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??中房網(wǎng)訊 （記者 曲濤）近年來，各地為了引進(jìn)人才紛紛放開落戶門檻，并出臺(tái)各種引才舉措，使得目前很多二線城市的落戶門檻屢創(chuàng)新低。這也吸引了不少人口加速向二線城市轉(zhuǎn)移，并直接導(dǎo)致部分城市購(gòu)房需求大增，當(dāng)?shù)貥鞘谐掷m(xù)火爆的新聞屢見報(bào)端。

??西安就是其中最典型的代表城市之一。時(shí)隔近兩年，西安的房地產(chǎn)調(diào)控政策再度全面升級(jí)。

??西安樓市調(diào)控政策全面升級(jí)

??西安市住房保障和房屋管理局網(wǎng)站6月20日消息顯示，為深入貫徹落實(shí)中央“房子是用來住的，不是用來炒的”定位精神，堅(jiān)決遏制投資投機(jī)性購(gòu)房需求，穩(wěn)定住房市場(chǎng)發(fā)展，經(jīng)西安市促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組審議，對(duì)外發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房市場(chǎng)調(diào)控管理的通知》。

　　《通知》顯示，自下發(fā)之日起，從市外遷入戶籍的居民家庭（退伍轉(zhuǎn)業(yè)、家屬隨軍落戶的除外）在本市住房限購(gòu)區(qū)域范圍內(nèi)購(gòu)買商品住房或二手住房的，應(yīng)落戶滿1年，或在本市連續(xù)繳納12個(gè)月的社會(huì)保險(xiǎn)（或個(gè)人所得稅）；對(duì)于非本市戶籍居民家庭在本市住房限購(gòu)區(qū)域范圍內(nèi)無住房且能夠提供5年以上（含5年）個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的，方可購(gòu)買1套商品住房或二手住房。

??此外，《通知》還將臨潼區(qū)納入住房限購(gòu)范圍，并嚴(yán)格執(zhí)行西安市住房限購(gòu)政策。

??據(jù)了解，西安在2017年出臺(tái)的購(gòu)房政策是要求本市戶籍限購(gòu)2套，非本市戶籍限購(gòu)1套，無房的非本市戶籍家庭提供2年以上個(gè)人所得稅或社保證明即可購(gòu)房。對(duì)于新落戶家庭，當(dāng)時(shí)的政策是“經(jīng)批準(zhǔn)引進(jìn)的各類人才購(gòu)買自用住房的，不受限購(gòu)政策限制。”而本次出臺(tái)的新政，可謂是對(duì)此前政策的一個(gè)全面升級(jí)。

??上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，西安對(duì)外地人的限購(gòu)政策已全面向一線城市看齊，并達(dá)到全國(guó)最嚴(yán)厲的標(biāo)準(zhǔn)。與此同時(shí)，新政還增添了對(duì)于人才新政的限購(gòu)堵漏，可以看出地方政府調(diào)控決心很大。

??實(shí)際上，早在今年4月份，西安就已經(jīng)收緊了住房公積金政策。4月23日，西安住房公積金管理中心發(fā)布了《關(guān)于啟動(dòng)資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)防控一級(jí)響應(yīng)的通知》，該《通知》稱將暫停西安地區(qū)（含西咸新區(qū)）以外購(gòu)房提取公積金，降低公積金貸款最高額度以及提高公積金貸款首付比例等，并將于5月13日起正式執(zhí)行。

??根據(jù)《西安住房公積金2018年年度報(bào)告解讀》的數(shù)據(jù)顯示，2018年西安個(gè)貸率（個(gè)人住房貸款余額占繳存余額比率）為86.4%，截至今年3月份，這一數(shù)據(jù)為94.14%，已達(dá)歷史高點(diǎn)。而出臺(tái)這一政策的原因，被認(rèn)為是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火爆之下，西安住房公積金余額出現(xiàn)告急。

??此外，西安此前也采取了維護(hù)房屋交易秩序的相關(guān)措施，例如西安房管局發(fā)文嚴(yán)懲騙取購(gòu)房資格、當(dāng)?shù)仄卟块T聯(lián)合開展房地產(chǎn)市場(chǎng)集中整治等措施。

