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??中房網(wǎng)訊 9月14日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2018年1-8月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售情況》顯示，1-8月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資76519億元，同比增長(zhǎng)10.1%，增速比1-7月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷(xiāo)售方面，1-8月份商品房銷(xiāo)售面積102474萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4.0%，增速比1-7月份回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷(xiāo)售額89396億元，增長(zhǎng)14.5%，增速提高0.1個(gè)百分點(diǎn)。

??分析人士認(rèn)為，盡管房地產(chǎn)相關(guān)指標(biāo)同比仍處于增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但主要數(shù)據(jù)在年內(nèi)屬較低水平，房地產(chǎn)市場(chǎng)短期顯露出降溫跡象。

??房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅收窄 但仍處近期高位水平

??從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成情況來(lái)看， 1-8月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資76519億元，同比增長(zhǎng)10.1%，增速比1-7月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資54114億元，增長(zhǎng)14.1%，增速回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為70.7%。

??易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中房網(wǎng)（微信號(hào)：zhongfangwang）表示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)仍處于兩位數(shù)水平，但有一定的增幅收窄趨勢(shì)，不排除后續(xù)會(huì)回落到個(gè)位數(shù)水平。從這一輪開(kāi)發(fā)投資的數(shù)據(jù)可以看出，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)管控力度大，但受益于新開(kāi)工等節(jié)奏加快的影響，開(kāi)發(fā)投資表現(xiàn)還是好于預(yù)期的，這也利好今年下半年和明年上半年的補(bǔ)庫(kù)存。

??從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積來(lái)看，1-8月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積16451萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.6%，增速比1-7月份提高4.3個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款8177億元，增長(zhǎng)23.7%，增速提高1.8個(gè)百分點(diǎn)。

??嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從同比數(shù)據(jù)來(lái)看，進(jìn)一步印證了土地市場(chǎng)呈現(xiàn)較好態(tài)勢(shì)，類(lèi)似數(shù)據(jù)也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)形成支撐作用。但客觀來(lái)看，近期很多重點(diǎn)城市土地流拍現(xiàn)象增多，要解釋這種分歧的現(xiàn)象，關(guān)鍵要看市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)。很多城市依然會(huì)加快供地，預(yù)計(jì)資金充裕的開(kāi)發(fā)商有機(jī)會(huì)獲取更多土地。同時(shí)從拿地企業(yè)看，很多國(guó)有企業(yè)拿地的機(jī)會(huì)增加，尤其是租賃型用地項(xiàng)目。

??房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金方面，1-8月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金106682億元，同比增長(zhǎng)6.9%，增速比1-7月份提高0.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款15783億元，下降6.6%；利用外資35億元，下降68.3%；自籌資金34959億元，增長(zhǎng)11.2%；定金及預(yù)收款35447億元，增長(zhǎng)15.1%；個(gè)人按揭貸款15605億元，下降1.0%。

??從到位資金數(shù)據(jù)看，表現(xiàn)好于預(yù)期。在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，一方面部分房企為回籠資金加快了銷(xiāo)售節(jié)奏，并適當(dāng)進(jìn)行降價(jià)。另一方面，部分房企積極開(kāi)拓各類(lèi)融資渠道，使其資金面得到改善。

??房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)方面，8月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為101.98，比7月份提高0.10點(diǎn)。

??商品房銷(xiāo)售短期繼續(xù)降溫

??商品房銷(xiāo)售方面，1-8月份商品房銷(xiāo)售面積102474萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4.0%，增速比1-7月份回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)4.1%，辦公樓銷(xiāo)售面積下降6.3%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)1.8%。商品房銷(xiāo)售額89396億元，增長(zhǎng)14.5%，增速提高0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng)16.4%，辦公樓銷(xiāo)售額下降3.3%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額增長(zhǎng)5.6%。

??房屋銷(xiāo)售還是維持正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但幅度有所收窄。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，或許和近期房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序管控以及部分三四線市場(chǎng)降溫有關(guān)。不過(guò)從9月份部分?jǐn)?shù)據(jù)看，很多城市推盤(pán)節(jié)奏加快帶來(lái)市場(chǎng)交易上升。但很多城市或面臨一個(gè)尷尬問(wèn)題，即符合購(gòu)房資格的人群越來(lái)越少，尤其是首付比例大幅提高的城市。

??另外，從商品房單月銷(xiāo)售情況來(lái)看，數(shù)據(jù)延續(xù)回落。中房網(wǎng)（微信號(hào)：zhongfangwang）從今年以來(lái)的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)分拆后發(fā)現(xiàn)，8月份商品房銷(xiāo)售面積達(dá)12484萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售額為11096億元。值得注意的是，8月份無(wú)論是商品房銷(xiāo)售面積還是銷(xiāo)售額相比7月份均出現(xiàn)一定回落。從絕對(duì)值來(lái)看，也僅高于4月份，為年內(nèi)單月銷(xiāo)售次低點(diǎn)。克而瑞研究中心此前預(yù)計(jì)，在全年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的壓力下，未來(lái)幾月房企將提高貨量供應(yīng)，加速項(xiàng)目去化和銷(xiāo)售回款，三季度末及四季度的銷(xiāo)售情況將會(huì)有較大提升。

??根據(jù)克而瑞研究中心此前公布的1-8月房企銷(xiāo)售排行榜數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，前八月銷(xiāo)售金額（流量金額）排在前100位的房企累計(jì)銷(xiāo)售金額達(dá)61317.9億元，占到今年前八月全國(guó)商品房銷(xiāo)售額的68.59%。前八月銷(xiāo)售面積排在前100位的房企累計(jì)銷(xiāo)售面積為46038.3萬(wàn)平方米，占到今年前八月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積的44.93%，企業(yè)集中度依舊。

??此外，從庫(kù)存數(shù)據(jù)來(lái)看，商品房待售面積繼續(xù)減少。8月末，商品房待售面積53873萬(wàn)平方米，比7月末減少555萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積減少423萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積增加12萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積減少110萬(wàn)平方米。

??據(jù)中房網(wǎng)（微信號(hào)：zhongfangwang）粗略統(tǒng)計(jì)，8月末商品房待售面積已處于近35個(gè)月最低值。如果單從住宅待售面積來(lái)看，該數(shù)值已經(jīng)處于近47個(gè)月低點(diǎn)。嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)此分析認(rèn)為，類(lèi)似待售面積數(shù)據(jù)說(shuō)明當(dāng)前供求關(guān)系正發(fā)生微妙變化，即從高庫(kù)存不斷進(jìn)入到庫(kù)存開(kāi)始不足的情況。

??中泰證券高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家楊暢在接受中房網(wǎng)采訪時(shí)表示，結(jié)合財(cái)政數(shù)據(jù)觀察，地方或受財(cái)政壓力加大土地出讓力度。隨著商品房去化速度的連續(xù)放慢，短期的房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)降溫跡象。

??整體來(lái)看，最近兩個(gè)月房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)的相對(duì)低調(diào)，足以說(shuō)明政策調(diào)控積極有效。