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??中房網(wǎng)訊（記者亞晨）3月14日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2019年1-2月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷售情況》顯示，1-2月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資12090億元，同比增長(zhǎng)11.6%。商品房銷售方面，1-2月份商品房銷售面積14102萬(wàn)平方米，同比下降3.6%；商品房銷售額12803億元，增長(zhǎng)2.8%。

??從官方公布的前兩月各項(xiàng)房地產(chǎn)主要指標(biāo)來(lái)看，樓市出現(xiàn)一定的降溫趨勢(shì)。業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，從以往來(lái)看，歷來(lái)年初階段屬于全年淡季，因此并不能全面反映市場(chǎng)趨勢(shì)。同時(shí)，由于部分房企面臨銷售壓力，要警惕市場(chǎng)降溫所帶來(lái)的資金回籠壓力。

??前兩月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)11.6%

??從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成情況來(lái)看，2019年1-2月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資12090億元，同比增長(zhǎng)11.6%，增速比2018年全年提高2.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資8711億元，增長(zhǎng)18.0%，增速提高4.6個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為72.1%。

??從官方公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，前兩月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況明顯好于預(yù)期。在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，或與兩方面因素有關(guān)：一方面是房地產(chǎn)新開(kāi)工和施工等數(shù)據(jù)表現(xiàn)較好，這會(huì)直接體現(xiàn)到開(kāi)發(fā)投資等數(shù)據(jù)上來(lái)，也進(jìn)一步體現(xiàn)了部分房企主動(dòng)開(kāi)發(fā)以爭(zhēng)取預(yù)售許可證的心態(tài)。另一方面，不排除建材等價(jià)格繼續(xù)上漲，類似價(jià)格因素都會(huì)反映到開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)上來(lái)。

??從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積來(lái)看，1-2月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積1545萬(wàn)平方米，同比下降34.1%，2018年全年為增長(zhǎng)14.2%；土地成交價(jià)款690億元，下降13.1%，2018年全年為增長(zhǎng)18.0%。

??從同比數(shù)據(jù)來(lái)看，企業(yè)購(gòu)地方面相對(duì)偏保守。嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中房網(wǎng)（微信公眾號(hào)：zhongfangwang）表示，房企目前的聚焦點(diǎn)在于去庫(kù)存，所以拿地方面會(huì)趨于保守。還有一些企業(yè)近期會(huì)轉(zhuǎn)向股權(quán)收購(gòu)和項(xiàng)目收購(gòu)，這對(duì)于土地購(gòu)置方面的節(jié)奏會(huì)放緩。不過(guò)嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)，后續(xù)銷售端和資金端改善后，企業(yè)拿地積極性會(huì)繼續(xù)增強(qiáng)。尤其是部分棚改政策依然偏利好的城市，土地交易依然會(huì)活躍。

??房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金方面，1-2月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金24497億元，同比增長(zhǎng)2.1%，增速比2018年全年回落4.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款4976億元，下降0.5%；利用外資52億元，增長(zhǎng)3.3倍；自籌資金7279億元，下降1.5%；定金及預(yù)收款7366億元，增長(zhǎng)5.6%；個(gè)人按揭貸款3458億元，增長(zhǎng)6.5%。

??從到位資金數(shù)據(jù)看，喜憂參半。嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，到位資金依然是正增長(zhǎng)，這說(shuō)明企業(yè)還沒(méi)有出現(xiàn)資金方面的壓力。但另一方面，到位資金同比增速明顯放緩，要警惕房屋銷售降溫所帶來(lái)的資金回籠壓力。

??房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)方面，2月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為100.57，比2018年12月份回落1.27點(diǎn)。

??前兩月商品房銷售數(shù)據(jù)現(xiàn)分化

??商品房銷售方面，在相對(duì)悲觀的市場(chǎng)預(yù)期下，市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)降溫態(tài)勢(shì)。

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-2月份，商品房銷售面積14102萬(wàn)平方米，同比下降3.6%，2018年全年為增長(zhǎng)1.3%。其中，住宅銷售面積下降3.2%，辦公樓銷售面積下降15.7%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積下降13.6%。商品房銷售額12803億元，增長(zhǎng)2.8%，增速回落9.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額增長(zhǎng)4.5%，辦公樓銷售額下降6.2%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額下降9.4%。

??從商品房銷售數(shù)據(jù)來(lái)看，商品房銷售面積呈現(xiàn)同比下滑態(tài)勢(shì)，說(shuō)明市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始降溫，但商品房銷售額仍然實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)，更大的下滑壓力在于三四線城市，而其他一二線城市近期有所回暖。

??庫(kù)存方面，商品房待售面積繼續(xù)減少。2月末，商品房待售面積52251萬(wàn)平方米，比2018年末減少162萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積增加117萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積增加49萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積減少393萬(wàn)平方米。

??據(jù)中房網(wǎng)（微信號(hào)：zhongfangwang）粗略統(tǒng)計(jì)，2019年1-2月份商品房待售面積處于近40個(gè)月最低值。但值得注意的是，如果單從住宅待售面積來(lái)看，在經(jīng)歷了51個(gè)月的連續(xù)跌勢(shì)后，2019年前兩月已經(jīng)出現(xiàn)觸底回升態(tài)勢(shì)。嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)此分析認(rèn)為，去庫(kù)存已經(jīng)進(jìn)入后續(xù)階段，但去庫(kù)存的速度不會(huì)加快。但部分房企面臨銷售壓力，預(yù)計(jì)會(huì)出現(xiàn)打折促銷等動(dòng)作。