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??在全國疫情仍然嚴峻的當下，中國房地產，這個被視為“夜壺”——“需要時拿出來，不需要時藏床底”的產業，在抗戰疫情中展示著其寂靜和韌性。

??連日來，隨著確診病例、疑似病例的雙雙下降，同時出院人數日漸增多，在全國眾志成城的抗疫之下，戰勝新冠肺炎的態勢已初現端倪。預計再有一到兩個潛伏期后，全社會恢復生產將成為當務之急。問題隨之而來，房地產業發展面臨的定位問題，行業的政策、產業發展格局……凡此種種問題，會在疫情之后發生怎樣的改變？

??（一）

??作為經濟援助最多的行業，房地產投戰疫情中的表現能為房地產正名嗎？

??2月10日，中國醫學科學院官網發布消息，中國醫學科學院收到恒大集團的1億元捐贈款項，用于設立“抗病毒創新藥物研究基金”，加快抗擊新型冠狀病毒肺炎相關創新藥物的研究。稍早之前的1月24日，武漢“封城”第二天，恒大集團向武漢市新冠肺炎防控指揮部捐贈2億元。2月1日，恒大集團旗下的恒大人壽向武漢市捐贈5000噸（1000萬斤）蔬菜。

??作為行業捐贈代表，恒大是房地產業展現擔當與責任的縮影。事實上，除恒大外，四家頭部房企，捐資金額均在億元以上，融創捐款1.1億元，碧桂園和萬科分別捐款1億元。

??據《東地產財經周刊》不完全統計，截至2020年2月10日，全國共有250家涉及房地產企業對新型冠狀病毒疫情區進行了捐款捐物，累計捐款金額超過35億元。其中：捐贈額在1億元及以上的企業有6家；捐贈額在1千萬至1億元之間的企業有55家；捐贈額在1百萬至1千萬元之間的企業有151家。

??直接捐贈之外，租金減免也是房企抗疫援助的主要手段。疫情發生后，萬達、龍湖、寶龍、新城等紛紛發布減免租金公告。僅減免租金一項計，不完全統計的25家房企，共涉及金額超過120億元。其中，僅萬達一家，涉及減免租金約30億元。

??此外，那些奮戰在疫情一線的物業人：保安、保潔、物業管理人員，和社區衛生中心、街道居委會一起，守護一線，成為防護疫情的中堅力量，構筑起社區防疫的重要屏障。

??到目前為止，房地產業在抗擊疫情中，展現了一個傳統支柱產業的責任和擔當。房地產在此次抗疫戰爭中，是資金捐助最多的行業之一；如果加上租金減免金額，是抗擊疫情進程中，可統計所有行業中，經濟援助最多的行業，沒有之一。作為一個長期被誤讀的產業，房地產業長期以來成為財富增長不均、社會矛盾的靶心。但這一次，房地產業表現沒有讓人失望。

??不過，就此認為房地產行業、及房地產企業能夠獲得行業之外、整個社會更公允評價的想法仍然為時過早。對于一個社會矛盾聚焦的行業，土豪、高房價推手、缺乏技術貢獻等一系列行業負面標簽仍將在相當長時期內存在。

??（二）

??NCP疫情讓全中國按下暫停健，短期不可必免的經濟損失之后，房地產政策會否變得友好？

??疫情發生之后，大多數經濟學家，研究及各種分析員將NCP疫情與SARS相比，普遍認為疫情對經濟的沖擊是短期的，長期向好趨勢不變；同時，也有不少研究者也認為，SARS時期經濟處于上升期，而當前經濟仍在探底，多重因素疊加之下，此次疫情對經濟的影響可能會超過SARS。

??鑒于經濟預測的復雜性，因此任何一種結果的出現，都只是概率問題。從本質而言，經濟的發展，仍取決于社會發展的普遍規律。

??凱文·凱利(Kevin Kelly）曾在《失控》中寫道：“人們都說，沒有什么能逃脫冷酷的熱力學第二定律，宇宙的最后歸宿是一片熱死寂。但這不是故事的全部，宇宙在沉寂的同時，也在熱鬧起來，從舊物中帶來新生、增加復雜性的新層次。宇宙充滿了無盡的創造力。熵和進化，兩者就像兩支時間之矢，一頭在拖拽著我們退入無窮的黑暗，一頭在拉扯著我們走向永恒的光明。”

??這種宇宙演進、死亡與重生的論述，為我們看待房地產業提供了一種視角。

??就中國房地產業而言，從歷史上看，迄今為止，房地產的政策友好與否，與經濟增長呈負相關。溯源房地產調控，很容易看到，每當經濟過熱，房地產調控首當其沖；而每當經濟遇到困難，房地產政策總會迎來利好。無論是2008年美國次貸危機，4萬億刺激下產業政策出現友好期；還是2015年緩解經濟下行壓力，樓市政策寬松；這兩次樓市政策紅利期，房價大幅上漲現象出現的背景之下，都是宏觀經濟增長的壓力巨大。

??從這個邏輯上看，NCP疫情之后，經濟的短期壓力是必然的，短期的政策友好、局部調控的放松應當是大概率事件。另一方面，疫情暴露出的醫療衛生基礎設施短板，也需要未來逐步補上，而地方政府需要土地財政來為相關短板的補缺提供資金支持。因此，疫情之后恢復生產的一段時期之內，房地產業政策大概率會呈逐步放松的態勢。但考慮到整個宏觀經濟的結構性調整，以及居民與企業負債狀況，短期的政策調整，不改長效機制建立下的行業長期趨勢。

??（三）

??NCP之后，行業格局如何重塑？企業發展有怎樣的必然？

??冬天終將過去，春天必然到來。

??疫情過后，房地產發展格局會出現怎樣的變化？

??盡管歷史的片斷充滿著意外，但背后存在著歷史規律的必然。

??資金是房企發展的掣肘。由于疫情因素，房企整個2月份的銷售毫無懸念將受到巨大影響，這對原本年前就面臨資金緊張的企業而言，可謂挑戰巨大。同時，信心的恢復需要時間，傳統的“金三銀四”大概率也將延后。因此，可以肯定的是，在巨大的現金流壓力下，一定會有摒不住的開發商，以價換量，但由于需求短期內難以回升，供需錯配造成的結果是，資金越是緊張的開發商，短期越是煎熬，但銷售短期越難盡如人意。

??不過，從以往市場發展的進程來看，在購房者信心逐步恢復后，累積的需求會有一個集中釋放的過程，同時疊加上政策部門的局部放松，階段性的銷售小高峰可以期待。但這個進程的節點取決于疫情的變化，時間上存在著不確點性。

??然而，所有這些現實都將加劇行業內企業的分化，在資金壓力面前，資金緊張的開發商將難逃賣項目、被并購的命運，強者恒強的格局將被顯著強化，集中度進一步提升將是大概率事件。

??人不能兩次踏進同一條河流，歷史亦并非線性地演進。

??2003年SARS之后，淘寶、京東、順豐、攜程等一眾巨頭崛起，2020年NCP之后，一定也會有新的商業模式及新的巨頭出現。這些巨變會否發生于房地產領域？目前仍難以預料。唯一可以肯定的是，作為一個極難被新經濟顛覆的行業，房地產的特殊性仍將存在。但正如凱文·凱利在《必然》中所言，當所有商品的費用都在向零靠近時，唯一一件還在增加費用支出的事情就是人類的體驗。具體到房地產而言，那些創造出讓顧客驚艷產品、同時又能在價格上取得均衡的企業，終將贏得市場。

??無論如何，新冠肺炎（NCP）只是歷史發展中的插曲，是行業發展進程中的偶然篇章。