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??房企的年終大考即將來臨。

??進(jìn)入11月份，A股和H股上市房企基本都已公布2020年前三季度的銷售業(yè)績(jī)。《東地產(chǎn)財(cái)經(jīng)周刊》（以下簡(jiǎn)稱“《東地產(chǎn)》”）不完全統(tǒng)計(jì)了50家較具規(guī)模的上市房企，就他們公布的銷售數(shù)據(jù)與之對(duì)應(yīng)的銷售目標(biāo)相比對(duì)，除了幾家未明確公布全年銷售目標(biāo)的房企以外，只有19家房企的銷售目標(biāo)完成度超過了七成。

??部分房企完成度不佳

??按照《東地產(chǎn)》統(tǒng)計(jì)，中國(guó)恒大、華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)、中國(guó)金茂等19家房企的銷售目標(biāo)完成度超過了70%，最高的甚至達(dá)到了92%。

??萬科、碧桂園、保利地產(chǎn)、華夏幸福、綠地控股、金地集團(tuán)等12家房企并未明確公布銷售目標(biāo)。

??剩余19家房企的目標(biāo)完成度都不足七成，占比為38%。部分房企的目標(biāo)完成度甚至在60%以下。

??值得一提的是，與去年同期相比，有9家房企今年前三季度的銷售金額都有所下降，占比為18%。

??其中，新城控股今年1-9月累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約1630.47億元，比去年同期下降17.52%，累計(jì)銷售面積約1508.15萬平方米，比上年同期下降12.47%；華夏幸福2020年前9個(gè)月累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額600.85億元，同比下降40.30%，對(duì)應(yīng)的銷售面積為328.72萬平方米，同比下降63.92%；遠(yuǎn)洋集團(tuán)前9個(gè)月累計(jì)協(xié)議銷售額約760.3億元，比去年同期下降14%；累計(jì)協(xié)議銷售樓面面積為約385.4萬平方米，比去年同期下降12%。

??9月調(diào)控加碼

??2020 開局很難。

??受到新冠疫情的影響，1-2月份，房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎呈現(xiàn)“斷崖式”下跌，住宅成交陷入冰點(diǎn)。以往主要依靠線下銷售回款的開發(fā)商頓時(shí)面臨資金的壓力。

??到第二季度，隨著各行各業(yè)積極復(fù)工復(fù)產(chǎn)，樓市逐漸出現(xiàn)了復(fù)蘇的跡象。

??然而，繼上半年多地出臺(tái)房地產(chǎn)扶持政策后，今年三季度開始，房地產(chǎn)調(diào)控政策已有所轉(zhuǎn)向，體現(xiàn)穩(wěn)中趨嚴(yán)的態(tài)勢(shì)。央行更出臺(tái)“三道紅線”政策從房企融資端進(jìn)行管理調(diào)控，不少城市也陸續(xù)收緊調(diào)控政策，以穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

??9月11日，常州市區(qū)（不含金壇區(qū)）限貸、限售政策雙升級(jí)，二套貸款未結(jié)清首付比例調(diào)整為不低于60%，嚴(yán)防居民挪用消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸等購房；新購住房（含二手房）限售年限由原先的2年提升至4年。

??9月27日，唐山市政府發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，通知規(guī)定，對(duì)在市中心區(qū)已擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件購買第二套住房申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款，首付款比例不低于50%；對(duì)購買第三套及以上住房的居民家庭，暫停發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自7月15日深圳率先踩下“剎車”至今，已有包括杭州、東莞、寧波、南京、無錫、沈陽、常州、成都等10多個(gè)城市先后出臺(tái)樓市調(diào)控收緊政策。與此同時(shí)，兩個(gè)月內(nèi)有16個(gè)城市接受中央“窗口指導(dǎo)”。

??根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2020年1-9月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況顯示，今年1-9月份，商品房銷售面積117073萬平方米，同比下降1.8%，降幅比1-8月份收窄1.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積下降1.0%，辦公樓銷售面積下降16.5%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積下降15.3%。

??房企加速去化“回血”

??來自于資金方面的層層壓力，促使房企紛紛加入了降價(jià)促銷的行列。

??中國(guó)恒大率先以“全線7折”打響了“金九銀十”的搶收戰(zhàn)。根據(jù)最新公布的數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)恒大9-10月共實(shí)現(xiàn)銷售1819.7億元，前10月累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售6325.9億元，已經(jīng)超過去年全年6010.6億元的銷售額，完成今年6500億元銷售目標(biāo)的97.3%。業(yè)內(nèi)資深人士認(rèn)為，恒大實(shí)現(xiàn)逆市熱銷，主要緣于全線7折與一系列讓利組合拳，以及數(shù)十個(gè)優(yōu)質(zhì)新盤密集入市，刺激了市場(chǎng)需求。

??碧桂園圍繞“中秋”、“國(guó)慶”雙節(jié)推出“2020年金秋購房節(jié)”，以“百億助團(tuán)圓，安家碧桂園”為主題，推出全國(guó)萬套房源參與促銷活動(dòng)。

??富力集團(tuán)董事長(zhǎng)李思廉在9月就宣布攜富力集團(tuán)全國(guó)優(yōu)質(zhì)樓盤項(xiàng)目、約500億貨值，加入到房產(chǎn)界的首次“百億補(bǔ)貼”雙11購房節(jié)活動(dòng)之中。

