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??如何進一步提升經(jīng)濟活力，在這個特殊時期，基礎設施公募不動產(chǎn)REITs試點正當其時。

??2020年4月30日，中國證監(jiān)會和國家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布了《關于推進基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》（以下簡稱《通知》）及中國證監(jiān)會起草的《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》（征求意見稿）（以下簡稱“指引”），標志著我國不動產(chǎn)公募REITs試點正式啟動。

??今年政府工作報告指出，“今年赤字率擬按3.6%以上安排，財政赤字規(guī)模比去年增加1萬億元，同時發(fā)行1萬億元抗疫特別國債，這是特殊時期的特殊舉措。”國家債務及赤字問題，最近討論的很多，之所以重要，是因為它很綜合，是對當下有些問題的反映。我國經(jīng)濟正處在結構性、體制性、周期性以及新冠病毒交織的階段。從近年GDP增長速度來看，經(jīng)濟處在下行通道，怎樣保持穩(wěn)定就是當前的大問題。

??過去，政府投資了大量的基礎設施，因缺乏流動性、缺少合適的金融工具，大量的不動產(chǎn)不能“動”。但是，基礎設施還要再投入，沉淀下來的資產(chǎn)如何讓它流動起來，便成了一個新的問題。疫情當前，經(jīng)濟增速放緩，如何進一步提升經(jīng)濟活力，在這個特殊時期，基礎設施公募不動產(chǎn)REITs試點正當其時。

??為什么是基礎設施REITs

??從供給端看，政府投資建造了大量的基礎設施，開發(fā)商也建造了大量的商業(yè)不動產(chǎn)，因其價值量大，市場上交易對手不多，流動性不強，就沉淀下來了，便成了存量資產(chǎn)。

??從需求端看，基礎設施不動產(chǎn)，看得見、摸得著，現(xiàn)金流收益相對穩(wěn)定，如能以份額形式向公眾募集資金，為眾多投資人提供持有不動產(chǎn)資產(chǎn)的權益和信托份額的機會。這種投資方式可以將眾多個人投資者的資金聚集起來，委托專業(yè)機構進行經(jīng)營管理，享有傳統(tǒng)不動產(chǎn)經(jīng)營與管理的收益。REITs因此作為現(xiàn)金、股票、債券之后的第四類資產(chǎn)，正影響著我們每個人。

??從不動產(chǎn)投資者角度來看，投資者將從通過賺取買賣差價的直接投資方式，逐步轉變?yōu)橥顿Y于REITs的間接方式，投資于良好現(xiàn)金流的不動產(chǎn)，不僅有利于資本市場和不動產(chǎn)市場的發(fā)展，且有利于激發(fā)中國資本市場活力，滿足多層次投資需求。

??如果基礎設施REITs未來向商業(yè)地產(chǎn)REITs擴容，這將給我們啟示：通過資金的“集合”為中小投資者提供了投資于具有經(jīng)營收益的房地產(chǎn)業(yè)的機會；專業(yè)化的管理人員將募集的資金用于房地產(chǎn)投資組合，分散了房地產(chǎn)投資風險；投資人所擁有的股權每年定期分紅并具有較好的變現(xiàn)能力。

??目前，國內(nèi)每年的大宗不動產(chǎn)交易量大約是2500億元，這些交易很大程度上受經(jīng)濟周期的影響，資產(chǎn)因流動性差而不能規(guī)避風險。而從美國REITs市場來看，REITs投資具備穿越周期的能力，以穩(wěn)健著稱，美國REITs走過許多經(jīng)濟周期，市場發(fā)展之迅速，證明了這一投資模式的強大生命力。

??監(jiān)管層此次推出中國公募REITs，優(yōu)先在基礎設施領域試水不動產(chǎn)公募REITs，基礎設施REITs作為國際通行的配置資產(chǎn)，具有流動性較高、收益相對穩(wěn)定、安全性較強等特點，能有效盤活存量資產(chǎn)。基礎設施REITs先行試點，未來可期可以推廣到其他不動產(chǎn)類別，既充分體現(xiàn)了主管部門政治智慧，也避免了“起重腳，揚起塵土迷了后人的路”。這次試點，亦將具有商業(yè)不動產(chǎn)屬性的倉儲物流、特定產(chǎn)業(yè)園區(qū)納入，體現(xiàn)了小步快走才是中國改革的智慧。

