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??1月15日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布《2020年12月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》

??記者梳理2020年1月至12月份全國70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況發(fā)現(xiàn)，遵義、南充、韶關(guān)、瀘州、常德、牡丹江這6個(gè)分布在不同區(qū)域的三四線城市，全年新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下跌時(shí)長竟超過6個(gè)月。

??其中，南充和常德2020年房價(jià)環(huán)比下跌時(shí)長8個(gè)月，牡丹江2020年房價(jià)環(huán)比下跌時(shí)長7個(gè)月，其余遵義、韶關(guān)、瀘州2020年房價(jià)環(huán)比下跌時(shí)長6個(gè)月。這一年，這些三四線城市究竟經(jīng)歷了什么？

??有的“坐過山車”有的“帶不動(dòng)”

??2020年3月之后，全國疫情剛剛得以控制，南充房地產(chǎn)市場突然熱了起來。熱到什么程度？3月住宅成交量環(huán)比上升299.38%，4月以9610套的住宅成交量一舉登頂成為“近10年來單月住宅成交量之最”，環(huán)比上升49.04%。

??受疫情影響，被壓抑的剛需和改善性需求在此時(shí)加速釋放，是南充樓市突然變熱的原因之一，但這并不全面，因?yàn)橄衲铣錁鞘谢嘏E象，并未同期出現(xiàn)在此文提到的其他5個(gè)三四線城市。當(dāng)南充房價(jià)在3月已經(jīng)開始連續(xù)3個(gè)月上漲時(shí)，其他5個(gè)城市房價(jià)仍處于環(huán)比下行狀態(tài)。

??其背后更重要原因是，在四川省人口數(shù)量排名第二，且近年來一直“爭創(chuàng)成渝第二城”的南充，在2020年3月10日到5月31日曾針對(duì)房地產(chǎn)市場執(zhí)行購房補(bǔ)貼政策，因此引來房價(jià)和銷量雙漲。

??2020年3月10日，南充發(fā)布《應(yīng)對(duì)新冠肺炎疫情影響促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康有序發(fā)展的十三條措施》提到，“對(duì)在我市主城區(qū)購買新建商品住房的醫(yī)護(hù)人員、農(nóng)民工、引進(jìn)人才、新就業(yè)大學(xué)生等購房困難群體，可按成交房屋合同總價(jià)3%給予購房人一次性困難補(bǔ)貼”。

??但該輪刺激結(jié)束后，南充房價(jià)很快從2020年6月開始進(jìn)入持續(xù)環(huán)比下行狀態(tài)，且至12月期間，除9月環(huán)比持平之外，其余月份房價(jià)指數(shù)均低于100。

??顯然又是一波“政策性”刺激，南充樓市在2020年坐了一場“過山車”。即便2020年7月24日南充被四川省批復(fù)成立臨江新區(qū)，也未能扭轉(zhuǎn)樓市頹勢。

??相比南充的“高光時(shí)刻”，同樣實(shí)施鼓勵(lì)買房政策的牡丹江運(yùn)氣就不那么好。2020年4月27日，牡丹江印發(fā)《關(guān)于應(yīng)對(duì)新冠肺炎疫情影響吸收優(yōu)秀人才購房享受補(bǔ)貼政策的通知》，對(duì)市區(qū)優(yōu)秀人才購房補(bǔ)貼政策自5月20日執(zhí)行，執(zhí)行期限到7月31日。即便這樣，牡丹江房價(jià)從3月到7月也沒有出現(xiàn)上漲跡象，房價(jià)環(huán)比指數(shù)均為超過100。

??因此，牡丹江又將該人才政策延期至2020年9月底。期間，除8月迎來一波短暫上漲行情外，此后樓市又開始恢復(fù)原狀。公開資料顯示，牡丹江、南充、瀘州2020年房價(jià)跌幅位居于全國前十。其中，牡丹江跌幅最大，相比2019年下跌10%，相比5年前下跌1.6%。牡丹江是70個(gè)城市中唯一一個(gè)房價(jià)跌回5年前的城市。

??相比南充樓市“過山車”急轉(zhuǎn)直下與牡丹江的“帶不動(dòng)”，其他4個(gè)城市樓市漲跌狀態(tài)相對(duì)平緩，且房價(jià)上漲時(shí)間大多出現(xiàn)在疫情得以控制后的市場反彈期4月至6月、“金九銀十”開發(fā)商大力促銷期，其余月份表現(xiàn)平平或者環(huán)比下跌。

??其中，瀘州樓市在2020年持續(xù)上漲周期是最長的，房價(jià)指數(shù)從4月到9月一直保持在100以上，呈現(xiàn)連續(xù)半年房價(jià)環(huán)比增長。其中， 1月、9月、12月出現(xiàn)領(lǐng)取預(yù)售證小高峰。可以看到，開發(fā)商還是一如既往地在為“返鄉(xiāng)置業(yè)”做準(zhǔn)備。

??另外，遵義2020年房價(jià)從6300元/平方米一路下跌至5900元/平方米，韶關(guān)房價(jià)從6150元/平方米降至5900元/平方米，常德房價(jià)從5671元/平方米降至5379元/平方米。

??棚改紅利漸褪 人口外流嚴(yán)重

??事實(shí)上，在這些三四線城市中，遵義、南充、常德、瀘州、韶關(guān)在2020年以前都曾出現(xiàn)過樓市高光時(shí)刻：

??國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2018年1月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》顯示，遵義房價(jià)環(huán)比漲幅居全國第四，湖南常德房價(jià)漲幅突破“兩位數(shù)”；在國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2018年2月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》中，南充房價(jià)環(huán)比漲幅曾全國第一；2018年，瀘州房價(jià)漲幅也多次超過2%，居于全國前列；此前的2017年下半年，韶關(guān)房價(jià)漲幅也一度居于全國前列。

??對(duì)于這些三四線城市在這一輪房價(jià)下行且周期被拉長的原因，主要是棚改、貨幣化安置的放緩甚至停滯。

??“遵義中心城區(qū)前幾年棚改力度很大，比如南舟片區(qū)、蘭家堡片區(qū)等，自2017年初至今房價(jià)漲幅至少在10個(gè)點(diǎn)以上，一個(gè)弱三線中心城市房價(jià)已經(jīng)破7000元/平方米，這在前幾年是想不到的。”遵義市民李秋虎稱。

??確實(shí)，棚改貨幣化催動(dòng)、人口回流的刺激、返鄉(xiāng)置業(yè)熱潮，都在過去幾年拉動(dòng)了南充、常德、遵義、韶關(guān)、瀘州樓市與房價(jià)，但隨著近年來三四線城市棚改叫停、房地產(chǎn)信貸收緊，置業(yè)熱度重回省城，這些三四線城市樓市不得不進(jìn)入橫盤期、調(diào)整期。

??唯一不同的是“帶不動(dòng)”的牡丹江樓市，因人口外流明顯且城市發(fā)展動(dòng)能不足，其受房地產(chǎn)市場周期性影響較弱。2020年7月，黑龍江省統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《牡丹江市人口發(fā)展現(xiàn)狀分析報(bào)告》顯示，由于牡丹江市經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)、經(jīng)濟(jì)總量小、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不盡合理、城市化水平不高，缺少能牽動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大項(xiàng)目，導(dǎo)致在報(bào)酬、福利、待遇等方面缺少吸引力，加劇了人口外流尤其是青壯年人口外流。其中“90后”“00后”成為流出人口主力軍，比重達(dá)27.1%。

??在人口外流、產(chǎn)業(yè)續(xù)力不強(qiáng)的狀況下，三四線城市樓市進(jìn)入橫盤期。