??世邦魏理仕中國(guó)區(qū)研究部主管謝晨對(duì)《東地產(chǎn)》記者表示：“‘三道紅線’政策將在明年1月1日實(shí)施，此政策限制房企的融資規(guī)模，倒逼房企加速去化降負(fù)債，房企在現(xiàn)金流上不得不更加倚重銷售回款，銷售和回款備受重視，未來房企的營(yíng)銷手段將會(huì)更加豐富，不排除更大規(guī)模的促銷活動(dòng)。”

??仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)研究部住宅市場(chǎng)負(fù)責(zé)人盛秀秀同樣認(rèn)為，隨著融資收緊導(dǎo)致房企資金壓力上升，且臨近年底，房企沖業(yè)績(jī)、搶回款等動(dòng)力較大，預(yù)計(jì)房企將在四季度加速推盤以回籠資金，因此價(jià)格漲幅可能進(jìn)一步回落，“隨著前期購房需求大量釋放，疊加近期多地調(diào)控收緊效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)后續(xù)成交量將從高位小幅回落。”

??58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波也指出：“房企積極參與到雙十一等活動(dòng)，也在一定程度上說明年底沖刺業(yè)績(jī)的壓力不小，活動(dòng)本身或多或少都會(huì)對(duì)于銷量有一定提升，但是否能達(dá)到預(yù)期效果，不同房企或者不同區(qū)域的差異度可能會(huì)較大。”

??明年成交或放緩

??展望第四季度，張波預(yù)計(jì)，融資壓力的存在，會(huì)倒逼房企加快在四季度的出貨量，預(yù)計(jì)四季度成交金額大概率會(huì)超過去年同期水平，“從市場(chǎng)成交量來看，四季度依然可能保持一定高位，同步推進(jìn)全年整體成交金額同比去年會(huì)持續(xù)出現(xiàn)上升。”

??“隨著多地調(diào)控政策效果逐漸顯現(xiàn)，加上需求在前幾個(gè)月的大量釋放后逐漸緩和，仲量聯(lián)行追蹤的重點(diǎn)城市成交總量最近有所放緩，價(jià)格漲幅略有回落。預(yù)計(jì)四季度國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)有望繼續(xù)向好，但海外疫情尚未得到有效控制，外部不確定因素依然較多。在此背景下，國(guó)內(nèi)金融整體環(huán)境將保持結(jié)構(gòu)性寬松，以支持經(jīng)濟(jì)恢復(fù)。”盛秀秀對(duì)《東地產(chǎn)》記者表示，“明年，住宅市場(chǎng)仍將面臨著疫情、經(jīng)濟(jì)環(huán)境等諸多不確定性因素。樓市政策或?qū)⒈３忠苑€(wěn)為主的基調(diào)并因城施策。隨著2020年購房需求的大量釋放，預(yù)計(jì)2021年住宅成交量將有所放緩，價(jià)格漲幅或?qū)⑦M(jìn)一步收窄。”

??近期，中央再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，因此，“房住不炒，因城施策”仍是明年的樓市基調(diào)。謝晨認(rèn)為，當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了多層次的分化，不同城市層級(jí)間、大都市圈和非都市圈、都市圈內(nèi)部以及都市圈之間也有不同程度的分化，“就今明兩年而言，一二線城市，特別是幾個(gè)強(qiáng)二線城市的樓市發(fā)展基本面較好。”

??未來或比拼健康度

??近年來，房企集中度不斷提升，一二線城市的成交占比亦有所擴(kuò)大，中小房企面臨著拿地難、銷售壓力大、融資成本高等多重困難，對(duì)比之下，規(guī)模房企在全國(guó)布局與多元化發(fā)展中體現(xiàn)出區(qū)域抗風(fēng)險(xiǎn)與業(yè)務(wù)抗風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)勢(shì)。

??“部分中小房企今年的凈利潤(rùn)都出現(xiàn)不同程度減少，部分房企甚至有超過九成以下的凈利潤(rùn)下滑幅度，這一趨勢(shì)預(yù)計(jì)會(huì)在四季度持續(xù)，2020年房企的淘汰率提升將是個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。”張波這樣認(rèn)為。

??而在“三道紅線”下，眾多房企對(duì)于自身的負(fù)債水平重視程度也已經(jīng)明顯提升。

??面對(duì)當(dāng)前的形勢(shì)，謝晨認(rèn)為，一方面，房企要優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，包括減少新增短期債務(wù)、保留中長(zhǎng)期債務(wù)、進(jìn)一步降低短期債務(wù)占比等；另一方面，則要控制和降低融資成本，做好現(xiàn)金流的統(tǒng)籌管理，“還可以配合中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的金融化，更多嘗試直接融資，中國(guó)資產(chǎn)證券化還有很大的改善空間。”

??“雖然對(duì)于房企來說，今年業(yè)績(jī)目標(biāo)的完成或者說規(guī)模化的訴求依然是重點(diǎn)，但可以預(yù)計(jì)，在融資側(cè)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制下，房企的后續(xù)發(fā)展將逐步從比拼規(guī)模到比拼健康度，這個(gè)健康度既包括自身的財(cái)務(wù)指標(biāo)健康度，也包括產(chǎn)品質(zhì)量以及用戶口碑等層面，”張波進(jìn)一步向《東地產(chǎn)》記者指出，“金融機(jī)構(gòu)以往都會(huì)重視房企規(guī)模，但后續(xù)對(duì)于房企自身負(fù)債水平的關(guān)注要開始逐步超過對(duì)于規(guī)模的關(guān)注度，換言之，以后房企不再是‘大就不倒’，如果自身財(cái)務(wù)的健康度不佳，大型品牌房企一樣會(huì)面臨極大的風(fēng)險(xiǎn)。”