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??房價總是能夠牽動每一個人的心。站在年終歲首的交接點上，預判2021年樓市走勢，尤為引發關注。

??12月21日，中國社科院財經戰略研究院發布《中國住房發展報告（2020-2021）》，對明年樓市作出五大預測：

??第一，2021年全國房價平均上漲5%左右；第二，商品住房銷售面積同比增幅可能將保持正增長，并創歷史新高；第三，房地產投資速度將會有所下降，持續保持在7%左右；第四，中心城市、都市圈和城市群復蘇較好甚至出現過熱，其他城市復蘇較慢，部分城市甚至陷入衰退，分化可能有所擴大；第五，市場風險有望進一步下降，但仍存在大起大落的風險。

??報告還建議，在一些熱點城市和炒房屢禁不止的城市率先加快試點開征，爭取在“十四五”期間開征房地產稅。

??值得注意的是，2014～2020年，社科院已連續7年發布住房報告藍皮書，且都對新一年房價走勢做出預測，并給出具體數值。其中，預測2014年商品房均價漲7.6%，2015年漲1.2%，2016年漲3.9%，2017年漲3.4%，2018年4.2%，2019年漲7.6%，2020年漲6.1%。

??從大趨勢來看，近年來中國房價確實一直保持上漲趨勢。而從具體數據看，考慮到2020年疫情“黑天鵝”的沖擊，中國社科院預測的房價漲幅其實偏保守。

??2020樓市走過V型曲線

??市場大多數時候是一脈相承的，今年的行情將決定明年的市場。回顧分析2020年房地產市場有利于更好地對來年作出預判。

??第三方機構數據顯示，房價方面，2020年1～11月百城新房價格累計上漲3.19％，其中一線城市上漲3.77％，二線城市上漲3.32％，三四線城市上漲2.26％。尤其是珠三角和長三角，新房價格漲幅同比明顯擴大。

??截至2020年11月，全國房價平均水平突破萬元大關，均價達到10071元/平方米，同比增長7.9%。

??賣地方面，2020年1～11月全國300城住宅用地成交9.3億平方米，同比增長6.3％；出讓金為4.4萬億元，同比增長17.8％；成交樓面價為4698元／平方米，同比上漲10.9％。

??賣房方面，2020年1～11月TOP100房企銷售業績持續增長，且已有32家房企躋身千億行列。其中，超級陣營、第一陣營、第二陣營房企的銷售額增長率均值都在10％左右。

??從數據上看，雖然受疫情影響，年初房地產市場一度被摁下暫停鍵，但樓市向上增長的趨勢并未改變。

??中國社科院報告中稱，過去一年住房市場經歷了先降后升的V型變化，其空間分化有所減弱。

??第一時間上，住房市場經歷急速下降后轉向邊際遞減式回升。首先，全國住房價格增幅經歷了下降、回升和企穩的過程；其次，住房銷量創造了新高，住房開發量增速有升有降。再次，房地產投資則經歷了從驟降到穩步恢復性增長的過程，對經濟增長的貢獻較大。

??全國住房開發投資增幅呈現“V”型變動，月度同比增速從2019年10月的12.56%下滑至2020年2月-15.99%，后逐步上升，至2020年10月達到14.27%。

??第二空間上，房價空間分化總體有所減弱。首先，房價降溫明顯，空間演變趨緩，房價上漲城市數量和上漲速度低于去年同期。其中，一線城市房價水平大幅領先其他層級城市，一二線城市二手房價格增速先緩慢下降，再微幅上升，三線四線城市二手房價格增速有所回落。其次，房價水平區域差異大，東部地區領先，中西部地區并進，東北地區墊底。第三，城市群房價增速總體放緩，中心城市增速有所收窄。

??2021年樓市形勢總體樂觀

??“什么決定房價，長期看人口，中期看土地，短期看政策。”恒大集團首席經濟學家任澤平的這句話幾乎被業內看作金科玉律。尤其是貨幣政策，對于房價走勢有著相當大的重要性。

??受疫情影響，2020年貨幣政策總體寬松，融資成本處于歷史低位。盡管監管層對房地產領域采取了嚴厲的融資管控措施，但總體融資環境并不算差。

??2021年貨幣政策怎么走？最新定調已經出爐。

??12月29日央行貨幣政策委員會召開2020年第四季度例會，會議強調，仍將堅持穩中求進工作總基調，穩字當頭，不急轉彎。穩健的貨幣政策要靈活精準、合理適度，保持貨幣政策的連續性、穩定性、可持續性，把握好政策時度效，保持對經濟恢復的必要支持力度。

