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??具有輝煌歷史的閩系房企，明發集團年在業務收縮、融資成本高企和人事變動的困擾下，成為高息舉債的房企典型。

??房企債務在疫情疊加、銷售承壓、融資受限等多個因素影響下，資金鏈愈發凸顯緊張局面。

??評級機構穆迪4月21日將中國房地產行業的展望降為“負面”，這是自2015年6月5年以來首次下調行業展望，此前穆迪對中國房地產板塊展望一直為穩定，此前下調為負面可追溯至2014年5月。

??“鑒于全球金融市場的不確定性，我們預計開發商在2020年內的境外債券發行將保持溫和水平，并則重于信用質量較好的發行人。”穆迪表示。

??對于2016年4月開始停牌的明發集團(00846.HK)而言，雖然評級機構在停牌之后第六天，將其評級下調至“CCC+”(如果商業、金融、經濟條件惡化，發債人可能會違約);因財務報告問題評級列入負面信用觀察名單，但明發境外發債人在繼續，明發的借債成本從11%、13%、15%攀升至目前的22%。

??“這不是正常現象，像是高利貸。企業資金鏈出現了巨大問題才會借這種錢，完全是飲鴆止渴。”中原地產首席分析師張大偉接受媒體采訪時表示。

??具有輝煌歷史的閩系房企，明發集團年在業務收縮、融資成本高企和人事變動的困擾下，為了“活下去”，成為高息舉債的房企代表。

??22%!刷新行業最高紀錄

??明發集團6月1日宣布，其已在日前完成發行1.76億美元債券。該債券本金額1.76億美元，票息22%的美元債券用于償還債務。年利率22%，期限為2020年12月5日到期。

??值得注意的是，若明發集團未能如期償還這筆債務，則該美元債的利息將會由22%+10%飆升至32%。若以最高利息計算，這可能是迄今為止亞洲債券公開市場里最高的融資利率。停牌四年之久，何時復牌尚未有具體的時間表，年利率22%的消息再次引發市場關注。

??2019年4月，明發集團將全資子公司東勝公司51%的股權轉讓給世茂房地產，對價27.92億元，以此來緩解資金壓力。

??償債壓力的不斷惡化，高息發債、出售項目成了明發集團回籠資金的不得已手段。

??中指研究院數據顯示，今年1-5月，中國房企海外債平均融資成本8.07%，同比下降0.72個百分點，5月平均融資成本更是低至6.33%;同時，從房企6月初發債情況來看，同行萬科6月1日發布的“17萬科01”債券票面利率調整為1.9%，華發集團6月2日發行的規模10億元的超短期債券票面利率僅1.35%，保利、旭輝、廈門象嶼等房企先后發行的債券利率也處在2%至4%區間。

??即便以美元債券來看，以6月16日綠地控股所發行的5億美元定息債券來看，利率也僅為6.25%;正榮地產5月22日發行的2億美元2024年到期的美元債，年利率也不過8.32%。

??明發集團在高息發債，部分房企卻在下調發債利率。2020年4月，華夏幸福將24.75億元的“18華夏01”利率由6.8%下調至5%;不久后，華夏幸福再次發布公告擬將24.75億元的“18華夏03”利率由7.15%下調至4.4%。

??2020年6月1日，萬科發布公告宣布下調公司于2017年7月18日發行的“萬科企業股份有限公司2017年面向合格投資者公開發行公司債券”后兩年票面利率，預計利率將從4.5%降至1.9%。

??資金面持續惡化

??從近年的業績表現來看，明發集團如“過山車”一般，2016年合約銷售額140億元，同比增長約167.6%;2017年合約銷售額125億元，同比下降10.7%;在2018年，明發集團的合同銷售額163.6億元，同比增長約30.4%;但到了2019年，明發集團錄得合同銷售額113.14億元，同比下降30.8%。

??銷售業績不穩定的同時，明發集團也陷入“增收不增利”的尷尬。財報顯示，2017年明發集團收入同比增97.9%，但凈利潤同比下降12.42%;2018年收入同比增15.59%，凈利潤再度下滑16.51%;2019年才稍有好轉，收入和凈利潤同比雙向正增長。

??高息發債的背后，是明發集團對資金的渴望。截至2019年末，明發集團總負債590.41億元，其中，流動負債545.55億元，非流動負債44.86億元，流動負債占總負債的比重高達92.4%。

