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??中房網訊 上海易居房地產研究院近日發布的《100城住宅價格報告》顯示，1-7月份易居研究院重點監測的全國100個城市新建商品住宅成交均價為14174元/平方米，同比上漲13.7%。

??從城市分類來看，一線城市方面，前7月房價總體以降溫為特征。二線城市房價漲幅先擴大后持平，而三四線城市的房價上漲態勢受到抑制。城市排行方面，13個城市步入了“超高房價”行列，另外還有12個城市的房價步入了“過熱”區間。

??報告顯示，1-7月份全國百城新建商品住宅成交均價同比漲幅已經出現了收窄、變小的現象，尤其是觀察今年前7月的數據，可以看出二季度開始已經呈現了降溫的現象。加上部分重點城市政策繼續收緊、部分房企受庫存高企現象而主動降價等，房價總體上有回歸平穩的趨勢。

??易居研究院預計，三季度降價現象會增多，對于各市場參與主體都有較為積極的影響。從地方層面看，穩房價的政策效應將繼續釋放。從房企層面來看，降價也有助于加快去庫存，進而緩解企業資金壓力。而對于購房者來說，類似降價也有助于降低購房成本，進而釋放出新的購房需求。

??房價漲幅有所收窄

??從成交均價來看，房價漲幅有所收窄。報告顯示，1-7月份易居研究院重點監測的全國100個城市新建商品住宅成交均價為14174元/平方米，同比上漲13.7%。

??從今年前7月的年初累計房價漲幅可以看出，在4月份該曲線位于14.5%的歷史高位水平后總體下行。易居研究院認為，這充分體現了二季度以來政策調控的有效性，也反映了房價回歸平穩的趨勢。

??將100城房價數據與全國房價數據做對比可以看出，前7月兩條曲線走勢基本一致。而橫向對比看，前7月100城房價同比漲幅為13.7%，明顯大于全國9.6%的漲幅。易居研究院認為，如果涉及到政策收緊，那么百城中部分城市的收緊概率會更大。

??一線城市房價總體降溫，三四線城市上漲態勢受抑制

??從城市分類來看，一線城市方面，前7月房價總體以降溫為特征。二線城市房價漲幅先擴大后持平，而三四線城市的房價上漲態勢受到抑制。

??報告顯示，1-7月份4個一線城市新建商品住宅成交均價為43159元/平方米，同比上漲17.0%。從前7月的年初累計房價漲幅可以看出，一線城市該指標總體上在持續收窄，這體現了一線城市積極管控房價的效應。但從橫向對比來看，一線城市的同比漲幅總體仍高于二線城市和三四線城市。

??32個二線城市新建商品住宅成交均價為14119元/平方米，同比上漲10.7%。報告認為，今年前7月二線城市房價數據，基本上呈現了“漲幅先擴大后總體持平”的態勢。尤其是今年二季度二線城市包括對預售證和房屋交易秩序的管控政策比較嚴格，較好地限制了房價漲幅的擴大。

??64個三四線城市新建商品住宅成交均價為11004元/平方米，同比上漲9.7%。從數據來看，當前三四線城市房價漲幅已走出了歷史高位區間，也低于一線城市和二線城市，體現了較好的管控效應。

??而從近期的房價走勢看，今年6月份年初累計房價同比漲幅創下階段性的新高，為10.1%。而到了7月份，該指標已經有所收窄。易居研究院分析認為，或許和市場淡季效應、部分政府強化房價管控、房企降價促銷等多重因素有關，進而也利好三四線城市房價的穩定。

??13城步入“超高房價”行列，12城市房價步入“過熱”區間

??從城市排行來看，13個城市步入了“超高房價”行列，另外還有12個城市的房價步入了“過熱”區間。

??易居研究院根據“房價五分法”劃分（包括超高房價、高房價、中等房價、低房價和超低房價五類），其中大于2萬元/平方米的房價定義為“超高房價”，介于1.4萬元-2萬元/平方米的房價定義為“高房價”，介于1萬元-1.4萬元/平方米的房價定義為“中等房價”，介于8000元-10000元/平方米的房價定義為“低房價”，低于8000元/平方米的房價定義為“超低房價”。

??報告顯示，在均價排行方面，1-7月份全國100個城市中，有13個城市步入“超高房價”行列。其中深圳房價最高，為56141元/平方米。同時，有19個城市步入到“超低房價”的行列，其中荊門房價最低，僅為5060元/平方米。

??考慮了房價歷史漲幅、城市GDP和CPI增速、各地房價調控目標等因素，易居研究院對100個城市年初累計新建商品住宅成交均價同比漲幅進行分類，將其劃分為過熱、偏熱、合理、偏冷和過冷5個區間。

??這5個區間分別是：房價漲幅大于等于20%為“房價過熱”區間；房價漲幅介于［10%，20%）的則為“房價偏熱”區間；房價漲幅介于［0%，10%）的則為“房價合理”區間；房價漲幅介于［-10%，-0%）的則為“房價偏冷”區間，房價漲幅小于-10%的則為“房價過冷”區間。

??從漲幅排行來看，1-7月份100個城市中有12個城市房價步入了“過熱”區間。其中，中山房價漲幅最大，達到43%的水平。

??同時，有5個城市步入到“房價過冷”區間，包括肇慶、廊坊等城市。客觀說，形成房價過冷現象有很多原因，比如成交項目過多集中在郊區市場、新房價格行政性地壓低、市場交易持續下滑等。

??【附注】

??1、100個城市按一、二、三四線城市劃分如下：

??4個一線城市：北京、上海、廣州、 深圳

??32個二線城市：哈爾濱、長春、沈陽、大連、天津、石家莊、太原、濟南、青島、南京、蘇州、杭州、寧波、合肥、南昌、福州、廈門、鄭州、武漢、長沙、貴陽、南寧、海口、昆明、重慶、成都、西安、蘭州、西寧、呼和浩特、銀川、烏魯木齊

??64個三四線城市：丹東、秦皇島、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河、大廠、固安、保定、張家口、煙臺、威海、日照、濟寧、徐州、揚州、鎮江、常州、無錫、江陰、昆山、南通、溫州、嘉興、嘉善、湖州、舟山、金華、淮南、蚌埠、安慶、蕪湖、馬鞍山、滁州、泉州、晉江、漳州、莆田、贛州、九江、景德鎮、株洲、岳陽、常德、襄陽、荊門、宜昌、珠海、東莞、佛山、中山、肇慶、惠州、清遠、韶關、茂名、湛江、北海、柳州、桂林、三亞、洛陽、包頭。

??需要說明的是，燕郊是城鎮的行政級別，但考慮到城市規模大，也將其納入到三四線城市的范圍中。

??2、年初累計新建商品住宅成交均價=年初累計新建商品住宅成交金額/年初累計新建商品住宅成交面積。

??3、國家統計局公布的全國房地產開發投資和銷售情況中，本身沒有包括1月份的數據。所以本報告中“年初累計全國房價同比漲幅”中，1月份數據是推算出來的。推算過程參考了全國100城房價1月份和2月份的歷史規律，進而根據國家統計局1－2月份房價的數據估算出1月份的房價數據，并由此計算出相應的同比漲幅。

??報告來源：上海易居房地產研究院

??執筆人：嚴躍進