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??中房網訊 上海易居房地產研究院近日發布的《三季度全國40城住宅成交報告》顯示，9月份40個典型城市新建商品住宅成交面積環比減少1%，同比增長10%。從2018年前三季度數據來看，40城累計成交面積同比增長7%，雖小幅反彈，仍不改整體下行趨勢。

??易居研究院預計，四季度40城成交將繼續萎縮，尤其是未調控或弱調控的三四線城市，將面臨較大的下跌風險。從分城市類別看，一線城市成交由于已經處于低位，下跌空間有限，有望企穩。東部二線和中部二線城市成交量將逐漸萎縮，其他二線及三四線城市則面臨較大的下跌風險。

??三季度成交環比減少7.5%

??報告顯示，9月份易居研究院監測的40個典型城市新建商品住宅成交面積環比減少1%，同比增長10%。從季度數據來看，2018年三季度40個典型城市新建商品住宅成交面積環比2018年二季度減少7.5%，同比2017年三季度增長13.2%。

??從成交量的歷史走勢來看，在2017年12月成交量出現年底翹尾之后，2018年第一個季度40城成交量出現回落。2018年二季度，房企加大了推盤力度，40城新建商品住宅的成交有所回暖，但依舊不及2016年同期水平。三季度，40城成交量相比二季度出現小幅萎縮。在調控貫穿全年的背景下，易居研究院預計四季度全國樓市還將降溫，40城成交也將繼續下滑。

??三季度一線城市成交量有所回升 但處較低位置

??報告顯示，9月份四個一線城市新建商品住宅成交面積環比增長17%，同比增長50%。一線城市漲幅較大主要原因是廣州9月新房供應量大增，導致成交量大幅增長，其他城市中，北京環比小幅增長，上海和深圳均環比減少。

??18個二線城市新建商品住宅成交面積環比減少2%，同比減少2%。其中8個東部二線城市新建商品住宅成交面積環比減少8%，同比減少16%；4個中部二線城市新建商品住宅成交面積環比減少9%，同比減少9%；6個其他地區的二線城市（東北及西部地區）新建商品住宅成交面積環比增長6%，同比增長15%。

??18個三四線城市新建商品住宅成交面積環比減少4%，同比增長32%。其中7個本輪調控較嚴的三四線城市（限購或限貸）新建商品住宅成交面積環比增長4%，同比增長54%；11個本輪未調控或弱調控（僅限售）的三四線城市新建商品住宅成交面積環比減少10%，同比增長17%。

??從季度數據來看，三季度4個一線城市新建商品住宅成交面積環比增長23.4%，同比增長40.1%；18個二線城市新建商品住宅成交面積環比減少10.6%，同比增長2.2%；18個三四線城市新建商品住宅成交面積環比減少8.1%，同比增長35.2%。其中7個本輪調控較嚴的三四線城市（限購或限貸）新建商品住宅成交面積環比增長22.8%，同比增長54.2%；11個本輪未調控或弱調控（僅限售）的三四線城市新建商品住宅成交面積環比減少22.8%，同比增長23.6%。

??對比歷史數據來看，三季度一線城市成交量雖有所回升，但是依然處于2011年以來的較低位置，遠低于2015、2016年同期水平；二線城市中東部二線城市成交環比出現回落，中部二線城市成交環比微幅上漲，兩者均與2016年高點有一定距離，其他二線城市成交環比減少，目前量能仍處于一個較高的水平；三線城市則與一二線相反，市場較為火熱，尤其是未調控的三四線城市，成交量相比二季度雖有所減少，但仍然處于2011年以來的較高位置。

??后續來看，易居研究院預計，一線城市由于目前成交量能已處于低位，后續下跌空間有限，有望企穩；東部二線城市將繼續降溫，其他地區的二線城市以及三線城市的成交量則面臨較大的下跌風險。

