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??從走出低谷，到迅速反彈走出V型曲線，全國商品房銷售整體熱度延續(xù)。

??7月，全國商品房銷售面積約1.42億平方米，同比增9.5%，銷售金額為1.45萬億元，同比增加16.6%。

??1-7月，商品房銷售面積83631萬平方米，前7月累計銷售面積和銷售金額均穩(wěn)步增長，降幅分別收窄2.6和3.3個百分點。其中，住宅市場銷售火熱，銷售金額達7.27萬億元，同比增0.4%，基本擺脫疫情影響。

??二手房方面，7月，15個重點監(jiān)測城市二手房市場持續(xù)火熱，成交創(chuàng)近年來單月新高，1-7月，15城二手房累計成交7031萬平方米，累計同比跌幅收窄至10%。截止至2020年第34周（8月17日-8月23日）二手房市場周成交仍保持高位。

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??7月15城二手房成交創(chuàng)新高

??受疫情影響，2月15個重點監(jiān)測城市二手房市場近乎停擺，成交創(chuàng)歷史新低。但3月以來二手房市場持續(xù)轉(zhuǎn)暖，成交逐月提升，同比跌幅也明顯收窄乃至轉(zhuǎn)正。其中，5月二手房成交已恢復至疫前水平，6月成交率先同比轉(zhuǎn)正，7月成交更是創(chuàng)近年來單月新高，同比增長30%。

??各城市二手房市場顯著分化，一方面，以深圳、南京為代表的熱點城市二手房市場持續(xù)火熱，成交持續(xù)高位運行，前7月累計同比漲幅皆超50%。另一方面，疫后成都、蘇州二手房市場復蘇進度緩慢，成交持續(xù)低迷，前7月累計成交同比腰斬。

??從全國2020年第34周（8月17日-8月23日）二手房市場成交情況來看，深圳、南京和杭州二手房市場熱度不減，周成交仍保持高位。

??注：第34周為8月17日-8月23日

數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

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??深圳、南京和杭州二手房熱度不減

??深圳、南京和杭州二手房市場熱度不減，周成交依舊維持在較高水平，究其原因則各有不同：

??在這其中，深圳早已是二手房主導的市場，新房供應異常緊缺，2017年-2019年二手房年均成交面積相當于新房年均成交面積的1.5倍。

??2020年深圳樓市全面轉(zhuǎn)暖之后，二手房市場更具彈性，前7月二手房成交面積相當于同期新房成交面積的2倍。

??從供求結(jié)構(gòu)來看，深圳市場的成交面積一直大于供應面積，其中2月和4月供求比例失衡最為嚴重，供求比一度低至0.12。

??深圳上半年樓市整體表現(xiàn)出一二手房成交全線升溫的跡象，4月以來，盡管市場監(jiān)管加強，但是深圳樓市依舊呈現(xiàn)出不分檔次、不分產(chǎn)品銷售全線飄紅的現(xiàn)象，這在全國任何一個城市都是少見的。

??克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，深圳二手房成交面積在3月顯著放量且同比轉(zhuǎn)正，成交面積升至70萬平方米，同比增長80%。隨后三個月市場熱度慣性延續(xù)，成交持續(xù)高位運行，上半年成交面積達到399萬平方米，同比增加46%，成交套數(shù)達到46370套，同比增加41%。

??6月深圳二手房成交進一步升溫，成交面積達到90萬平方米，同比增長69%，共成交11030套，同比增加73.3%，成交均價達到62262元/平方米，同比增長17.7%，市場熱度可見一斑。

??盡管7月15日深圳升級調(diào)控強力打壓樓市，但由于市場購買力堅挺，疊加信貸資金整體充裕，二手房市場預期仍一致看好，短期內(nèi)購房者入市情緒積極，成交仍處高位。

??南京方面，上半年，南京土拍熱度居高不下，累計成交建面達604萬平方米，同比增長26%。尤其4月量價齊升，上半年樓面價高于2萬元/平方米的地塊多達11幅，其中最高樓面價達到42398元/平方米。

??從房價來看，上半年南京一二手房價全線升溫，房價指數(shù)自2019年1月以來一路上揚，并在今年6月達到峰值，一手房銷售價格環(huán)比漲幅曾在4月領(lǐng)漲全國。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，6月，南京一手房銷售價格指數(shù)同比漲幅達到6.1%，二手房銷售價格指數(shù)達到5.7%。

??7月22日，南京加碼調(diào)控，但政策力度相較溫和，更多的還是影響購房者心理預期，成交決策周期有所拉長，并未對市場需求構(gòu)成實質(zhì)性沖擊，其對房地產(chǎn)市場影響程度有限。

??杭州方面，相較于新房，杭州二手房性價比優(yōu)勢明顯，對于廣大的剛需客群有著較強吸引力。與其他城市一二手房倒掛情況相比，杭州二手房倒掛情況實際上并不十分顯著，成交火熱主要是依托剛需盤驅(qū)動。

??2020年7月至今杭州二手房掛牌量仍保持在較高水平，在一定程度上刺激市場需求有序釋放。其中，小面積的學區(qū)房以及次新房仍是成交主力，助力二手房成交持續(xù)高位運行。

??03

??蘇州、成都二手房成交持續(xù)低迷

??與深圳、南京和杭州二手房成交火熱相對的，疫后蘇州、成都二手房市場整體低迷，周成交長期保持在較低水平。

??相較于南京、杭州這類同處于長三角地區(qū)的二線城市，蘇州房地產(chǎn)市場周期迥異。具體而言，2019年上半年蘇州房地產(chǎn)市場全面轉(zhuǎn)暖，二手房成交顯著放量，致使去年基數(shù)普遍較高。疫后蘇州二手房市場有序復蘇，2020年3月以來成交穩(wěn)中有升，但市場熱度較去年同期相差甚遠，同比仍實現(xiàn)較大比例負增長。

        疫后成都二手房市場始終未見起色，主要基于疫情影響下居民收入預期下滑，難免拖累以剛需為主的成都二手房市場整體復蘇進程，同時，受限價政策影響，新房性價比優(yōu)勢突出，買到即賺到的心理預期強烈，更多二手房置業(yè)客群轉(zhuǎn)戰(zhàn)高性價比的新房或者購買購置門檻降低的人才公寓。

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??二手房供需兩旺，學區(qū)房仍將活躍

??我們認為，未來各城市、各類型需求市場或?qū)⒊掷m(xù)分化。具體而言，北京、上海和深圳這類存量房主導的一線城市新房供應長期緊缺，而在信貸資金整體充裕的作用下，二手房市場無疑是更具彈性，成交有望維持在較高水平。南京、杭州等城市市場需求堅挺，年內(nèi)二手房成交即使有所下滑，整體降幅也將有限。

??造成目前這些城市二手房市場持續(xù)活躍的原因有很多，但是其中最核心的原因是有一大部分剛需“棄新買舊”，同時有一大部分置換客戶“賣一買一”“賣舊買新”所以造成了市場供需兩旺，成交活躍。

??從價格來看，二手房雖然在單價上優(yōu)勢不高，但是總價優(yōu)勢明顯，再加上位置都相對核心，配套成熟，比較符合剛需的需求。

      相對而言，優(yōu)質(zhì)的學區(qū)房仍是資源稀缺品，市場需求最為堅挺，成交量價或?qū)⒊掷m(xù)高位運行。與此同時，高性價比的二手房仍受市場歡迎，尤其是那些生活配套設施齊全且總價整體偏低的產(chǎn)品，成交或?qū)⒏鼮榛钴S。