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??2020年12月16日，北京——今年疫情席卷全國，商業地產市場整體承壓，辦公樓空置率上升和租金下滑成大勢所趨。作為全國科技創新中心和金融管理中心，北京雖也難逃其勢，但堅實的市場基本面和穩定的需求支撐著其主要商圈的租金表現領先全國。

??在仲量聯行今年最新全球《優質辦公樓租金追蹤指數報告》中，北京再度成為中國大陸唯一進入全球最貴辦公樓榜單前十名的城市，其中金融街仍位列第三，但與排名第一的香港中環相比，租金差距大幅縮小，從去年的129美元減少至48美元（平方英尺/年）；中央商務區（CBD）排名回升，從去年的第九位升至第七位。值得一提的是，中關村首次進入全球榜單并位列13，租金水平接近上海浦東。

??仲量聯行華北區董事總經理張瑩表示：“北京辦公樓市場在近十年都表現強勁，尤其在‘雙創’政策指引下不斷涌現的新興行業，為市場租賃需求的發展增添了更多動力。在全球辦公樓市場因疫情影響而承壓之際，北京排名的上升更顯示了其良好的市場韌性和增長潛力。”

??在不斷涌現的新興行業中，IT行業的發展無疑是最受關注的，并在近期超過了金融業成為北京辦公樓租賃需求最主要的來源和中堅力量。作為北京最早的高新技術產業集聚區，中關村2目前共有 200 多家科技企業孵化器、1490 多家創投機構，影響力早已輻射全北京乃至全國。得益于供不應求的市場環境，以及政策支持下需求的不斷擴容，中關村辦公樓市場表現尤為突出，甲級辦公樓租金在十年間翻了一倍。

??仲量聯行華北區研究部總監米陽表示：“在全球以IT為中心的優質辦公樓租金市場中，中關村排名第二，僅次于硅谷。作為政策驅動型的市場，中關村是疫情期間北京唯一沒有出現租金降幅的地區，并將憑借其穩定的剛性需求，成為引領北京辦公樓市場租金回升的領頭羊。”

??與此同時，中關村也是北京炙手可熱的投資標的。據統計，在2019年北京大宗成交投資總額中，中關村地區占比達24%。在當前經濟壓力和疫情的復合影響下，盡管北京依然面臨整體的租金下滑，但中關村區域仍維持著短期平穩、長期增長的趨勢，這也吸引了更多投資人的密切關注。

??“內循環”系統構建穩定的需求內核

??在政策的支持和引導下，眾多“雙創”企業在中關村不斷孵化發展，并形成了穩定的“內循環”需求動態系統，這也是中關村市場韌性的根基。仲量聯行近期首發的《千帆競渡：中關村辦公市場格局研究報告》對此進行了詳細解讀。

??所謂“內循環”系統，是指企業在產業園區中孵化、成長，隨后升級進入高品質辦公樓市場，并在不斷擴大規模后再次釋放其中部分職能回歸產業園區，如通過孵化新業務或建立企業總部等方式，反哺產業園區，提升行業氛圍。其中，中關村辦公樓和上地產業園區是最主要的兩個支點。

??這一“內循環”的市場結構能在很大程度上滿足企業在不同發展階段的辦公和運營需求，與企業生命周期高度契合，這也給中關村帶來了源源不斷的租賃需求，推動市場持續興盛發展。諸多知名科技互聯網企業如字節跳動、百度、聯想、新浪等，在中關村生根發芽、成長擴張的過程中都經歷了“內循環”周期。

??“在‘內循環’需求結構的驅動下，中關村不僅能夠在整體市場蓬勃發展時領漲全市、表現亮眼，還能在市場承壓時展現出良好的抗風險能力。未來，以網絡游戲為代表的互聯網文化娛樂產業，以及疫情激發的互聯網醫療、教育等線上服務行業預計將在中關村形成新的產業增長點，繼續提振北京商業地產市場信心。”米陽補充道。

??預期市場復蘇持續引領全國發展

??除了在榜的金融街、CBD和中關村地區，未在報告市場追蹤范圍內的其他北京主要商圈，如第三使館區、奧林匹克、東長安街子市場，依據優質辦公樓租金的橫向對比，也同樣具有全球前30強的租金水平（89美元/平方英尺/年，約合538元/平方米/月）。

??隨著疫情和經濟放緩的余震逐步消散，北京辦公樓市場將進入轉折階段，租金水平預計將逐漸企穩，并于2022年開始恢復，屆時北京主要商圈也將迎來新的租金漲幅，在全球市場中吸引更多投資人關注。

??“盡管當前北京整體市場仍將經歷一段調整期，但預期的復蘇趨勢給予了市場更多信心。待市場進入上行階段后，更多的需求涌入將進一步優化整體市場環境。隨著北京在全球優質辦公樓市場排名的穩定增長，尤其在今年晉升世界房地產‘透明’層級后，北京將成為國內外更加火熱的投資目的地，并引領全國商業地產的發展復蘇。”張瑩總結道。

??了解更多詳情請下載2020年《優質辦公樓租金追蹤指數報告》（英文）以及《千帆競渡：中關村辦公市場格局研究報告》。

??注釋：

??1. 優質辦公樓租金是指在每個城市優質辦公樓區域的優質樓宇中10,000平方英尺（或約1,000平方米）單元中“最高可達到的租金水平”。在高層建筑中，以中區作為基準。本報告不涉及少數價格極高的豪華型辦公樓租金。此次報告共涵蓋全球86個城市的100個辦公樓市場。

??2. 中關村：本文指包括核心中關村區域（中關村西區）、周邊區域、上帝產業園區和北清沿線產業園區在內的“大中關村“地域范圍概念。