??40城年初累計同比小幅反彈不改下行趨勢

??2018年前三季度，40城累計成交面積同比增長7%。其中一線城市累計同比下降11%，二線城市累計同比微漲2%；三四線城市累計同比增長25%。

??報告顯示，2017年2月，40城年初累計成交面積同比增幅進入負區間，之后降幅不斷擴大，年底在-22%處企穩。這說明2017年市場出現了降溫，主要由于多地先后出臺或升級了“分類調控，因城施策”的樓市調控政策，并且以個人房貸利率上浮為代表的信貸政策趨緊也有效地打擊了投資投機需求。雖然進入2018年，40城累計成交面積同比增幅曲線出現了較大的反彈，這主要是因為年初以來三四線城市尤其是未調控或弱調控的三四線城市成交面積增長較多。考慮到內部環境調控政策將貫穿全年，外部環境復雜多變，易居研究院預計，該曲線在經歷小幅反彈后仍將保持下行趨勢。

??此外，對比國家統計局公布的全國住宅成交累計同比數據來看，兩條曲線走勢大致相近，40城領先全國4-6個月左右穿過正負線，且波動較大。這主要由于板塊輪動效應，一二線典型城市對宏觀政策更為敏感。2017年以來，40城年初累計同比曲線已經在低位盤整近16個月，而全國成交仍保持正增長。易居研究院分析認為，這主要是本輪周期三四線城市較為火爆所導致的。

??前三季度40城成交面積同比增幅排名：合肥惠州翻番 廈門近腰斬

??報告顯示，前三季度成交面積同比2017年前三季度增長的城市有23個，其中增幅前5名的城市分別為合肥、惠州、淮安、徐州和無錫，同比增幅分別為142.2%、116.2%、93.2%、81.5%和62.3%。這五個城市除合肥外全部為三四線城市，反映了本輪周期運行至今三線城市火熱的特點，未來不排除這些城市的政策有收緊的可能。合肥可能是由于去年預售證和網簽控制較為嚴厲，今年控制有所放松，所表現出來的網簽數據有滯后現象。

??成交面積同比下跌的城市有17個，其中跌幅前5位的城市分別為廈門、珠海、汕頭、北京和成都，跌幅分別為43.7%、33.1%、33.1%、31.8%和28%。5個跌幅最大的城市中，3個為一二線城市，反映出一二線市場的走弱，尤其是廈門，成交面積相比2017年前三季度，減少了近一半，這與廈門前幾年房價的大漲和購房需求的透支有關。

??四季度40城成交或仍下滑

??2018年三季度，40城新建住宅成交面積環比有所下滑，同比小幅增長，降溫態勢顯現。7月底的中央政治局會議傳達出對房地產市場持續嚴厲的調控信號。下半年住建部頻繁約談房價漲幅過快的城市，預計部分熱點城市調控政策還有升級的空間。

??綜合考慮政策和金融等因素，易居研究院預計全國樓市將降溫，四季度40城的成交面積將逐漸下滑。分城市類別看，一線城市成交由于已經處于低位，下跌空間有限，有望逐漸企穩。東部二線和中部二線城市成交量將逐漸萎縮，其他二線及三四線城市則面臨較大的下跌風險。

??【附：40 個典型城市】

??4個一線城市：北京、上海、廣州、深圳；

??18個二線城市：蘇州、福州、南京、青島、杭州、長春、鄭州、南寧、成都、南昌、武漢、長沙、重慶、西安、廈門、西寧、合肥、寧波；其中東部二線城市為：蘇州、福州、南京、青島、杭州、合肥、寧波、廈門；中部二線城市為：鄭州、武漢、長沙、南昌；其他（西部和東北地區）二線城市為：南寧、西寧、長春、成都、重慶、西安。

??18個三四線城市：揚州、東莞、溫州、岳陽、無錫、襄陽、泉州、淮安、金華、汕頭、肇慶、惠州、煙臺、舟山、韶關、珠海、中山、徐州。其中 7 個本輪調控的三四線城市為：揚州、東莞、無錫、泉州、淮安、珠海、中山 11 個弱調控或未調控的三四線城市為：溫州、岳陽、襄陽、金華、汕頭、肇慶、惠州、煙臺、舟山、韶關。

??報告來源：上海易居房地產研究院　　執筆人：沈昕