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??7月底，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布了2020年中央財(cái)政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)入圍城市名單。

??根據(jù)《財(cái)政部辦公廳住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于組織申報(bào)第二批中央財(cái)政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)的通知》，財(cái)政部、住建部于近期組織開(kāi)展了中央財(cái)政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)性評(píng)審工作。

??按照競(jìng)爭(zhēng)性評(píng)審得分，排名前8位的城市進(jìn)入2020年中央財(cái)政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)范圍，分別為（按行政區(qū)劃序列排列）：天津、石家莊、太原、沈陽(yáng)、寧波、青島、南寧、西安。

??在此之前，租賃用地的供應(yīng)分布主要為北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、成都等租賃熱點(diǎn)城市，土地供應(yīng)量占整體約91.58%，由于產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展旺盛、外來(lái)人口規(guī)模較大，在高房?jī)r(jià)的壓力下住房租賃需求度較高。

??從此次公布的第二批名單來(lái)看，主要是基于第一批的基礎(chǔ)，對(duì)省會(huì)城市覆延伸和覆蓋。隨著“租售并舉”的進(jìn)一步推進(jìn)，在一定程度上可以有效平衡各大整體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，進(jìn)一步打造大中型城市，鼓勵(lì)人口向這些城市流入，做好職住平衡的配套，使得未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)也將更加平穩(wěn)有序發(fā)展。

??01

??租賃試點(diǎn)16城，9城租金上漲

??龐大的外來(lái)人口是城市快速發(fā)展的奠基石，受住房供給條件、戶籍、支付能力、限購(gòu)政策等多重限制，其居住選擇往往以租房為主，為城市租賃市場(chǎng)導(dǎo)入了大量的外部租賃需求。

??從目前租賃試點(diǎn)16城來(lái)看，一線城市三產(chǎn)人口規(guī)模和外來(lái)人口占比同時(shí)居高位，內(nèi)外部衍生的租賃需求旺盛。其中，北京三產(chǎn)人口超過(guò)1200萬(wàn)，高居全國(guó)首位，本地戶籍人口內(nèi)生租賃需求高，深圳本地人口相對(duì)較少，承接大量來(lái)深務(wù)工的外溢人口，高房?jī)r(jià)、高限制等的購(gòu)房壓力，推動(dòng)外部租賃需求增長(zhǎng)。

??新一線城市中重慶、成都，近年來(lái)三產(chǎn)發(fā)展迅猛，城市消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)為服務(wù)業(yè)發(fā)展提供了廣闊市場(chǎng)空間，三產(chǎn)人口規(guī)模迅速擴(kuò)大。相對(duì)一線過(guò)高的房?jī)r(jià)，川渝購(gòu)房壓力較小，購(gòu)置新房承擔(dān)了部分租賃需求。此外，城市居住生活滿意度較高，人口外溢不明顯，外來(lái)人口占比較小，外部租賃需求相對(duì)凝滯。

??上半年，受疫情影響，租賃16城個(gè)人房源租金漲跌分化較大，其中9城租金上漲，7城下跌，但整體漲幅不及預(yù)期。

??一線城市分化較大，北上租金同比微漲，而廣深跌幅較大。上半年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)低迷，就業(yè)環(huán)境艱難，失業(yè)率上升，受城市戰(zhàn)略定位和產(chǎn)業(yè)發(fā)展影響，北上以知識(shí)密集型產(chǎn)業(yè)為主，辦公人員流失率較低，租賃市場(chǎng)需求相對(duì)堅(jiān)挺。而廣深實(shí)體商業(yè)在疫情期間受挫明顯，人員外流，且畢業(yè)潮延遲到來(lái)，就業(yè)季租賃需求釋放不達(dá)預(yù)期，租金同比下跌，距離租賃市場(chǎng)恢復(fù)到往日水平仍有一段時(shí)間。

??二線城市中同比漲幅最大的是武漢，2020年上半年住宅租金價(jià)格同比增長(zhǎng)9.6%。受疫情影響，當(dāng)?shù)卮罅縿趧?dòng)力直到4月份疫情出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)才陸續(xù)流入其他城市，導(dǎo)致3-4月份武漢租賃房源供給緊張，供不應(yīng)求下租金價(jià)格水漲船高，隨著疫情逐漸褪去，武漢租賃市場(chǎng)進(jìn)入平穩(wěn)增長(zhǎng)期。

??2019-2020上半年租賃十六城個(gè)人房源租金同比變化

??02

??北京租金薪酬比超35%

??隨著外來(lái)人口規(guī)模不斷擴(kuò)大，土地資源和社會(huì)公共資源極度稀缺，薪資上調(diào)的速度追不上房租上漲的尾巴，居住成本一路走高，一線城市中，北京租金薪酬比超35%位居16城首位，居住壓力不言而喻。

??租賃十六城租金薪酬比

??2020年7月，北京成壽寺集體土地建設(shè)租賃住房項(xiàng)目“泊寓｜院兒”正式入市，這也是全國(guó)首個(gè)集體土地租賃房項(xiàng)目，目前901套房源已公開(kāi)面向市場(chǎng)出租，第一批235套房源已于5月下旬租罄，第二批公寓已啟動(dòng)預(yù)租，將于四季度全部入市。

