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??和資金鏈出現危機形成強烈對比的，是接連兩天蛋殼公寓在美股市場上逆市大漲。北京時間11月19日收盤時，蛋殼公寓以4.58美元收盤，漲幅近90.83%。

??股價暴漲背后，事情很棘手。11月18日上午，一條“蛋殼公寓將被我愛我家接盤”的消息大量傳播引發人們紛紛揣測內情。18日下午，我愛我家方面向中國房地產報記者回應此事，稱“內部沒有接到相關的通知”。并稱，對于長租公寓的未來發展“我們不盲目追求短期熱點及無質量的規模增長”。

??曾從事過二手房工作、現為景暉智庫首席經濟學家的胡景暉向記者透露，接盤與否和蛋殼公寓的資產質量有很大關系，此前雙方的確有接洽過，但蛋殼公寓累計虧損超60億元，我愛我家接盤可能性極低。“此前政府方面還曾協調蛋殼與建行、自如接觸，但都沒有達成協議。”

??最新的消息顯示，北京市住建委方面稱，已經針對蛋殼公寓成立了專辦小組，希望能平穩解決此事，后續處理方案會及時公布。

??危機事件與資本叫好

??11月份以來，蛋殼公寓在北京市場出現了大量業主、租客、供應商集中維權事件，欠債、倒閉、跑路都纏上了蛋殼公寓。11月16日，蛋殼公寓在其微博上回應稱：沒有破產，也不會跑路。

??努力一直在進行。11月17日晚間，市場傳出“蛋殼公寓將被我愛我家接盤”的消息，這讓深陷資金鏈斷裂危機的蛋殼公寓股價持續逆市大漲。

??北京時間11月18日凌晨收盤時，美股三大股指全線收跌，蛋殼公寓卻逆勢漲超71.53%，盤中一度漲超90%，領漲中概股。當日成交額達1.43億美元，是前一天的61倍。到北京時間11月19日收盤時，蛋殼公寓再以4.58美元收盤，漲幅近90.83%，市值達到8.36億美元。

??記者查閱股市資料發現，蛋殼公寓自今年1月17日上市以來，股價一路下跌，上市當天從13.5美元的開盤價跌到1.37美元，跌幅達89.85%。直到這一次接盤消息傳來，股價才出現大漲，但市值上，相比上市首日27.4億美元已經縮水約69.4%。

??記者注意到消息中的“白衣騎士”我愛我家的股價反應，接盤消息出來后，11月18日上午A股開盤時，我愛我家集合競價顯示漲停，但隨后股價一路下跌，直到向外界回應“目前沒有接到相關的通知”后，股價開始回升。有知情人士透露，“顯然，資本市場對此并不看好。”

??到11月18日收盤，我愛我家漲幅1.43%。“如果沒有接盤蛋殼的傳聞，我愛我家今天應該還能拉一個漲停板。” 胡景暉解釋，市場需要消化貝殼三季報對我愛我家的間接利好，我愛我家股價本應該繼續漲停。“不過從資本市場的反應也可看出，如果我愛我家接盤蛋殼，那么蛋殼的股價或許會漲上去，但我愛我家的股價就難說了。”

??10月26日，我愛我家披露了2020年三季度業績報告，公司第三季度實現歸屬上市公司股東的凈利潤2.04億元，前三季度實現歸屬上市公司股東的凈利潤為2.44億元。發展勢頭良好。

??“接盤最關鍵的問題是怎么扭虧。”一位行業人士稱，無論哪家公司接盤蛋殼，都會有一系列的后續問題待解決，“一旦接手，顯然接盤者要直面一個‘爛攤子’，像我愛我家是上市公司，它也要對投資者負責，除非謝勇瘋了。”

??不過，也有業內人士稱，蛋殼公寓和我愛我家都具備一定規模，如果接盤則意味著其體量和市場占有率將接近甚至趕超貝殼。

??我愛我家的擴張策略確實進取。據其2020年三季度業績報告，截至報告期末，公司業務覆蓋國內21個城市，門店總數近3500家，重點城市的市場占有率環比實現增長。

??對蛋殼公寓和我愛我家聯體后超越貝殼的說法，胡景暉并不認可。他表示，我愛我家現在最大的任務是怎么以平臺化運作的方式追上貝殼。“盡管接盤蛋殼公寓后，從體量上來可以和貝殼分庭抗禮，但這樣做的意義并不大，要考慮利潤。”

