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??努力從疫情陰影中走出來的樓市不斷上演著出人意料的戲碼。

??繼深圳樓市屢屢傳出“百萬喝茶費(fèi)”“豪宅秒光”“二手房業(yè)主被集體封盤”等一系列勁爆消息，被政府嚴(yán)厲監(jiān)管與打擊后，距離深圳80公里的東莞樓市再次登上風(fēng)口，“二手房漲幅全國第一”“局部地區(qū)成交價(jià)破5”“捂盤惜售”“喝茶費(fèi)”等一系列樓市“熱度”詞頻現(xiàn)。

??一時(shí)間引發(fā)市場關(guān)注。

??據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，5月東莞住宅網(wǎng)簽成交上漲，約52萬平方米，環(huán)比上漲18%，同比上漲13%，成交量三連漲，同時(shí)創(chuàng)下近4年同期新高紀(jì)錄。成交熱點(diǎn)集中在臨深片區(qū)和松山湖片區(qū)，合計(jì)成交22.54萬平方米，占比達(dá)43%。其中臨深片區(qū)上漲1%，松山湖片區(qū)上漲4%，主要由于項(xiàng)目集中簽約拉動(dòng)成交。其中，近七成鎮(zhèn)街成交環(huán)比上漲，塘廈、厚街為成交熱點(diǎn)。

??就部分房地產(chǎn)中介、少數(shù)業(yè)主在推波助瀾，渲染東莞“房價(jià)猛漲”現(xiàn)象，東莞市住建局黨組書記、局長何紹田此前表示，堅(jiān)持全國兩會(huì)提出“房住不炒”的定位，加速建設(shè)多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居的決議部署。

??對(duì)于目前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的亂象，堅(jiān)決持續(xù)2個(gè)月舉行重拳整治，嚴(yán)厲攻擊捂盤惜售、制造房源緊張氣氛、哄抬炒作房價(jià)、抱團(tuán)漲價(jià)、虛高掛牌等行為，確保東莞房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)康健生長。

??━━━━東莞漲幅第一？

??漲幅第一的數(shù)據(jù)來源于一個(gè)名為冰山指數(shù)的報(bào)告。

??這份稱為《62城二手房冰山指數(shù)漲幅排名（157期）》顯示，5月第四周東莞二手房價(jià)格為19751元/平方米，環(huán)比增長2.7%；漲幅首次超過深圳，排名全國第一。

??一石激起千層浪。

??長期以來，東莞遵循著多中心發(fā)展、區(qū)域分化明顯態(tài)勢，全市房價(jià)水平呈現(xiàn)出了明顯梯度分布。以最新發(fā)布的5月份新建商品房網(wǎng)簽均價(jià)來看，最高為莞城，均價(jià)37125元/平方米；最低為橋頭鎮(zhèn)均價(jià)僅為13827元/平方米。

??通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然東莞統(tǒng)計(jì)局給出的房價(jià)仍是平穩(wěn)發(fā)展，但對(duì)于個(gè)別地區(qū)個(gè)別項(xiàng)目市場仍感知漲價(jià)“離譜”，其中部分二手房項(xiàng)目反復(fù)加價(jià)是最直觀表現(xiàn)。

??以松山湖來看，目前湖內(nèi)二手洋房143平方米以上大面積為4.5萬元/平方米，143平方米以下的小面積直沖5萬元/平方米，更有甚者掛牌6萬元/平方米。以萬科虹溪諾雅為例，其高層產(chǎn)品非常搶手，貝殼數(shù)據(jù)顯示目前項(xiàng)目掛牌均價(jià)4.44萬元/平方米，最近成交的一套96平方米三房單價(jià)達(dá)4.93萬元/平方米。去年9月，該項(xiàng)目二手房成交價(jià)還在3.5萬元/平方米左右。

??新房上漲趨勢也明顯。以東城熱盤海德琥珀臺(tái)為例，項(xiàng)目2019年9月首開，備案均價(jià)2.87萬元/平方米，據(jù)上周看房者反映，項(xiàng)目對(duì)外銷售價(jià)格已經(jīng)在4.2萬-4.5萬元/平方米。

??在規(guī)劃利好、地段價(jià)值稀缺、高期待產(chǎn)品待入市等多方因素作用下，東莞市部分區(qū)域房價(jià)不可避免地在集中式上漲。

??━━━━供需失衡是樓市熱度一大推手

??“二手房是很難把控的，新房不正常漲價(jià)可以不予以備案，政府可以逐家找開發(fā)商進(jìn)行約談，但對(duì)于二手散戶業(yè)主政府方面的控制力則沒有那么直接，再加上東莞二手房不限購，同樣起到一定助推作用。”東莞某開發(fā)商項(xiàng)目一銷售經(jīng)理表示。