??現金流方面，明發集團2019年經營性活動現金流量凈額為11.18億元，同比減少59.78%;融資性活動現金流量凈額為-36.50億元，同比大幅下降963.51%。期末現金34.88億元，同比降33.73%，而同期短期借貸64.92億元，現金短債比低于1這個指標。

??內部“造血”堪憂，外部融資渠道收窄，明發集團的資金鏈正在接受嚴峻考驗。

??據明發集團2019年財報顯示，報告期內，明發集團實現合同銷售113.1億元，同比下降約30.8%;綜合收入約為126.61億元，較2018年增長8.8%;年度利潤由2018年的12.891億元減少11.9%至11.359億元。

??2020年5月4日，明發集團發布2020年一季度報告，報告顯示今年1月至3月31日，集團錄得未經審核合同銷售約14.9億元，較2019年同期(約21.0億元)下降約29.0%。

??與此同時，明發集團現有土地儲備也略顯不足。截至2019年底，明發集團應占土地儲備減少4.9%至約2130萬平方米，位于一線城市的土地儲備僅占1.2%，位于安徽和江蘇的土地儲備分別高達36.8%、24.6%，土地布局亟待優化。

??現金流方面，明發集團2019年經營性活動現金流量凈額為11.18億元，同比減少59.78%;融資性活動現金流量凈額為-36.50億元，同比大幅下降963.51%。期末現金34.88億元，同比降33.73%，而同期短期借貸64.92億元，現金短債比低于1這個指標。

??資產負債方面，截至2019年末，明發集團的總負債達到590.41億元，資產負債率為77.97%。其中，流動負債占總債務的92.4%，合計545.55億元，僅比流動資產少10.79億元。

??在流動負債中，短期借款64.92億元，貿易及其他應付賬款160.11億元。然而，公司賬面現金及等價物僅為34.88億元，同比下降33.73%，難以覆蓋短期債務。但明發集團應于一年內及一年后償還的銀行貸款及其他借款分別約為64.920億元及5.604億元。

??停牌四年，復牌之路任重道遠

??高息融資的同時，明發集團創始人也宣告辭職。今年4月23日，明發集團披露一則重大人事變動——黃煥明辭任。根據公告，黃煥明辭任公司非執行董事、董事會主席兼公司授權代表各職務。同時，林家禮獲調任為非執行董事，并獲委任為董事會主席。

??對此，接近明發集團的內部人士曾透露:“本次人事變動與復牌有很大關系，說明公司為了復牌下了很大決心。”從停牌到復牌，發生于四年前的事件顯然一直惹得市場的高度關注。

??公開資料顯示，明發集團的停牌事件源于2016年3月17日，因三宗銷售交易未能提供足夠憑證，以及部分現金付款及首款未能解釋，公司聘請的前會計事務所普華永道對其2015年年報"不發表意見"，隨后4月1日明發集團引發香港證監會關注并責令停牌。

??對于復牌具體時間目前尚不得而知，港交所要求明發集團對其獨立會計師提出的問題進行調查、解決，以及發布公司重要資料、刊發財務報告，才可復牌。

??實際上，港交所曾于2016年4月29日及2018年7月27日兩次向明發集團發出復牌指引，但直到2018年8月1日港交所正式發布修訂版的"上市新規"——即倘若企業維持停牌連續12個月，則可取消其上市地位，之后，明發集團才開始有了新的動作。

??2019年初，明發集團一連發布三年財報，并在同年7月16日及2019年7月26日(復牌最后期限)，分別向港交所呈遞復牌報告及補充報告，旨在向復牌發起最后沖刺。今年3月20日，公司復牌有了新的進展，聯交所表示其正在審閱復牌呈遞文件，并要求公司就達成復牌條件呈遞進一步文件。隨后一個月后，明發集團高管迎來更迭。

??“創始人退出對公司復牌會起到一定作用，但實質性復牌仍然需要業績成果、財務狀況等達到相應要求，尤其是在回應2015年年報審計疑點和刊發所有未刊發年度財報層面對于明發將形成重大影響，因此，明發集團如果不能全面解決現有問題，復牌之路依然難言順利。”58安居客房產研究院分院院長張波對媒體表示。

??業內人士表示，從明發集團基本面來看，近些年發展顯然遠低于市場預期。行業現狀艱難，假若復牌，明發集團前景依舊堪憂。