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??疫情期間，豪宅項目“放低姿態(tài)”刺激了市場迅速成交。在通脹預(yù)期影響下，高凈值人群必然會趁機抄底豪宅市場。

??最近一段時間，豪宅市場屢屢吸引市場的眼球，前有廣州豪宅賣出“剛需速度”、深圳一些價格“10 萬 +”的豪宅項目頻頻“日光”，后有上海“富豪們”在排隊為搶先認(rèn)籌而大打出手，這讓全信息圈刷屏的豪宅又“火”了。也讓冰凍將近四年的全國房地產(chǎn)市場仿佛一夜之間迅速入春。火爆之余，暗流涌動的豪宅市場是否真的預(yù)示市場“回暖”？

??千萬元級公寓驚現(xiàn)“秒光”

??據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，5月 1 日 -5 日，廣州千萬以上豪宅成交量同比大增 75%，創(chuàng)下了近八年來的次高峰，僅次于 2016 年。在疫情期間的 2-4 月份，廣州千萬豪宅的成交套數(shù)呈階梯式上升，到了今年 4 月份，隨著疫情慢慢得到控制，廣州千萬豪宅的成交量已經(jīng)全面超越去年同期。

??無獨有偶，深圳蛇口豪宅項目再次開盤成功實現(xiàn)三開三罄，總價 2000萬元起，當(dāng)晚售罄，項目吸金超 42億元。數(shù)日之后，項目又在線上加推數(shù)套 4000 萬元起步的房源，8 秒之后銷控表全線飄紅。值得注意的是，案場有銷售人員表示，這次銷售“不接受退房”。伴隨著深圳樓市升溫，“天價喝茶費”也開始重出江湖，三個寶安中心區(qū)的千萬豪宅項目被傳需加價百萬方可購房。

??不僅如此，在上海某樓盤的認(rèn)購現(xiàn)場，戴著口罩排長隊搶購房屋的一幕再次上演。據(jù)了解，每套總價值從2000 萬元到 8000 萬元不等，光是最低的認(rèn)籌金額就必須 600 萬元起步，就這樣的“門檻”，不僅是排起了長隊，甚至還有些人是四五點就來“搶購”了，不禁讓眾多網(wǎng)友調(diào)侃稱，這種拿出認(rèn)籌金的豪爽姿態(tài)如同搶白菜一樣。

??事實上，上海推出的三個千萬級別的豪宅項目中，其中一個認(rèn)籌率高達 555.72%。“上海 5 月至今（采訪當(dāng)天）的新房價格環(huán)比上漲 17%，同比則上漲了 26%，均價上漲的原因來自于多方面，其中高端項目（豪宅）的集中入市，在上海整體市場的占比上升，是催升上海一手住宅均價的主要推手。”第一太平戴維斯上海住宅銷售部高級董事唐華在接受《中國房地產(chǎn)金融》的采訪時如是說。

??唐華告訴記者，據(jù)統(tǒng)計，今年上海至今獲得的 60 余張預(yù)售證中，均價高于 8 萬 / 平方米的高端項目，就達到了 14 張，就項目數(shù)量來看就占到了近 1/4。 因 受 疫 情 影 響，2-3 月的市場供應(yīng)受到積壓，特別是對前期積壓的高端項目有加速入市的強烈愿望，而且這些項目對提振市場信心將起到標(biāo)桿引領(lǐng)性的作用，所以短期內(nèi)高端項目的預(yù)售證發(fā)放數(shù)量達到了高點，預(yù)計這個高峰在 5 月后將會趨緩。

??未來伴隨著上海中環(huán)內(nèi)核心區(qū)的價值普遍提升，互相間的產(chǎn)品競爭更為激烈，促使上海市中心新的價格體系逐步形成。但目前稀缺項目的熱銷與個別城市的火熱不能代表樓市完全回暖，高價房的快速恢復(fù)也是市場恢復(fù)正常的風(fēng)向標(biāo)之一，樓市仍在復(fù)蘇中。

??戴德梁行高級董事、中國區(qū)寫字樓及華東區(qū)住宅部主管沈潔對《中國房地產(chǎn)金融》指出，由于房產(chǎn)本身的超高價值和購買者的富豪身份，豪宅往往受到市場關(guān)注更多；因而豪宅市場的起伏，通常也是整體樓市的風(fēng)向標(biāo)。

