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??1月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2020年12月70城房價數(shù)據(jù)顯示，當月北京新房價格環(huán)比微漲0.3%，同比上漲2.3%；二手房價格環(huán)比上漲0.5%，同比上漲6.3%。

??這是從2017年出臺“3·17新政”調(diào)控樓市以來，難見的“小陽春”。而從2020年下半年后，北京樓市開始翻紅，成交量爬升。

??中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2020年北京新房住宅實現(xiàn)網(wǎng)簽4.9萬套，同比上漲35.6%；二手住宅全年成交16.9萬套，同比上漲16.4%，分別創(chuàng)最近5年和4年的新高。單月來看，2020年12月新建住宅網(wǎng)簽6681套，環(huán)比上漲13.8%；二手住宅網(wǎng)簽20944套，環(huán)比上漲21.3%，均創(chuàng)下2017年“3·17新政”調(diào)控以來的月度新高。

??多位北京市場研究人員、房屋中介工作人士接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時分析稱，成交量上漲主要有兩方面因素，一是2020年改善需求比較強；二是2020年北京市場限競房供應(yīng)充足，從市場數(shù)據(jù)來看，優(yōu)質(zhì)的限競房項目網(wǎng)簽量明顯上升，拉動了整體成交量的增加。

??盡管供需兩旺，但分化依然是主流。如北京學(xué)區(qū)房價格漲幅較大，有購房者稱，他2019年12月看中海淀萬柳區(qū)域一套小一居，當時成交價大約在14萬元/平方米，等到2020年12月時，同小區(qū)一居室的房源單價已經(jīng)漲到19萬元/平方米左右。

??4月開始拐點

??北京新房、二手房市場持續(xù)升溫開始于2020年4月份。

??北京某樓盤營銷負責(zé)人告訴記者，進入2020年4月中旬，北京新房市場復(fù)蘇跡象已經(jīng)很明顯。“疫情進入常態(tài)化防控后，供應(yīng)就逐漸開始恢復(fù)，從去年4月份有14個新項目入市，到9月底的時候，房企為加速回款加快推盤，有不少是高品質(zhì)的紅盤，使得市場十分活躍，成交量大幅上升。”

??去年北京新房市場表現(xiàn)曲線是1-3月新房成交量受疫情影響大，4月疫情得到控制后逐漸好轉(zhuǎn)，新房市場快速恢復(fù)。進入9月，房企在負債高、融資難的形勢下，樓盤入市積極性提高。

??中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，全年新建住宅成交4.9萬套，同比上漲35.6%。從成交房源結(jié)構(gòu)來看，限競房全年成交29339套，占據(jù)了近一半的整體市場成交量。

??“對絕大多數(shù)剛需購房者來說，去年北京在售的限競房項目性價比很高，非常值得入手。”上述營銷負責(zé)人表示，限競房成交的上升，意味著北京目前剛需群體需求依舊堅挺，“而且從2020年供地情況來看，限競房項目供應(yīng)將逐漸減少”。

??截至2020年底，北京限競房供應(yīng)到現(xiàn)在累計入市9.1萬套，網(wǎng)簽5.4萬套，可售庫存2.3萬套，房源供應(yīng)還剩3.7萬套。

??此外，不少在2020年入市的限競房項目在戶型設(shè)計上也開始注重購房者的需求，大大提升市場競爭力，使其在市場上受到追捧。

??二手房市場的表現(xiàn)同樣火熱。中原數(shù)據(jù)顯示，2020年全年成交16.9萬套，同比上漲16.4%，創(chuàng)最近4年的新高。

??“有學(xué)區(qū)房，也有二套房的潛在買家想要置換房產(chǎn)。北京房價高，大部分人只有賣掉持有的第一套房子才能買第二套房子，二手房市場的流動性增加，也推動了一手房市場。”有中介機構(gòu)工作人員表示，2020年改善需求比較強，受疫情、全球貨幣政策寬松等多項因素影響，人們都有資產(chǎn)保值的心態(tài)，選擇賣掉二手房去換新房。

??分化的市場

??盡管從整體數(shù)據(jù)來看，2020年北京樓市供需兩旺，但不代表所有項目都一房難求，分化依然是市場的主流。

??以限競房為例，雖然近三年限競房成交量占市場整體成交量的比例逐年上升，2020年成交占比接近五成，在中原地產(chǎn)發(fā)布的2020年北京樓市住宅銷冠排行榜中，TOP10項目中前8個項目均為限競房，看似限競房被市場接受度提高，但背后59%的去化率并不理想，遠低于近三年整體新房市場74%的去化率。

??某限競房項目經(jīng)理稱，“限競房分化已經(jīng)是業(yè)內(nèi)共識，除了少部分地理位置相對比較好的項目外，大部分限競房去化十分困難，好的項目可以帶動區(qū)域范圍內(nèi)成交量，但也有不少在售項目從期房熬成了現(xiàn)房。”

??從區(qū)域來看，2020年北京新房市場成交面積同比漲幅最大的區(qū)域是昌平區(qū)，主要受萬橡悅府限競房項目集中供應(yīng)影響，其成交量在昌平區(qū)排名第一，占整個區(qū)域成交量21%，疊加未來金茂府項目年內(nèi)持續(xù)發(fā)力，共同推高昌平區(qū)成交量和成交價格。

??學(xué)區(qū)房受西城區(qū)“7·31多校劃片”新政影響，不少西城區(qū)的潛在購房者轉(zhuǎn)向了海淀。“房子就這么多，加上今年受疫情影響，很多原本打算出國的學(xué)生今年也不打算出國了，自然就漲價了。”一位房地產(chǎn)中介機構(gòu)人士稱。