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??“成交很難。”在青島有10年新房營銷經(jīng)驗的劉燦（化名）說。

??劉燦所說的難在兩個方面：一是新房市場去化較慢；二是受新房價格下調(diào)影響，二手房市場更受滯重。

??“要不是急著用錢，我也不會急著把房子掛出去，3個多月時間這套房總價已從310萬元下調(diào)到270萬元，下調(diào)了40萬元，看房客依然寥寥。”劉燦說，對于這個情況此前他是有心理準備的，但沒想到有這么難，實在不行只得繼續(xù)“割肉”。

??國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，2020年10月，青島二手房價環(huán)比下跌0.4%，同比下跌2.8%。這已經(jīng)是青島二手房價格在經(jīng)歷了8月份短暫“反彈”后連續(xù)2個月下探。此前，青島二手房價格已從2019年2月連續(xù)下跌了14個月。

??青島新建商品房市場也呈現(xiàn)疲態(tài)，來自國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，青島新建商品住宅價格10月份環(huán)比下跌0.2%。

??因市場不景氣，新房市場特價房時有出沒，維權(quán)聲也此起彼伏。

??降價的房子

??臨近年底，青島新房市場“冷熱不均”情況愈發(fā)明顯。

??從市場來看，主城區(qū)和近郊樓市分化明顯，主城區(qū)如浮山后、嶗山松嶺路一帶新樓盤雖然比較聚集，但價格相對堅挺，去化情況較為理想；近郊如老膠南西部片區(qū)、膠州、即墨西部片區(qū)等去化壓力較大，不少項目出現(xiàn)降價情況。

??在膠州，上合示范區(qū)已有樓盤推出8000元/平方米特價房，膠州西城區(qū)的保利還了推出“5”字頭新房。位于開發(fā)區(qū)的維多利亞灣則從12500元/平方米一路降到8999元/平方米，創(chuàng)下新低。

??即墨也有不少項目加入到降價中來。最近，有項目推出“抵賬房”，單價直降4000元/平方米，引發(fā)老業(yè)主維權(quán)和監(jiān)管層關(guān)注。

??在二手房方面，也出現(xiàn)了價格下降成交周期延長現(xiàn)象。

??“之前有組客戶，我?guī)戳酥泻H社區(qū)三套房子，最近約不過來了，說是等段時間再說。”德祐地產(chǎn)中海國際店一位經(jīng)紀人告訴中國房地產(chǎn)網(wǎng)青島，受市場大環(huán)境影響，不少客戶觀望情緒濃厚，從看房到下定決心買房周期明顯延長。

??據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計，10月青島二手房網(wǎng)簽量4709套，環(huán)比下降26.3%。貝殼青島站數(shù)據(jù)中心也顯示，10月貝殼二手房成交均價20059元/平方米，環(huán)比上升1.6%；掛牌均價20752元/平方米，環(huán)比下降2.6%。

??“目前青島二手房市場整體是量價都在降，主要原因是受新房銷售影響，開發(fā)商迫于壓力優(yōu)惠策略層出不窮。有些區(qū)域，新房單價低于二手房，也吸引了很多購房者從二手房轉(zhuǎn)到新房市場，一定程度上影響了二手房成交量。”鏈家西海岸總監(jiān)李宗明對中國房地產(chǎn)網(wǎng)青島表示，青島新房市場成交量是二手房成交量2—3倍。

??他繼續(xù)表示，從整個年度來看，上半年青島二手房市場成交量還不錯，月度維持在6000到7000套，但是進入四季度后二手房市場壓力變大。“從貝殼找房平臺數(shù)據(jù)看，目前平臺在售二手房源是7萬套左右，房源成交周期大概在140天，去年平均成交周期在115天，平均售出速度慢了下來。”

??李宗明分析，在這種情況下房東想要快速成交，必須舍得“割肉”；如果按照常規(guī)套路賣房，周期會很長。

??青島樓市處于谷底？

??在青島市北區(qū)一樓盤工作的置業(yè)顧問劉經(jīng)理表示，今年6月底他所在的樓盤開盤，當(dāng)天去化達到8成，“進入9月后，銷售情況就沒以前那么樂觀了。”

??“整體來看，青島樓市已陷入低谷，但各個板塊也有明顯差異。”青島卓易數(shù)據(jù)創(chuàng)始人、中房智庫特聘專家馬光明對中國房地產(chǎn)網(wǎng)青島表示，主城區(qū)比如嶗山、浮山后、新都心其實去年已經(jīng)觸底，今年處于回升狀態(tài)，這些區(qū)域價格已經(jīng)上漲10%-15%。近郊板塊，像即墨、膠州剛剛開始下探，下一步有繼續(xù)下探可能。

??馬光明判斷，2020年最后兩個月，青島樓市成交不會有太大變化，基本保持在10000套/月，全年成交量約有1300萬平方米。“雖然從量上看低于過去3年水平，但卻是一個‘理性’數(shù)字，這也擠掉了過去幾年的投資泡沫，回歸到理性的一個結(jié)果。”

??對于青島樓市下探原因，青島生產(chǎn)力學(xué)會常務(wù)副會長兼秘書長、中房智庫特聘專家馮顯泉表示有幾方面原因：一是開發(fā)商年底沖量需求，二是消費水平與總體經(jīng)濟情況，三是新冠疫情影響，四是人口原因。“青島人口凈流入持續(xù)放緩，并不像長三角、大灣區(qū)等區(qū)域有明顯虹吸作用。”

??人口是支撐房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要因素之一，但近20年來青島凈流入人口持續(xù)放緩。據(jù)恒大研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)網(wǎng)告顯示，青島2001－2010年、2011－2015年、2016－2019年人口年均凈流入持續(xù)放緩，近4年青島年均凈流入人口不足1萬，這也從側(cè)面反應(yīng)出青島人口吸引力不足，周邊城市人口主要向青島都市圈外流出。

??不過，對于青島樓市未來，馮顯泉認為，中長期看還是非常有前景的，“無論從經(jīng)濟總量還是自然環(huán)境，青島在二線城市處于領(lǐng)先地位。”

??馬光明持同樣觀點。馬光明判斷，未來青島樓市仍會有一個不錯的市場容量，“青島城鎮(zhèn)化率還會提高，人才政策也在不斷加碼，這些都會產(chǎn)生新的需求；棚戶區(qū)拆遷改造住房消費升級也會激發(fā)改善型需求；另外，家庭結(jié)構(gòu)的變化，比如分巢現(xiàn)象，也是會產(chǎn)生一部置業(yè)需求；保守估計，未來青島房地產(chǎn)市場還會有1200萬平方米/年容量。”

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進判斷，青島樓市現(xiàn)狀可以定義為“處于谷底”，這樣一個二線城市也是有周期的，樓市停滯一段時間后會觸底反彈。從這個角度看，它正處于購房窗口期。