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??中房網(wǎng)訊（曲濤/文）4月17日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的《2020年1-3月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》顯示，1-3月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資21963億元，同比下降7.7%，降幅比1-2月份收窄8.6個百分點(diǎn)；商品房銷售面積21978萬平方米，同比下降26.3%，降幅比1-2月份收窄13.6個百分點(diǎn)；商品房銷售額20365億元，下降24.7%，降幅比1-2月份收窄11.2個百分點(diǎn)。

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速相比1-2月份的跌幅出現(xiàn)了比較明顯的收窄，隨著一季度各類政策重點(diǎn)支持企業(yè)開復(fù)工，尤其是3月份開始，9成企業(yè)都恢復(fù)了房地產(chǎn)開發(fā)投資，這也使得3月份開發(fā)投資數(shù)據(jù)開始拉升，進(jìn)而緩和了前兩月開發(fā)投資數(shù)據(jù)斷崖式下跌的壓力。后續(xù)全國各地對房地產(chǎn)企業(yè)的支持力度會進(jìn)一步增大，房地產(chǎn)開發(fā)投資跌幅會進(jìn)一步收窄。從銷售方面來看，真正的刺激或在今年二季度，尤其是兩會以后，預(yù)計會出現(xiàn)支持房企銷售的政策，后續(xù)跌幅收窄的動力很足，今年房屋銷售市場依然不會太差。

??全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降7.7%

??具體來看，在房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況方面，1-3月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資21963億元，同比下降7.7%，降幅比1-2月份收窄8.6個百分點(diǎn)。其中，住宅投資16015億元，下降7.2%，降幅收窄8.8個百分點(diǎn)。

??嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，三月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速相比1-2月份的跌幅出現(xiàn)了比較明顯的收窄，進(jìn)一步說明開發(fā)投資數(shù)據(jù)走出低谷，逐漸復(fù)蘇。今年第一季度各類政策重點(diǎn)支持企業(yè)開工和復(fù)工，尤其是3月份開始，全國房地產(chǎn)企業(yè)開復(fù)工情況總體不錯，到了3月底基本上9成企業(yè)都恢復(fù)了房地產(chǎn)開發(fā)投資，這也使得3月份開發(fā)投資數(shù)據(jù)開始拉升，進(jìn)而緩和了前兩月開發(fā)投資數(shù)據(jù)斷崖式下跌的壓力。后續(xù)全國各地對房地產(chǎn)企業(yè)的支持力度會進(jìn)一步增大，包括土地投資和房地產(chǎn)工程建設(shè)等領(lǐng)域，因此房地產(chǎn)開發(fā)投資的趨勢明確，近期跌幅會進(jìn)一步收窄。

??從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積來看，1-3月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積1969萬平方米，同比下降22.6%，降幅比1-2月份收窄6.7個百分點(diǎn)；土地成交價款977億元，下降18.1%，降幅收窄18.1個百分點(diǎn)。

??嚴(yán)躍進(jìn)表示，土地購置數(shù)據(jù)繼續(xù)保持負(fù)增長的態(tài)勢，但跌幅在明顯收窄。近期土地市場出現(xiàn)了搶地的熱潮，尤其是東部的重點(diǎn)城市出現(xiàn)了搶地的現(xiàn)象，也說明依然有很多房企看好重點(diǎn)城市的土地投資市場。后續(xù)預(yù)計投資拿地?zé)崆闀^續(xù)增強(qiáng)，尤其是近期各類支持和鼓勵房企拿地的政策不斷，這都有助于防范土地市場降溫的風(fēng)險。

??房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金方面，1-3月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金33566億元，同比下降13.8%，降幅比1-2月份收窄3.7個百分點(diǎn)。其中，國內(nèi)貸款6716億元，下降5.9%；利用外資19億元，下降42.5%；自籌資金10755億元，下降8.8%；定金及預(yù)收款9542億元，下降22.4%；個人按揭貸款5228億元，下降7.4%。

??從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金數(shù)據(jù)來看，資金到位狀況在不斷改善。在嚴(yán)躍進(jìn)看來，進(jìn)一步說明隨著央行等金融政策的放松，包括國內(nèi)貸款和個人按揭貸款等分指標(biāo)，逐漸有從負(fù)轉(zhuǎn)正的可能。后續(xù)商業(yè)銀行對于房企項(xiàng)目開發(fā)和購房按揭貸款的支持力度明顯會強(qiáng)化，這都有助于房企資金面的改善。

??在房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)方面，3月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為98.18，比2月份提高0.78點(diǎn)。

??商品房銷售降幅收窄，單月呈現(xiàn)較大幅度增長

??商品房銷售方面，與去年同期相比仍呈下降態(tài)勢，但降幅均比1-2月份有所收窄。從商品房單月銷售情況來看，與上月相比均呈現(xiàn)較大幅度的增長。但與2019年同期相比，下滑幅度在14%左右。

??根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，1-3月份商品房銷售面積21978萬平方米，同比下降26.3%，降幅比1-2月份收窄13.6個百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積下降25.9%，辦公樓銷售面積下降36.2%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降35.1%。商品房銷售額20365億元，下降24.7%，降幅比1-2月份收窄11.2個百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額下降22.8%，辦公樓銷售額下降36.8%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額下降39.8%。

??從商品房單月銷售情況來看，商品房銷售面積與銷售額的環(huán)比增幅均呈現(xiàn)較大幅度的增長。根據(jù)2020年以來的國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)分拆后測算，3月份商品房銷售面積達(dá)13503萬平方米，環(huán)比增長59.33%。商品房銷售額為12162億元，環(huán)比增長48.26%。從同比情況來看，2020年3月份商品房銷售面積相比2019年同期下跌14.14%，銷售額相比2019年同期下滑了14.57%。

??嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，3月份的數(shù)據(jù)表現(xiàn)不錯，客觀上能夠帶動房屋銷售市場數(shù)據(jù)有所回暖。在其看來，真正的刺激或在今年二季度，尤其是兩會以后，預(yù)計會出現(xiàn)支持房企銷售的政策，后續(xù)跌幅收窄的動力很足，今年房屋銷售市場依然不會太差。

??庫存方面，3月末商品房待售面積52727萬平方米，比2月末減少278萬平方米。其中，住宅待售面積減少440萬平方米，辦公樓待售面積增加21萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加168萬平方米。

??整理發(fā)現(xiàn)，商品房待售面積和住宅待售面積自2019年12月開始，連續(xù)兩個月反彈，本月再度下跌。經(jīng)測算，三月份住宅待售面積為25298萬平方米。此外，根據(jù)易居研究院測算，1-3月全國商品房待售面積同比增速為2.1%。在連續(xù)35個月同比下跌的情況下，今年2月份庫存數(shù)據(jù)首次由負(fù)轉(zhuǎn)正，三月份同比增速繼續(xù)擴(kuò)大。

??在嚴(yán)躍進(jìn)看來，這也意味著庫存拐點(diǎn)到來，后續(xù)需要積極去庫存。考慮到后續(xù)預(yù)售政策會進(jìn)一步放松，所以預(yù)計新增供應(yīng)數(shù)據(jù)會放量，這都會帶動庫存數(shù)據(jù)的上升。從去庫存的角度看，后續(xù)需要有各類支持購房的政策，包括原有政策放松等內(nèi)容。