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??深圳已經具備了實現“超大城市”和“城市集群”雙軌并行發展的基礎條件。

??傳言許久，深圳經濟特區建立40周年的這份“禮包”終于落地。

??10月11日晚間，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發《深圳建設中國特色社會主義先行示范區綜合改革試點實施方案(2020-2025年)》（以下簡稱“方案”），方案主要涉及六大領域：完善要素市場化配置體制機制、打造市場化法治化國際化營商環境、完善科技創新環境制度、完善高水平開放型經濟體制、完善民生服務供給體制、完善生態環境和城市空間治理體制。

??10月12日，受此消息影響，深圳板塊早盤出現暴漲，深圳本地股、深圳國資改革板塊漲幅居前。

??土地管理制度深化探索成焦點

??實際上，在深圳經濟特區40周年慶典期間，就有傳言稱，中央會釋放“大禮包”。如今，方案的印發也意味著這份“禮包”終于落地。

??方案中，支持深圳在土地管理制度上深化探索成為外界關注焦點。

??方案顯示，將國務院可以授權的永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項委托深圳市政府批準。支持在符合國土空間規劃要求的前提下，推進二三產業混合用地。

??此外，還支持盤活利用存量工業用地，探索解決規劃調整、土地供應、收益分配、歷史遺留用地問題。探索利用存量建設用地進行開發建設的市場化機制，完善閑置土地使用權收回機制。深化深汕特別合作區等區域農村土地制度改革。

??同時，方案指出，要支持依托公共資源交易平臺建設自然資源資產交易市場，完善一二級市場聯動的土地市場服務監管體系。試點實行土地二級市場預告登記轉讓制度。

??數據顯示，截至2017年底，深圳市已簽訂土地使用權出讓合同滿2年仍未開發建設的土地共564宗，總用地面積為11.94平方公里。

??“深圳總體上是一個缺地的城市。”看懂研究院高級研究員程宇告訴記者，不僅在結構上出現失衡，工商業用地供給遠遠大于居住用地供給。且深圳農地占比很小，所以這次支持深圳在土地制度上進行改革，有利于讓深圳在土地供給結構上有更大的自主空間。把過去部分工業用地可以根據實際情況轉化成所需要的土地結構，有利于有限資源的再利用，提升土地本身所產生的價值。

??易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受記者采訪時也認為，隨著當前土地市場從增量開發到存量盤活，類似存量用地盤活的制度也顯得很關鍵。通過此類用地市場改革，有助于加快土地盤活，豐富土地供應，也使得各類糾紛減少。存量用地改革和增量用地改革一起，能夠真正豐富深圳土地供應，有助于先行示范區真正改革。

??對于深圳從事城市更新的房企來說，“禮包”則會帶來更多發展機會。

??佳兆業集團副總裁、首席經濟學家劉策表示，政策有助于加大市場土地供給，帶來新的發展機會，預計未來對業務有提振作用，除了傳統舊村改造，后續工改業務有望成為新的機會點，拓展新土地儲備來源，后續要更加關注政策實際落地和調整節奏，先知先覺的房企會加大工改項目拓展。

??不過，在中國城市經濟專家委員會副主任宋丁看來，這頂多算是個“小紅包”。

??“這只是去年國家先行示范區政策的一個細化。”他表示，深圳本就有20平公里農田，除這之外沒有一寸土地可騰挪，這個政策難以落實。核心沒有提到增量問題，深圳最缺的是增量。

??同時，他也認為，深汕合作區有300多平方公里農地，這個如果能落地對深汕區還是利好。“總體而言，這次的政策沒有太多新意。過去10年深圳舊改也是比較謹慎，存量上的操作手法深圳本來就在多渠道嘗試，接下來希望可以在舊改、舊村上有所突破。”

??“禮包”影響深遠

??另一方面，該方案涉及多方面內容也引起人們無限遐想。比如，土地管理制度上深化探索對房價有何影響？

??“深化探索的目標是為了通過推出新的土地管理制度，在保證城市正常運行秩序的同時，有效盤活存量工業用地，建立市場化機制以促進產業發展，并不涉及商品房問題。在‘房子是用來住的、不是用來炒的’定位下，商品房的價格不會出現大波動。”首都經貿大學工商管理學院講師肖旭分析道。

??中信證券則發文稱，著力推動深圳區域發展，并不等于會造成深圳房價的上漲。深圳十分重視多元化的住房供給體系建設，近期也重視增加商品房的供給（例如加快城市更新），預計大灣區將維持活躍成交量，和基本穩定的房價表現。我們看好在大灣區有豐厚土地儲備的公司，看好有城市更新經驗，或有TOD項目開發運營經驗的公司，也看好深圳區域國企及國資有重大影響力的混合所有制企業未來發展空間。

??肖旭還表示，方案中提及放寬前沿技術領域的投資注入限制，旨在吸引外商進入中國市場，加快人才、資本、技術等關鍵資源進一步向深圳集聚，重點突破當前中國科技創新面臨的突出難題，為實現創新驅動探索有益方案。同時，也是在鼓勵外商通過參與中國經濟的高質量發展，找到自身發展的新機遇。

??“同時，新型城鎮化、放寬落戶條件等一系列政策利好，將進一步加快深圳的人口集聚，對城市治理提出了更高的要求。目前，區塊鏈、人工智能、大數據等技術已開始陸續投入城市公共服務，為深圳建設超大城市提供了有力的技術支撐，也有利于增強深圳對周邊城市經濟發展的帶動作用。客觀來看，深圳已經具備了實現‘超大城市’和‘城市集群’雙軌并行發展的基礎條件。”