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??一場(chǎng)突如其來(lái)的疫情打亂了所有人的節(jié)奏，也讓香港寫(xiě)字樓市場(chǎng)雪上加霜。

??戴德梁行香港發(fā)布最新的季度市場(chǎng)回顧報(bào)告指出，香港各區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓租金跌幅在今年第一季度進(jìn)一步加劇，寫(xiě)字樓租賃活動(dòng)幾近冰封。

??租賃需求縮減

??當(dāng)前市況將影響多個(gè)行業(yè)的氣氛，企業(yè)的商業(yè)計(jì)劃也不可避免受到影響，部分企業(yè)已經(jīng)暫緩搬遷及擴(kuò)張計(jì)劃。《東地產(chǎn)財(cái)經(jīng)周刊》香港新聞中心記者了解到，繼去年第四季度后，香港甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的吸納量今年再次獲得負(fù)數(shù)值。

??戴德梁行香港在報(bào)告中指出，今年一季度香港甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃活動(dòng)幾近冰封，全港整體甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)吸納量也獲得18年來(lái)最大的單季跌幅，凈吸納量為負(fù)52.5萬(wàn)平方英尺，主要來(lái)自于金融、保險(xiǎn)及共享工作空間等行業(yè)的需求縮減。由于租賃需求疲弱以及位于九龍西楊屋道88號(hào)新寫(xiě)字樓的竣工使2020年第一季度整體待租率達(dá)到10.0%，為10年以來(lái)的最高水平，業(yè)主承受越來(lái)越大的壓力。

??戴德梁行香港寫(xiě)字樓部主管、執(zhí)行董事韓其峰表示，“經(jīng)濟(jì)前景不明朗，加上節(jié)約成本的考慮，不少企業(yè)早已暫緩其擴(kuò)充計(jì)劃；近期疫情擴(kuò)散，許多企業(yè)推行了讓員工居家工作或靈活辦公等措施，這為企業(yè)的營(yíng)運(yùn)模式提供了一個(gè)新的選項(xiàng)。預(yù)期企業(yè)在保持營(yíng)運(yùn)效率及服務(wù)品質(zhì)之余會(huì)繼續(xù)尋求減省租賃成本的機(jī)會(huì)，令短期內(nèi)的寫(xiě)字樓租賃需求進(jìn)一步縮減。”

??仲量聯(lián)行香港方面也指出，由于新型冠狀病毒疫情令不少租戶重新考慮并延遲租賃安排，香港甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)在2月有18.93萬(wàn)平方英尺的負(fù)吸納量。尤其是中環(huán)，出現(xiàn)3.63萬(wàn)平方英尺的負(fù)吸納量，令中環(huán)重投租賃市場(chǎng)的寫(xiě)字樓面積有所增加。由于租戶對(duì)控制租金成本維持審慎，大多數(shù)租賃需求均集中于頂級(jí)寫(xiě)字樓以外的地點(diǎn)。兩家原先位于中環(huán)核心地段的律師行已經(jīng)分別承租金鐘和鰂魚(yú)涌的寫(xiě)字樓樓面。

??除了中環(huán)以外，香港其他區(qū)域的寫(xiě)字樓租賃活動(dòng)也不容樂(lè)觀。

??萊坊在最新發(fā)布的《香港每月物業(yè)市場(chǎng)報(bào)告》中透露，九龍3月份的甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃活動(dòng)仍然緩慢，越來(lái)越多的租戶采取觀望態(tài)度。其中，寫(xiě)字樓租賃活動(dòng)以續(xù)租為主，也有少數(shù)擴(kuò)充和搬遷到租金較低的寫(xiě)字樓個(gè)案。

??租金跌幅加劇

??這場(chǎng)疫情令3月的香港甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金受壓。萊坊繼續(xù)指出，中環(huán)和金鐘的寫(xiě)字樓租金已經(jīng)連續(xù)11個(gè)月下跌。而3月有更多的租戶采用遙距網(wǎng)上看樓以取代到寫(xiě)字樓實(shí)地參觀。隨著經(jīng)濟(jì)不明朗因素的加劇，萊坊預(yù)計(jì)九龍區(qū)高端寫(xiě)字樓的租金下跌壓力會(huì)更大。與此同時(shí)，由于目前寫(xiě)字樓租金大幅度下調(diào)，對(duì)成本謹(jǐn)慎的租戶都開(kāi)始在市場(chǎng)轉(zhuǎn)弱時(shí)物色租金有較大的折扣的寫(xiě)字樓空間，帶動(dòng)過(guò)去一個(gè)月的租賃成交。

??仲量聯(lián)行大中華研究部主管黃志輝同樣表示：“由于租賃需求下降令各主要寫(xiě)字樓市場(chǎng)空置率均見(jiàn)上升，整體寫(xiě)字樓租金跌幅于2月進(jìn)一步擴(kuò)大，按月下跌2.2%。其中，中環(huán)寫(xiě)字樓租金按月下跌3.2%至每平方英尺116.1港元，是自2008-09年環(huán)球金融危機(jī)以來(lái)錄得的最大單月跌幅。”

??展望未來(lái)，戴德梁行香港董事總經(jīng)理蕭亮輝認(rèn)為：“當(dāng)整體寫(xiě)字樓待租率升至10%，業(yè)主在尋找新租戶以填補(bǔ)待租樓面時(shí)就會(huì)開(kāi)始出現(xiàn)壓力，市場(chǎng)形勢(shì)將會(huì)轉(zhuǎn)向租客主導(dǎo)。目前香港寫(xiě)字樓租賃需求變得疲弱，展望本年全年的待租率將維持在雙位數(shù)的水平，整體租金在本年內(nèi)將下調(diào)13-18%，中區(qū)的跌幅更會(huì)多達(dá)15-20%。”

??事實(shí)上，這場(chǎng)疫情迫使公司在家采用工作模式和分組輪流回公司工作，以減少寫(xiě)字樓上班的職員人數(shù)，令企業(yè)對(duì)資訊科技的要求增加。這些變化是否改變香港寫(xiě)字樓空間的長(zhǎng)期結(jié)構(gòu)性變化仍有待觀察。不過(guò)，不可否認(rèn)的是，不少租戶正在考慮他們的營(yíng)運(yùn)方式，并探討靈活空間、寫(xiě)字樓利用率和遙距工作的可行性。