??同時(shí)，對(duì)于即將過去的上半年來講，第一季度受到嚴(yán)重疫情影響工地?zé)o法施工，正常交易市場被中斷，新房供應(yīng)開始出現(xiàn)停供、延供，大批項(xiàng)目被推遲到下半年入市，造成了短暫供應(yīng)“空檔期”。合富大數(shù)據(jù)顯示，東莞1-5月一手住宅供應(yīng)約115萬平方米，成交約161.3萬平方米，供求比僅0.71，截至上周東莞已連續(xù)10周保持供需失衡狀態(tài)。

??低庫存助長了房價(jià)上漲預(yù)期。

??另外 ，隨著“高地價(jià)成本項(xiàng)目”貨量占比持續(xù)增加也助推了房價(jià)。

??原計(jì)劃于2019年5月15日上午10時(shí)掛牌出讓的編號(hào)2019WG011號(hào)南城雅園宏偉三路與宏偉四路交會(huì)處東南側(cè)地塊于5月13日晚開始報(bào)價(jià)，編號(hào)567房企在7分30秒出現(xiàn)了29輪競價(jià)，最終以“236000萬元 +自持面積100%”條件提前1天11時(shí)鎖定該地塊。

??567號(hào)房企就是打造了深圳灣1號(hào)的鵬瑞集團(tuán)，剔除商業(yè)面積以及無償配建的16萬平方米，地塊可售樓面價(jià)達(dá)21711.8元/平方米。

??拍地前夜，某開發(fā)商一行人前往看地，其中張生（化名）看完便直接去下定了地塊西側(cè)東駿豪苑一低層樓單元，當(dāng)時(shí)簽約均價(jià)2.4萬元/平方米，如今該小區(qū)二手房掛牌均價(jià)已過4萬元/平方米，“特別感謝當(dāng)晚的決定，當(dāng)時(shí)地價(jià)一公布小區(qū)很多房源直接就下架了”。

??這是高地價(jià)帶來的高預(yù)期空間。

??在市場正常穩(wěn)步推進(jìn)之中，趁著市場向好之風(fēng)部分中介及媒體開始“趁熱吹漲”，脫離真實(shí)市場現(xiàn)狀，營造樓市恐慌情緒，也對(duì)“局部”地區(qū)的熱度起到“煽風(fēng)點(diǎn)火”作用。

??━━━━告別“吹漲”，政府嚴(yán)控樓市

??目前政府及各民間組織已先后發(fā)聲，嚴(yán)厲打擊此類亂象行為。

??東莞市住房與城鄉(xiāng)建設(shè)局、東莞市中介協(xié)會(huì)、東莞市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)等皆陸續(xù)發(fā)聲，堅(jiān)持“房住不炒”，嚴(yán)打不良市場亂象。

??同時(shí)針對(duì)“局部”地區(qū)部分新房高備案問題，相關(guān)內(nèi)部人員稱，現(xiàn)階段東莞市住建局已打回了部分不合理高價(jià)備案項(xiàng)目，其中一些準(zhǔn)備入市的只能延期開盤。同時(shí)，政府方面也陸續(xù)在約談開發(fā)商，使樓市平穩(wěn)健康發(fā)展。

??一番嚴(yán)控之下，東莞樓市所謂暴漲也迎來了瓶頸期。

??后市東莞樓市如何走勢，中國房地產(chǎn)報(bào)記者也向多位開發(fā)商了解了對(duì)后市預(yù)期，他們普遍表示，“這一波漲幅過于明顯，利好提前透支，接下來預(yù)計(jì)會(huì)橫盤2-3年，2-3年之后或再迎一波上漲熱度。”

??東莞市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長陳俊良認(rèn)為，東莞樓市的暴漲只是對(duì)疫情期幾乎零成交的“報(bào)復(fù)性上漲”，且主要分布在松山湖、中心城區(qū)等部分區(qū)域，并不持續(xù)。他表示仍看好東莞樓市未來發(fā)展，“東莞靠近深圳且處粵港澳大灣區(qū)中心，受外來購買力輻射很大；東莞也是人口凈流入城市，本地消費(fèi)力也強(qiáng)，民間資本也充足。”

??據(jù)廣東省統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，僅在2018年東莞就新增人才入戶15.2萬人，截至2018年底東莞市常住人口已達(dá)到839.22萬人，創(chuàng)下東莞歷史峰值。2019年，東莞常住人口增量為7.23萬人，在廣東省排名第五。