??盤活不動產(chǎn)存量資產(chǎn)

??公募REITs的推出，能有效盤活存量資產(chǎn)，填補當前金融產(chǎn)品空白，拓寬社會資本投資渠道，提升直接融資比重，增強資本市場服務實體經(jīng)濟質(zhì)效。吸引更專業(yè)的市場機構參與運營管理，提高投資建設和運營管理效率，提升投資收益水平。

??從《通知》和配套發(fā)布的《指引》總體內(nèi)容來看，REITs的產(chǎn)品形態(tài)是公募基金投資資產(chǎn)支持證券，屬于典型的資產(chǎn)管理業(yè)務。考驗的是主動管理能力，考驗管理存量資產(chǎn)的收益能支持基金的投資者的要求。

??近年來，國內(nèi)房地產(chǎn)市場已從增量市場轉為存量市場，以開發(fā)為主營業(yè)務的房地產(chǎn)企業(yè)，在“房住不炒”、和房企集中度上升的背景下，如今的日子并不好過了。

??在房地產(chǎn)的下一階段，多元化、轉型資管不可避免。縱觀國際市場，房地產(chǎn)市場主要以存量為主，存量資管是全球的趨勢。這也成就了貝萊德、黑石、鐵獅門、普洛斯、凱德集團等這樣資產(chǎn)管理規(guī)模已過數(shù)千億美元的全球頂級地產(chǎn)私募巨頭們。

??這些巨頭們買入寫字樓、購物中心等不動產(chǎn)，經(jīng)過一系列改造、運營，提升收益率，再通過資本市場資產(chǎn)證券化或大宗交易高價賣出。大宗交易這個過程并沒有創(chuàng)造社會價值，而REITs這樣的資產(chǎn)證券化則不同，通過股權、物權轉讓到基金里，然后重新定位、設計改造、招商運營等一系列管理，REITs運作方式更像是上市公司,也更具長期價值。

??以凱德集團為例，作為亞洲規(guī)模最大的房地產(chǎn)集團之一，它的商業(yè)模式是：通過旗下私募基金收購存量資產(chǎn)，對原物業(yè)實施項目重新定位、資產(chǎn)改良、專業(yè)運管等措施提高其經(jīng)營效益；在新物業(yè)重新運營并可以獲得穩(wěn)定收益之后，由旗下REITs“接手”，同時實現(xiàn)前期私募基金的投資退出。

??當前，中國房地產(chǎn)市場正從開發(fā)時代向存量時代邁進，人口增長、土地出讓都面臨瓶頸，走過20多年的開發(fā)時代，進入到存量時代，對所有行業(yè)從業(yè)者提出了新的挑戰(zhàn)。一面是擴張式城市化發(fā)展模式不可持續(xù)，另一面是城市更新在存量中獲得內(nèi)涵式發(fā)展，實現(xiàn)城市發(fā)展的新舊動能轉換。REITs作為城市更新的參與者，根據(jù)專業(yè)判斷力尋找并購有增值空間的存量資產(chǎn)，引入新的資源對其重新定位、改造、運營盤活了存量不動產(chǎn)，增加了租金回報，提升不動產(chǎn)估值。存量時代的不動產(chǎn)價值模型需要重構，不再是高周轉、高杠桿的游戲，而是如何提高運營收益的資產(chǎn)管理能力。

??此外，長期以來，人們對REITs的翻譯理解有誤，僅認為它是房地產(chǎn)投資工具，實踐中進一步異化為房地產(chǎn)債務融資的工具（類REITs），僅因為與房地產(chǎn)有關，阻礙了“真REITs”的發(fā)展。其實，REITs是國際上最成熟的不動產(chǎn)投資工具，不僅可以盤活基礎設施不動產(chǎn)，還可以盤活商業(yè)、長租公寓、酒店、醫(yī)院等各類型不動產(chǎn)。