??“一是貨幣政策穩健基調不變，保持連續性和穩定性，不急著轉彎；二是不搞‘急轉彎’，即考慮到經濟增長已逐漸恢復，貨幣政策即便要調整，也是相對平穩的微調，不應該出現大幅收緊和調整。”植信投資首席經濟學家兼研究院院長連平認為。

??既然現在還未到貨幣政策收緊的條件，也意味著至少短期內房地產還可以繼續享受貨幣寬松的紅利。

??中國社科院報告亦對2021年樓市走向持整體樂觀預判。房價上，預計2021全年商品住房價格同比增幅可能會下降，維持在5%左右；銷量上，商品住房銷售面積同比增幅可能將保持正增長，并創歷史新高；投資上，房地產開發投資同比增速將有所下降，持續保持在7%左右。

??具體來看，2021年上半年，房地產投資增速將保持恢復性增長，各月同比增幅將從2～4月份的劇增，到4～6月的高增，再到6月以后正常增長，年穩季變的態勢仍將持續。

??住房拐點將提前來臨

??中國社科院預計，“十四五”時期，住房拐點將來臨。“原來預估的在2025年出現住房絕對拐點，即住房銷售額絕對量下降，可能會提前。”

??不過，報告亦稱，雖然總量可能下降，但是基數較大，住房需求、供給和投資的總量仍然較大。從家庭類型看，雖然中上收入家庭住房可能已經出現過剩，但中低收入群體的住房需求，尤其是保障性住房需求要彌補的缺口還很大。

??從空間類型上看，存在四類機會區域：

??一是人口集中流入的地區還存在住房短缺，大都市圈和城市群的次中心、周邊大中小城市和小城鎮；二是人口眾多、經濟發達的二線城市及周邊區域城市；三是人口眾多、經濟發展快速和快速交通沿線的中西部三四線城市；四是擁有獨特的環境、文化、旅游、休閑與養老資源的城市。

??但同時存在四類風險區域：城市群以外的收縮型城市和城鎮、資源枯竭城市、欠發達的四五線及以下城鎮、邊境偏遠城市。

??從物業類型看，中國房地產發展將從數量轉向質量發展：智能、綠色、多功能、品牌化趨勢和特征將越來越明顯。從風險上看，一些城市的房價過高和另一些城市空置率過高并存，住房市場的結構性矛盾依然存在。

??“從總體上看，長時期內住房市場總體過剩，結構性過剩將較為嚴重，但結構性潛力仍然存在。”報告稱。

??房地產稅會以什么方式開征？

??預判市場是為了更好地為政策應對提供思考。基于對2021年樓市預判，中國社科院提出五大對策建議：

??第一，建立體系化和定量化的政策基準以強化精確、有效調控。

??定量化住房需求政策、住房供給政策、住房用地政策、住房金融政策、住房稅收政策等各項具體政策目標及力度的有效邊界。合縫化各項政策目標及有效邊界的組合，讓各種政策目標及力度的有效邊界相互之間始終處于無縫密合狀態。

??第二，規劃并構建以都市圈為主體的全國住房空間體系。

??首先，構建以都市圈為單元和主體的地方和全國住房空間體系；其次，圍繞住房構建以都市圈為主體的公共產品空間體系；再次，圍繞住房構建以都市圈為主體的建設用地空間體系；最后，探索以都市圈為主體的住房、土地、公共產品一體化長效機制。

??第三，加快開征房地產稅以帶動長效機制建設。

??建議在一些熱點城市和炒房屢禁不止的城市率先加快試點開征，爭取在“十四五”期間開征房地產稅。堅持“立法先行，加快立法”、“充分授權，地方主責”、“逐步推進，水到渠成”的總體思路，以僅對新交易或者過戶（包括贈與和繼承）的非經營性住房家庭開征房地產稅制度，而對擁有存量房但暫不進行交易和過戶的住房家庭暫不征收房地產稅的總體方案，并根據一定稅率、稅基、起征點開征房地產稅。

??第四，啟動實施“租售結合”的“新市民安居工程”。

??首先，建立“租售結合”的住房體系；其次，實施“322”新市民安居工程，即空間潛力、業態潛力和人群潛力3個潛力，大都市周邊和城市主城區內2個空間，購買和租賃2種形式；再次，重點健全新市民租賃住房體系；最后，完善保障性租購住房的保障機制。

??第五，探索建立以住房公積金為主體的政策性住房金融體系。

??首先，改革現行的住房公積金基礎制度，構建完善住房公積金基礎制度體系；其次，改建住房公積金管理體制，建立政策性住房金融融資機構；最后，以住房公積金為主體框架，建立政策性住房金融體系。