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??12月的申城寒流來襲，上海樓市卻絲毫沒有降溫的跡象，眾多新盤認(rèn)籌比頻頻突破100%。與此同時(shí)，滬上二手房市場成交也十分活躍，《東地產(chǎn)財(cái)經(jīng)周刊》（以下簡稱“《東地產(chǎn)》”）記者了解到，不少板塊的二手房價(jià)格均出現(xiàn)明顯上漲，部分小區(qū)甚至一房難求，房東跳價(jià)的現(xiàn)象也時(shí)有發(fā)生。

??前灘：一二手房價(jià)格倒掛

??自2012年規(guī)劃出臺(tái)以來，被稱為“升級版陸家嘴”的前灘一直備受關(guān)注。2014年末，前灘土地的五連拍令上海土地市場達(dá)到高潮，格力地產(chǎn)、三湘地產(chǎn)的積極進(jìn)取將前灘住宅地塊的樓板價(jià)推到了65000-66000元/平方米的高峰。而前灘的市場表現(xiàn)也不負(fù)眾望，從中糧前灘海景壹號、晶耀名邸、東方悅耀，再到當(dāng)前正在認(rèn)籌中的尚峰名邸，每一個(gè)前灘項(xiàng)目入市都會(huì)快速成為全城焦點(diǎn)。

??上海鏈家滬中東事業(yè)部前灘晶耀A分行綜合商圈經(jīng)理靳占軍告訴《東地產(chǎn)》：“當(dāng)前，前灘的二手房成交主要集中在較早開盤的晶耀名邸、東方逸品和中糧前灘這三個(gè)小區(qū)，每個(gè)月的成交穩(wěn)定在7-8套左右，成交均價(jià)基本16-17萬元/平方米之間。當(dāng)然，部分小面積房源的房價(jià)甚至?xí)^了17萬元/平方米。”

??“前不久，東方逸品就成交了一套面積61平方米的房源，成交總價(jià)為1080萬元，單價(jià)就超過了17萬元/平方米。買主主要是為了小朋友讀書，看中了前灘華二的九年一貫制，”上海中原前灘豪宅分行的張衛(wèi)平也告訴記者，“其實(shí)現(xiàn)在其他戶型的成交價(jià)也差不多要16.8萬元/平方米左右，前灘的價(jià)格已經(jīng)在這里了。”

??而當(dāng)前正在認(rèn)籌中的一手房項(xiàng)目尚峰名邸預(yù)估價(jià)格在11-12萬元/平方米，一二手房價(jià)格倒掛比較嚴(yán)重，因此也吸引更多的人參與認(rèn)籌。

??“前灘的規(guī)劃、交通、商業(yè)配套、教育資源都擺在那里，前景自然受到看好，客戶構(gòu)成也比較豐富，在這里買房的人，單身、小夫妻首置、改善、學(xué)區(qū)，各種需求都有。”靳占軍這樣認(rèn)為。

??徐涇：二手房單價(jià)突破7萬元

??隨著大虹橋、長三角一體化的建設(shè)不斷推進(jìn)，徐涇正搭上發(fā)展的快速列車，其作為上海西部高端住宅區(qū)的地位和價(jià)值也越來越受到認(rèn)同。近年來，已經(jīng)有很多公司從上海其他區(qū)域搬到了虹橋商務(wù)區(qū)和徐涇，一些有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的員工就在這附近開始觀望入手。今年以來，徐涇板塊的中核錦悅府、萬科天空之城、蟠龍?zhí)斓亍⒄猩毯鐦蚬^等一手房項(xiàng)目紛紛推出新房，認(rèn)籌全線飄紅。很多關(guān)注虹橋卻沒有搖到新房的客戶，就將目光轉(zhuǎn)向了二手房市場。

??“年末，徐涇的二手房成交確實(shí)比較活躍。徐涇作為大虹橋輻射區(qū)，本身的熱度就比較高，又是長三角一體化的核心啟動(dòng)區(qū)，近來，徐涇周邊不少一手房開盤，引流了很多的高端購房者到二手房市場，”上海鏈家滬西事業(yè)部徐涇北城A分行綜合商圈經(jīng)理王飛向《東地產(chǎn)》記者指出，“今年徐涇的二手房成交行情基本已經(jīng)恢復(fù)到往年正常水平了。”