??沈潔還指出，無論是2003年SARS、2008 年經(jīng)濟危機、2017年上海限購限貸，還是這次疫情沖擊，豪宅市場都是評判整體住宅市場、不動產(chǎn)資本市場的關(guān)鍵因素。這主要與購買豪宅的客群相關(guān)，富豪階層是財富聚集的頂層人群，他們有著極為敏感的經(jīng)濟觸角和卓越的前瞻眼光。“如果將豪宅置業(yè)看作資本的另一種運作方式，也就不難理解為什么豪宅市場率先回暖了。看好中國未來大市場發(fā)展、看好疫情后的樓市、看好豪宅的長期增值潛力等，都是豪宅市場最先回暖的理由。”

??作為投資保值的渠道？

??經(jīng)濟學(xué)里有個名詞叫做“吉芬商品”，它是指價格上升，消費者對其需求量反而增加的商品。是英國統(tǒng)計學(xué)家羅伯特·吉芬最早發(fā)現(xiàn)，1845 年愛爾蘭發(fā)生災(zāi)荒，土豆價格上升，但是土豆需求量反而增加了。

??前段時間，豪宅似乎也成了“吉芬商品”。房價越漲，搶購的人越多，這與當(dāng)年愛爾蘭土豆價格上漲，需求量反而增加的“吉芬”現(xiàn)象正好“不謀而合”。在羅伯特·吉芬的定義里，“吉芬商品”有兩個顯著特征：一是該商品為生活必需品，該商品一旦價格上漲無其他替代品；二是購買者收入有限，對于該商品價格上漲十分敏感。吉芬現(xiàn)象本來說的是生活必需品，但當(dāng)不確定性加大，豪宅這種頂級奢侈品卻具備了吉芬商品的特征。

??事實上，豪宅的熱銷與宏觀經(jīng)濟密不可分。海外開啟量化寬松模式的經(jīng)濟刺激計劃，國內(nèi)面臨輸入性通脹；國內(nèi)降準(zhǔn)降息也導(dǎo)致市場流動性增加、融資成本降低。此外，全球糧食價格的上漲推動 CPI 保持相對高位水平。此時，高凈值人群必然會做出保值增值的措施，購買豪宅則成為最優(yōu)選擇之一 。

??一位購買豪宅的業(yè)主對記者說，自新冠肺炎疫情在全國乃至全球蔓延以來 , 一些汽車、家電、手機制造商紛紛“轉(zhuǎn)戰(zhàn)”口罩生產(chǎn)，并迅速投入到這場全球抗“疫”戰(zhàn)斗中來。自己也迅速跟風(fēng)“打入”口罩生產(chǎn)，但看似“躺贏”的生意卻“并非易事”，生產(chǎn)過程中，不僅要保證做好消毒工作，還要時刻關(guān)注口罩機的穩(wěn)定性，對每一個細節(jié)都要嚴(yán)格把關(guān)。在克服了重重困難后，口罩生產(chǎn)線還不一定能夠?qū)崿F(xiàn)順利運轉(zhuǎn)。

??“在這期間，我從購買機器設(shè)備及生產(chǎn)原材料等等，前后投入近千萬元，但投資收益遲遲不能提高。此外，保值增值的措施也有很多，購買豪宅成為選擇之一，畢竟房子買了也可以用來住的，也是剛需。”

??此次的疫情對各行各業(yè)，包括實體經(jīng)濟都形成了較大沖擊，進而影響市場消費和購買力，對于今年豪宅市場率先回暖的情況，也是受多方面因素的綜合影響。唐華表示，與過往不同之處，此次推出市場的豪宅以小戶型面積為主，產(chǎn)品供應(yīng)填補了之前市中心小戶型的空白，也較大程度滿足了一些資金有限的市中心需求的剛需客戶。

??其次，據(jù)唐華發(fā)現(xiàn)，疫情過后出現(xiàn)了一批對上海城市管理和發(fā)展更具信心的客戶，這些人看好上海的發(fā)展，也愿意融入這個城市，可以明顯地看到新上海人購買比例的提高。同時，市中心豪宅項目對資產(chǎn)保值的能力更強，加之貸款利率的降低，也直接助推了豪宅回暖的趨勢。

??在經(jīng)歷過疫情之后，人們的置業(yè)邏輯發(fā)生了一定程度的轉(zhuǎn)變，在房產(chǎn)的選擇上，除了具有保值屬性和增值屬性外，還必須具備健康屬性。中國人有著與生俱來的土地情結(jié)、不動產(chǎn)情結(jié)，相比于 15 年、20 年就面臨衰老置換的大平層，占據(jù)城市核心地段和景觀資源的別墅產(chǎn)品，是有一定的傳世價值。