??據(jù)悉，該項(xiàng)目的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)屬于村集體，萬(wàn)科負(fù)責(zé)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)，持有項(xiàng)目建成后45年的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)及收益權(quán)。同時(shí)，萬(wàn)科須向村集體支付保底租金收益及一定超額收益。

??據(jù)了解，該項(xiàng)目位于北京南三環(huán)方莊橋的西南側(cè)，占地面積約1.03公頃，地上總建面約2.88萬(wàn)平方米，可提供租賃房源900余套，目前已正式開(kāi)放，租金均價(jià)3600元/月/套起，約為周邊同類一居室租金的70%-80%。

??在此之前，2017年7月至今，全國(guó)范圍內(nèi)總計(jì)已推出超200塊租賃用地，規(guī)劃建筑面積超1200萬(wàn)方，供應(yīng)量呈逐年遞增趨勢(shì)。2020年雖然遭遇疫情影響，但1-5月上海、深圳、杭州等核心租賃城市的租賃用地成交超過(guò)170萬(wàn)方，成交規(guī)模占2019年的37%，租賃用地供應(yīng)力度并沒(méi)有因?yàn)橐咔橛绊懚鴾p少。

??由于中心區(qū)域土地資源稀缺，且土地價(jià)值較高，過(guò)去三年集中供應(yīng)的租賃土地主要位于城郊區(qū)域，其中遠(yuǎn)郊區(qū)域土地占比近半，中心區(qū)域占比僅在1/5左右。

??中心城區(qū)和產(chǎn)業(yè)集聚地?fù)碛懈嗟娜丝诤推渌a(chǎn)要素，更容易盤(pán)活土地存量資產(chǎn)，對(duì)促進(jìn)區(qū)域租賃市場(chǎng)發(fā)展發(fā)揮著引領(lǐng)作用。

??隨著“租售并舉”制度的不斷推進(jìn)，中心區(qū)域的價(jià)值和作用被進(jìn)一步挖掘，土地供應(yīng)開(kāi)始出現(xiàn)由城郊向中心區(qū)域集中的趨勢(shì)。2020年近遠(yuǎn)郊區(qū)域租賃土地占比由2019年的85%下降到68%，中心城區(qū)占比對(duì)應(yīng)由15%提升到32%。

??從目前北京成壽寺集體土地建設(shè)租賃住房項(xiàng)目的定位和租金情況來(lái)看，未來(lái)租賃用地的集中推出，在某種程度上或可調(diào)節(jié)當(dāng)?shù)刈赓U市場(chǎng)的租金水平。

??03

??租賃試點(diǎn)城市群逐步覆蓋

??事實(shí)上，城市租賃房源的供需關(guān)系，是衡量市場(chǎng)健康度的重要指標(biāo)之一。市場(chǎng)租賃房源供不應(yīng)求時(shí)，勢(shì)必提升城市租金水平，推高住房消費(fèi)成本。而供過(guò)于求，則是城市發(fā)展動(dòng)力不足的表現(xiàn)，超出城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際水平的房源供應(yīng)，帶來(lái)了土地資源的閑置和浪費(fèi)。兩者均不利于租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。

??“十二五”期間，國(guó)家已把“都市圈”“城市群”作為未來(lái)區(qū)域一體化發(fā)展的重點(diǎn)規(guī)劃內(nèi)容，“十三五”修訂將城市群數(shù)量增至19個(gè)，形成更多支撐區(qū)域發(fā)展的增長(zhǎng)極。

??在這其中，大體和分為中心型城市和產(chǎn)業(yè)型城市兩類，其中中心型城市對(duì)于周邊城市人口有虹吸力量，租賃需求保持旺盛，產(chǎn)業(yè)型城市由于產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，能夠帶來(lái)新的租賃需求。

??從此次公布的第二批試點(diǎn)城市來(lái)看，基本遵循以上原則，并在第一批試點(diǎn)城市的基礎(chǔ)上向省會(huì)城市逐步覆蓋。

??從目前來(lái)看，大經(jīng)濟(jì)體對(duì)人才流動(dòng)的虹吸效應(yīng)會(huì)持續(xù)發(fā)力，人口也會(huì)向著更大的城市聚集，租賃住房的配套試點(diǎn)在某種程度上，其實(shí)是為了配合這些城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，鼓勵(lì)人口向這些城市流入，做好職住平衡。

??對(duì)于這些城市而言，在未來(lái)人口及產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的預(yù)期之下，城市的租賃需求也會(huì)上升，國(guó)家在這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)上把這些城市納入第二批試點(diǎn)名單，在某種程度上也是對(duì)這些城市的扶植與期望。

??我們認(rèn)為，隨著機(jī)構(gòu)化房源的快速增長(zhǎng)、個(gè)人房源對(duì)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性補(bǔ)充以及多渠道增加租賃住房供應(yīng)的政策落實(shí)，一線城市的租賃市場(chǎng)整體呈現(xiàn)健康發(fā)展的態(tài)勢(shì)，二線城市的供需也逐漸趨于平衡，未來(lái)不同量級(jí)各城市間的租賃市場(chǎng)活躍度將呈現(xiàn)較大分化。

??除卻當(dāng)前的存量房源的市場(chǎng)供應(yīng)，租賃市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展，主要還是看后續(xù)租賃供應(yīng)能夠繼續(xù)跟進(jìn)，隨著租賃用地的投放開(kāi)工，未來(lái)各城市的租住平衡也將得到一定保障。