??僅以商業(yè)地產(chǎn)來看，中國現(xiàn)約有50萬億元存量市場，亟待盤活。但有一些人認為，REITs推出會推升房價，我想大可不必。伴隨資本市場、房地產(chǎn)市場的成熟與完善，推出成熟的、標準的商業(yè)地產(chǎn)REITs，未來可期。

??公募REITs尚待進一步完善

??REITs是這么好的金融工具，為什么不能早點出臺呢？因為市場的“邏輯”不在，只有中國不動產(chǎn)大規(guī)模實現(xiàn)使用融資工具的“正杠桿”，這才是REITs推出的時間條件。

??2005年11月，中國商務部明確提出“開放國內(nèi)REIT融資渠道”的建議，但由于立法立案環(huán)節(jié)各類軟硬性束縛以及此前歷史階段中我國實體資產(chǎn)的存量管理問題尚不突出，中國REITs遲遲未能形成明確的方案和形態(tài)。

??2014年5月，中信啟航在深交所掛牌，成為國內(nèi)首個以商業(yè)地產(chǎn)收益權為基礎的資產(chǎn)管理計劃（類REITs）和CMBS等產(chǎn)品在市場上得到一定探索實踐，但這些并非標準化、規(guī)模化的金融工具，尤其不是股權投資工具，又不能公募，因此和國際上通行的REITs架構相去甚遠。

??2009年2月，上海的REITs試點申請文件《關于申請在浦東新區(qū)率先開展房地產(chǎn)信托投資基金試點的請示》上報國務院。

??2016年9月，國發(fā)（2016）54號文，在“多措并舉盤活企業(yè)存量資產(chǎn)”中提出，積極開展基礎設施、商業(yè)物業(yè)等不動產(chǎn)財產(chǎn)或財產(chǎn)權益為基礎資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化業(yè)務，支持房地產(chǎn)企業(yè)，通過發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金，向輕資產(chǎn)經(jīng)營模式轉型。

??2020年4月30日，《通知》正式明確了以“公募基金+ABS”的結構率先作為中國標準化REITs的形態(tài)。作為地產(chǎn)金融的皇冠明珠，REITs處在國內(nèi)兩股強大而熱切的力量中間，一側是沉重而亟待盤活的商業(yè)不動產(chǎn)，另一側是陷入“資產(chǎn)荒”的投資人。歷經(jīng)15年探索磨礪，不動產(chǎn)公募REITs破繭成蝶。從已經(jīng)下發(fā)的《通知》和《指引》分析，在實施過程中，或有以下幾個問題還待進一步完善。

??第一，中國公募REITs的稅收涉及重組期、持有期、交易期稅收。目前試點方案采用“公募基金+ABS”的結構，交易期可以通過公募基金的交易結構設計來緩解。持有期沒有免除公司層面的所得稅，特別是某些持有結構重組時將會面臨巨額的土地增值稅和企業(yè)所得稅等摩擦。

??第二，涉及國有資產(chǎn)轉讓需要公開掛牌等國資管理規(guī)定。《企業(yè)國有資產(chǎn)法》第54條，除按照國家規(guī)定可以直接協(xié)議轉讓的以外，國有資產(chǎn)轉讓應當在依法設立的產(chǎn)權交易所公開進行。

??第三，試點初期，需要取得公募基金管理資格的“持牌”發(fā)起，有金融能力無行業(yè)經(jīng)驗。資管能力是金融機構+運營方的能力，不動產(chǎn)行業(yè)的運營管理能力異常重要，市場上需要像注冊國際資產(chǎn)管理師CPM，來打通行業(yè)業(yè)務指標和財務指標，對接REITs的專業(yè)范式。

??第四，要有資產(chǎn)擴募機制，應是單一的ABS，不能是單一的資產(chǎn)。資產(chǎn)規(guī)模的擴大才能維持二級市場流動性，保持一級市場的穩(wěn)定（像養(yǎng)老、保險的“長錢”投資）。

??第五，底層資產(chǎn)收費要有隨通貨膨脹調(diào)整的機制，REITs是個抗通脹的投資工具，是穩(wěn)健投資人的選擇。

??（作者劉琦系國際資產(chǎn)管理協(xié)會上海分會創(chuàng)始主席、高級經(jīng)濟師。）