：哈爾濱、長春、沈陽、大連、天津、石家莊、太原、濟南、青島、南京、蘇州、杭州、寧波、合肥、南昌、福州、廈門、鄭州、武漢、長沙、貴陽、南寧、海口、昆明、重慶、成都、西安、蘭州、西寧、呼和浩特、銀川、烏魯木齊。

??64個三四線城市：丹東、秦皇島、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河、大廠、固安、保定、張家口、煙臺、威海、日照、濟寧、徐州、揚州、鎮(zhèn)江、常州、無錫、江陰、昆山、南通、溫州、嘉興、嘉善、湖州、舟山、金華、淮南、蚌埠、安慶、蕪湖、馬鞍山、滁州、泉州、晉江、漳州、莆田、贛州、九江、景德鎮(zhèn)、株洲、岳陽、常德、襄陽、荊門、宜昌、珠海、東莞、佛山、中山、肇慶、惠州、清遠、韶關、茂名、湛江、北海、柳州、桂林、三亞、洛陽、包頭。

??執(zhí)筆人：易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進