??蛋殼公寓的問題出在現金流，只有注入足夠的資金才能緩解其帶來的風險。這還僅僅是第一步，即便接盤者帶來了資金，接下的盈利更為關鍵，目前來看，不管誰接手，都沒有迅速扭虧為盈的方案。這對接盤者是最大的考驗。

??盡管我愛我家方面并未承認接盤傳聞，但誰來接盤蛋殼公寓一直是外界揣測的熱門話題。

??胡景暉透露，早在今年6月份，北京市相關部門曾協調蛋殼與中國建設銀行方面接觸，雙方并未達成協議。隨后，蛋殼主動找到自如，但最終依然沒有成行。“蛋殼虧損60多億元，負債規模過大，即便是幾家企業一起分食也同樣要面臨上述問題，目前來看，也不大可能接盤。”

??11月18日下午聽到“我愛我家接盤蛋殼事宜已有實質性進展，且進展順利，最終敲定的可能性比較大”的消息時，胡景輝認為“這不太可能，這沒有道理。”

??和蛋殼公寓股價持續上漲反差的是，11月19日，我愛我家股價一路下跌。截至今日收盤，跌幅達4.07%。

??我愛我家方面向中國房地產報記者一再強調，“內部沒有接到相關的通知”“不盲目追求無質量的規模增長”。

??胡景輝表示，不排除這條消息是蛋殼方面釋放出來，“主要是為了提振股價”。

??“整個行業都非常缺錢”

??房東、租客、合作商、員工多次大規模投訴與維權，被政府部門約談、內部高管層動蕩、APP被工信部點名下架。今年年初開始，剛在美股上市不久的蛋殼公寓就壞消息不斷，頻頻被推上輿論的風口浪尖。

??隨著事態發展，房東要求解約追討租金、租客要求退租的情況愈演愈烈。截至11月19日，黑貓投訴平臺顯示，蛋殼公寓已有29100個投訴，位列周榜第1位，糾紛原因主要是退租不退款、租房返現逾期未到賬、維修工作消極處理和拖欠房東租金。

??11月16日下午，蛋殼公寓通過微博發聲，“感謝大家的關心和支持，我們沒有破產，也不會跑路！請不要信謠傳謠！”盡管蛋殼公寓方面作出正在積極進行處理的回應，但目前多數房東與租客仍執意與蛋殼公寓解約，表示對其已不再信任。

??在多位業內人士看來，所謂“受疫情影響”只是借口，“疫情僅僅是加速了蛋殼公寓的危機，其窘境早已初見端倪。”

??2019年10月29日，蛋殼公寓向美國證券交易委員會（SEC）遞交招股書，預計將以“DNK”為交易代碼登陸紐交所。

??根據招股書，蛋殼公寓的主要收入為租金和服務費，營業收入方面，蛋殼公寓2017年、2018年分別為6.56億元、26.75億元；2019年前9個月為近50億元。

??盡管招股書顯示其收入水平在過去一直保持增長，但“虧損”仍是無法回避的話題。招股書顯示，其2017年、2018年分別凈虧損2.72億元和13.69億元，2019年前9個月凈虧損25.16億元。與上述事件段同期，其現金流為-1.1億元、-11.6億元、-16.3億元，這顯然更為致命。

??對這些情況，蛋殼公寓稱由于運營規模處于高速增長中導致尚未盈利，并稱平均下來，每套新增房源的成本，需要 12~20 個月后才能收回。

??“蛋殼公寓從2015年成立至今，合計募資超60億元。”有業內人士透露，蛋殼公寓為擴大規模，面臨巨大的成本壓力，如果不靠上市求生，剩余資金僅能維持一年運營。“整個行業都非常缺錢。”

??即便成功登入美股市場，也未能給蛋殼公寓帶來資金上的光鮮。

??6月10日，蛋殼公寓披露上市后首份財報顯示，2020年一季度，蛋殼公寓實現營業收入19.4億元，同比增長62.48%，實現凈利潤-12.34億元，去年同期凈利潤為-8.16億元，虧損面進一步擴大。至目前，蛋殼公寓已累計虧損63.13億元，融資所得資金消耗殆盡。

??在業內看來，這并不意外。“還是商業模式出了問題。租金是蛋殼公寓收入的大頭，從租金收入結構來看，其利用‘租金貸’所得的預付款遠高于租客直接打給他們的租金收入。”