??特別是在疫情之下，人們對生命、生活的意義有了更深刻的理解，健康的增值遠比財富的增值更加重要，越來越多的財富人群開始愿意為健康買單，在置業(yè)選擇上更加傾向別墅產(chǎn)品。在別墅的資產(chǎn)配置作用方面，有著更為獨特的見解。例如有天有地的院落生活，將成為未來人居的理想產(chǎn)品。低密度、大花園，開闊的活動空間，隔絕噪音和空氣污染，在這樣的生活空間可以讓身心得到釋放。

??單純硬件堆砌時代產(chǎn)品已去

??同策集團首席分析師張宏偉認(rèn)為，盡管各城市各行業(yè)均已復(fù)工復(fù)產(chǎn)，但是，國內(nèi)面臨的問題是因海外“疫情”進出口仍然至少會影響至下半年，甚至?xí)绊懙饺辏瑫r，國內(nèi)需求也很難那么快恢復(fù)正常。

??因此，從樓市需求的角度來看，即使現(xiàn)在豪宅市場“秒殺”熱銷，由于需求端的收入（包括企業(yè)主的收入，也包括個人的收入）還沒有穩(wěn)定下來，甚至還會面臨下降，豪宅市場也難免會受到影響，因此，年內(nèi)豪宅市場“秒殺”熱銷現(xiàn)象能否持續(xù)，關(guān)鍵就要看現(xiàn)在復(fù)工復(fù)產(chǎn)的情況，尤其是經(jīng)濟復(fù)蘇的狀況。

??“以高端市場為例（均價 8 萬以上），今年上海已入市 14 個項目中，有 8 個項目達到認(rèn)籌比例高于 1：1，同時開盤去化達到八成以上。”唐華認(rèn)為，豪宅熱銷成為一種現(xiàn)象，其熱銷項目的主要原因是：項目資源稀缺，例如具有不可多得的江景資源，或者是板塊供應(yīng)稀缺、所在區(qū)域多年缺乏供應(yīng)；又或者是產(chǎn)品定位合理等項目，在面積和總價上更好地匹配了區(qū)域客戶需求。

??可見在資源、單價、產(chǎn)品這三者之間如何合理平衡，市場已經(jīng)逐漸形成了共識。對于本身具有較高判斷和鑒賞能力的高端客戶，開發(fā)商只有用心做好產(chǎn)品，在某一方面形成自身賣點，方能在激烈的市場中立足。

??至于潛力板塊，唐華提出，不妨多關(guān)注有政策大規(guī)劃和豪宅供應(yīng)潛力較多的板塊，這些區(qū)域的未來發(fā)展前景和資產(chǎn)保值升值的空間會更大。

??隨著豪宅客戶的鑒賞能力不斷提升，單純的硬件堆砌時代產(chǎn)品已經(jīng)過去。未來的豪宅提升方向之一將更注重物業(yè)服務(wù)，客戶對物業(yè)體驗的認(rèn)知升級，豪宅服務(wù)為“王”的時代將會到來，這方面更多地向國際頂級豪宅看齊。

??此外，唐華認(rèn)為，以科技智能和數(shù)字化管理的應(yīng)用會得到普及和增強，這些新技術(shù)在人員成本管控和服務(wù)水平上，將提升到更高層次。唐華預(yù)計未來市中心項目的單價差距會逐步縮小，隨著整體價格體系的拉升，將促使各板塊間更多地通過面積設(shè)定來影響總價，進而滿足不同層級客戶的需求。

??比如在絕對的資源優(yōu)勢地段，會更多地出現(xiàn)大面積頂級豪宅產(chǎn)品，以滿足峰層人士的需求。而在能級稍弱一些的市區(qū)地段，將出現(xiàn)更多小面積、較低總價的產(chǎn)品，以滿足市中心需求的“剛需”類客戶。這種通過總價進行“產(chǎn)品分級”的概念會得到更廣泛的接受。

??在市中心高單價前提下，不管面積是大或小的“豪宅”產(chǎn)品，開發(fā)商在設(shè)計、裝修、配置上仍在不斷精益求精，以滿足挑剔客戶的需求。甚至能看到對傳統(tǒng)住宅形式的大膽突破。更多更好產(chǎn)品的出現(xiàn)，預(yù)示著豪宅產(chǎn)品個性化時代將會來臨，對購房者來說才能得到更大的收獲。

??豪宅，不只在豪價，隨著“豪宅產(chǎn)品主義”的盛行，各大豪宅開發(fā)商都鉚足勁在產(chǎn)品上下“硬功夫”。對此，沈潔補充說到，豪宅的打造，其實就是身份感的認(rèn)同。所以，除了硬件、軟件方面的高標(biāo)準(zhǔn)打造之外，更需要營造高端生活圈。富豪們買資產(chǎn)、買未來，也買平臺式的社交和共融。