??三千石房產(chǎn)的陶先生也透露，前不久，仁恒西郊花園一套223平方米的次新房以1600萬元的總價(jià)成交，單價(jià)已經(jīng)達(dá)到了7萬元/平方米的水平，且成交周期很快，“現(xiàn)在仁恒西郊花園已經(jīng)沒多少房源掛出來了。”徐涇二手房的熱度可見一斑。

??記者了解到，徐涇板塊內(nèi)招商虹橋公館二期的搖號結(jié)果尚未出爐，屆時(shí)可能會(huì)有更多沒有搖中的客戶關(guān)注徐涇的二手房市場。

??七寶南翔：置換需求旺盛

??作為發(fā)展較早的近郊板塊，閔行七寶板塊近來的二手房交易也十分火爆，部分小區(qū)甚至一房難求。

??上海中原七寶萬科二分行的楊秀清告訴《東地產(chǎn)》：“這么多年發(fā)展下來，七寶已經(jīng)形成了成熟的生活圈，交通便利，商業(yè)配套齊全，教育資源豐富，生活體驗(yàn)都不錯(cuò)，二手交投一直比較穩(wěn)定。最近這波需求主要就是置換和學(xué)區(qū)，實(shí)際上也都屬于剛需客戶。”

??記者了解到，最近七寶市場上，不管是對口好學(xué)區(qū)，還是一般學(xué)區(qū)，房源都十分緊張。“成交周期一般只要一周，只要價(jià)格不是特別離譜，都能成交。甚至有客戶看中小區(qū)，但是卻沒有房源出來。之前有套房子一開始掛700多萬，后來一下子跳到800萬，最后還是成交了。”

??楊秀清介紹，七寶二手房的主力成交段在400-800萬元之間，“現(xiàn)在的價(jià)格比年初至少漲了10%左右，萬科城市花園一期90平方米戶型單價(jià)已經(jīng)要51000-55000元/平方米；房齡新一點(diǎn)可以到65000-68000元/平方米。這波漲勢預(yù)計(jì)還會(huì)延續(xù)到明年上半年。”

??嘉定南翔板塊當(dāng)前的二手房市場成交同樣以置換客為主。“剛需客戶也有，但更多的是置換改善型購房者，所以大戶型的需求比小戶型更多，多集中在金地格林、華潤中央公園等小區(qū)，”上海中原中冶祥騰分行的樊權(quán)告訴《東地產(chǎn)》記者，不少來自市區(qū)的客戶都選擇置換到南翔，“從年初到今天，這里的價(jià)格也有10%左右的漲幅，有時(shí)候房東也會(huì)跳價(jià)。”

??古北：跳價(jià)現(xiàn)象嚴(yán)重

??作為上海第一代國際社區(qū)，古北新區(qū)一直是上海高端豪宅板塊之一，深受高端購房者的認(rèn)可，其租金回報(bào)率更是名列前茅。

??嚴(yán)女士最近在古北板塊看房，有意購置一套房屋，卻始終未能如愿。她前后看中兩套二手房，均支付了購房意向金，最終卻被房東以各種理由退還了購房意向金。

??信義房屋古北區(qū)域總監(jiān)魏逢佑告訴《東地產(chǎn)》這樣的案例并非偶然，“最近古北二期的二手房市場十分火爆，購房意向者很多。往往有客戶看中小區(qū)，卻沒有合適的房源出來。一旦有房子出來，成交也很快。我們有一套房子，掛牌當(dāng)天就成交了。當(dāng)然，由于是賣方市場，房東跳價(jià)、惜售的現(xiàn)象也比較嚴(yán)重，房價(jià)比年初也有5%-6%的上漲了。”

??記者了解到，古北二期主要包含古北中央花園、古北國際花園、華麗家族、御翠豪庭等高檔小區(qū)，房型主要以一房和三房居多，兩房比較少，當(dāng)前，一房總價(jià)基本在800-850萬元之間，三房總價(jià)基本在1500-1800萬元之間。其中，坐落于古北路、黃金城道口的御翠豪庭房型比較多樣，一房二房三房四房俱全，近來的二手交投尤為活躍。

??“古北的房源總價(jià)比較高，購房者出于各種需求都有，包括學(xué)區(qū)、改善等。但對于這些高端購房者來說，更多是出于資產(chǎn)保值增值的目的，很多都是二套，”魏逢佑進(jìn)一步指出，“其實(shí)這也不只古北這一個(gè)板塊，最近很多配套齊全的中高端住宅板塊都有這樣的現(xiàn)象。”