??所謂“租金貸”，就是租客在與長租公寓企業簽下租約的同時，與該企業合作的金融機構簽訂貸款合約，一般由該金融機構一次性替租客付費給長租公寓，租客再按照預定向該金融機構按月還清租房貸款。

??這種形式曾被認為是一項多贏的創新，但隨著行業的野蠻生長，“金融+長租公寓”的模式出現異化。“這中間存在賬期，以及沉淀資金，而且這些資金未被有效監管。部分長租公寓平臺借助租金貸業務瘋狂擴張，并形成資金池。”一位銀行人士接受記者采訪時稱。

??招股書顯示，“租金貸”形成的預付租金收入是其流動負債的主要構成部分。2017年至2019年三季度，蛋殼公寓直接從租客處獲得預付款分別為1.1億元、2.8億元、7.9億元，從金融機構處獲得的租金預付款分別是9.4億元、21.3億元、31.6億元。這意味著，在此期間，蛋殼公寓通過“租金貸”模式獲取的租金收入超過總租金收入的80%。

??同樣，招股書還披露在此期間使用租金貸的租客比例分別為91.3%、75.8%、67.9%。“使用比例的下降意味著蛋殼公寓可能面臨資金鏈斷裂的風險。”有銀行人士分析，蛋殼公寓在無法實現盈利前，源源不斷地注入資金是其續命的關鍵，租金貸使用比例的下降，則會給蛋殼的資金循環使用帶來風險，更何況，蛋殼從未放棄過擴大規模。

??現在的蛋殼，只能苦等“白衣騎士”塵埃落定的那一刻到來。

??長租公寓，路怎么走？

??多位采訪對象向記者表示，蛋殼公寓當下所面臨的危機，不是單一事件，而是行業警示，更是許多分散式長租公寓都無法避免的難題。

??盤古智庫高級研究員江瀚認為，蛋殼公寓出現問題，無疑讓長租公寓的頭部企業都暴露了問題。“這對于整個行業來說，可以說是發展到一定階段必然會出現的現象，處于行業發展的陣痛期, 泥沙俱下的長租公寓企業將會在洗牌階段中逐漸被清洗出去。”

??據貝殼研究院不完全統計，2017年至今，媒體公開報道的陷入資金鏈斷裂、經營糾紛及跑路的長租公寓企業多達107家，暴雷時間發生在今年的企業占比近四成，近七成是因為“租金貸”模式導致。

??“長租公寓暴雷頻發，行業監管必然會愈加嚴格。”胡景暉表示，“要先規范，后發展。不能以放松監管、犧牲監管為代價，去促進新興行業發展。和買房一樣，資金必須監管，而不是可以進行資金監管。”

??雷是長租公寓暴的，麻煩也留給了地方政府。

??11月17日，深圳市住建局發布《關于切實規范住房租賃企業經營行為的緊急通知》，要求住房租賃企業慎重選擇租金收取模式。

??與此同時，西安市人民政府也下發《關于印發西安市住房租賃試點工作實施方案的通知》，要求住房租賃企業應在監管合作銀行開立西安市唯一的企業住房租賃交易資金監管專用賬戶，分賬核算專款專用，避免惡意克扣押金、隨意挪用租金行為。嚴厲查處未經金融監管部門批準設立的機構開展個人“租金貸”業務。西安還要求，在土地“招拍掛”時，設置“建成后的住宅租賃經營期不低于十年”的條件，經營期內不得以租代售，經營期滿后方可上市銷售。

??9月7日，住建部發布《住房租賃條例（征求意見稿）》，監管措施多達60余條，將長租公寓“高收低租”“長收短付”“租金貸”等高風險經營行為納入監管。

??截至目前，杭州、深圳、成都等城市也已先后發布住房租賃資金監管通知，要求建立唯一的住房租賃資金監管賬戶。

??就長租公寓行業的局面而觀，蛋殼公寓不是第一個，也不會是最后一個風光過后遭難的平臺公司。它們的遭遇除了給地方政府帶來棘手難解的問題，還給一二線城市里廣大的房東和租客帶來了深重打擊。11月19日，一位蛋殼公寓的房東在網絡上寫：我是把房子租給蛋殼的天津業主，天津蛋殼已經拖欠我10月份的房租超過15個工作日，按合同約定我可以單方面解除合同了。不過保險起見，剛剛我花了3個多小時收集齊了證據，寫了一份民事起訴狀，準備過兩天去法院起訴蛋殼，解除合同并索賠。同時趕緊通知我房子里面的租客，抓緊找新房。