??西安房?jī)r(jià)持續(xù)領(lǐng)跑，庫(kù)存消化周期不足一年

??從此前收緊公積金貸款，再到全面升級(jí)調(diào)控政策，與近期西安樓市的持續(xù)火爆有關(guān)。

??根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局6月18日發(fā)布的《5月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》顯示，西安除新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅（2%）領(lǐng)跑70個(gè)大中城市外，其已經(jīng)連續(xù)6個(gè)月成為新房?jī)r(jià)格同比漲幅最大的城市。

??根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《100城住宅價(jià)格報(bào)告》顯示，2019年1-5月份，易居研究院監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市新建商品住宅成交均價(jià)為13937元/平方米，32個(gè)二線城市新建商品住宅成交均價(jià)為13911元/平方米。其中，有20個(gè)城市處于“高房?jī)r(jià)”區(qū)間，西安新建商品住宅以14209元/平方米成交均價(jià)位列其中。同時(shí)，其新建商品住宅成交均價(jià)同比漲幅也處于“房?jī)r(jià)偏熱”區(qū)間。

??另外，根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院同日發(fā)布的《100城住宅庫(kù)存報(bào)告》顯示，5月份西安新建商品住宅庫(kù)存面積同比下降10%。從100城新建商品住宅存銷比情況來看，西安存銷比為11.9個(gè)月，這也意味著西安新建商品住宅消化周期不足一年。而此前自然資源部對(duì)商品住房庫(kù)存消化周期、供地規(guī)則有著明確的區(qū)間劃分。其中，對(duì)于消化周期在12-6個(gè)月的，要增加供地。

??易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍對(duì)中房網(wǎng)表示，西安此次政策管控較為及時(shí)，符合預(yù)期。此前西安也出臺(tái)了管控房屋交易秩序的政策，應(yīng)該說此類政策組合拳的施展，有助于促進(jìn)西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定和發(fā)展。

??常住人口與戶籍人口總量均破千萬

??事實(shí)上，西安樓市的持續(xù)火熱，都被指向于其近年來寬松的引才政策。

??2017年3月1日，西安率先開打“搶人”大戰(zhàn)，通過 “三放四降”的方式吸引人才。

??所謂“三放”，即放開普通大中專院校畢業(yè)生的落戶限制、放寬設(shè)立單位集體戶口條件、放寬對(duì)“用人單位”的概念界定。“四降”即，降低技能人才落戶條件、降低投資納稅落戶條件、降低買房入戶條件、降低長(zhǎng)期在西安市區(qū)就業(yè)并具有合法固定住所人員的社保繳費(fèi)年限。

??據(jù)中房網(wǎng)（微信號(hào)：zhongfangwang）不完全統(tǒng)計(jì)，在最近的兩年時(shí)間，西安先后7次調(diào)整戶籍政策。也正是在落戶門檻不斷放低的刺激下，西安人口流入速度明顯在加快。

??根據(jù)《第一財(cái)經(jīng)》此前對(duì)部分城市2018年人口數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)梳理發(fā)現(xiàn)，2018年人口增加最快的10個(gè)城市分別是深圳、廣州、西安、杭州、成都、重慶、鄭州、佛山、長(zhǎng)沙和寧波。其中，深圳、廣州、西安、杭州4個(gè)城市人口增量超過30萬。

??另?yè)?jù)西安市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年年末西安全市戶籍總?cè)丝跒?86.87萬人，比上一年度增加了81.19萬人。全市常住人口1000.37萬人，比上年末凈增加38.70萬人，常住人口總量首次突破千萬大關(guān)。

??而從截至2019年4月30日的數(shù)據(jù)來看，西安戶籍人口已達(dá)到1004.9萬人，流動(dòng)人口317.9萬人，全市共遷入落戶115.1萬人。從遷入人口文化結(jié)構(gòu)看，學(xué)歷落戶和人才引進(jìn)占比高達(dá)64.05%。

??人口的大幅增加，直接導(dǎo)致購(gòu)房需求大增。在“房住不炒”的政策指導(dǎo)思想下，西安樓市的持續(xù)火爆顯然引發(fā)了監(jiān)管層的關(guān)注。相信在本次政策出臺(tái)后，西安房?jī)r(jià)的波動(dòng)幅度將會(huì)有所限制。當(dāng)然，西安的及時(shí)“出手”，也意味著后續(xù)可能會(huì)有其他熱點(diǎn)城市出臺(tái)類似收緊政策，進(jìn)一步打擊并杜絕各類炒房現(xiàn)象，從而穩(wěn)定當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。