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??銷量增幅45%！這是近些年一線樓市度過的最好的一個(gè)春節(jié)。

??2月18日克而瑞發(fā)布統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，北京、廣州、深圳樓市在2021年春節(jié)兩周延續(xù)節(jié)前熱度，累計(jì)成交量較2020年、2019年同期漲幅均超過45%，創(chuàng)近3年春節(jié)同期新高。

??據(jù)國務(wù)院聯(lián)防聯(lián)控機(jī)制新聞發(fā)布會(huì)介紹，今年全國就地過年人數(shù)比往年增加4800萬余人。人口流動(dòng)變化下，原地“打工人”們購房需求提前釋放，本該高峰期的返鄉(xiāng)置業(yè)靜默了些，反之一線城市“淡季不淡”。

??熱門城市房企大多抓住“就地過年”窗口期，春節(jié)連市收獲不小回饋。其中，北京以超過500套成交量、42億元總成交額迎來“牛年開門紅”，排名前三甲的樓盤銷售額均超過5億元。多位置業(yè)顧問反饋，熱門樓盤自大年初四開始升溫明顯，到訪客組接近平時(shí)周末水平，市場活躍度高于往年。

??一線城市整體熱鬧之余也有冷門。農(nóng)歷新年前四天，上海放出“積分搖號(hào)”大招，新盤“年底翹尾”現(xiàn)象戛然而止；同一天的深圳宣布建立二手住宅價(jià)格參考機(jī)制，二手房在春節(jié)集體“休眠”。

??對(duì)于2021年春節(jié)一線樓市整體上揚(yáng)，諸葛找房運(yùn)營中心總經(jīng)理劉光宇認(rèn)為，這在很大程度上源于去年基數(shù)襯托。他對(duì)中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示：“如果對(duì)照就去年來看，因售樓處關(guān)停、小區(qū)關(guān)閉，很多城市零成交，那么今年成交量增加就不足為奇。”

??中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓預(yù)判：“接下來樓市‘小陽春’很有火熱的可能，除非調(diào)控持續(xù)加碼并且擴(kuò)張到更多城市，熱點(diǎn)城市量價(jià)齊升的大趨勢不會(huì)改變。”

??一線城市多現(xiàn)超預(yù)期“開門紅”

??深圳南山蛇口一處商品住宅置業(yè)顧問詹欣（化名）把開工時(shí)間提前到了大年初四，根據(jù)往年經(jīng)驗(yàn)，節(jié)后開單通常在初八以后，3月份才能真正升溫，但2021年春節(jié)期間她經(jīng)手成交了3套。

??“到訪量比預(yù)期好，假期我們3個(gè)同事值班，每天接待客戶大概10到12組，有時(shí)候忙不過來。”她告訴記者。

??同樣提前開單的還有北京石景山秀府路一家頭部房企項(xiàng)目銷售裴林茂（化名），相比其他項(xiàng)目花式促銷，他負(fù)責(zé)的項(xiàng)目已經(jīng)是尾盤階段，沒有折扣活動(dòng)。

??“到訪客量比節(jié)前差一點(diǎn)，卻是往年春節(jié)的2到3倍，每天有10到20組客戶到訪，團(tuán)隊(duì)一共成交了6套。”裴林茂向記者補(bǔ)充到，“感覺今年不止就地過年的人多，回國、留國的客戶也多。”

??兩位置業(yè)顧問所在項(xiàng)目只是今年一線樓市“開門紅”的縮影。據(jù)克而瑞監(jiān)測，2021年春節(jié)兩周，北京、廣州、深圳商品住宅銷售面積19.93萬平方米、25.64萬平方米、8.04萬平方米，對(duì)比2020年春節(jié)同期增幅為267%、119%、46%；對(duì)比2019年同期增幅依次為69%、78%、840%。

??二手房市場熱度也整體高于往年。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，今年春節(jié)期間重點(diǎn)18城成交普遍好于去年同期，18城中有一半城市成交量在5套及以上。鏈家APP線上房源瀏覽量同比增加約1.5倍。春節(jié)期間貝殼重點(diǎn)城市二手房市場景氣指數(shù)約41，對(duì)比之下2020年、2019年與同期指數(shù)分別為35、29。

??據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，今年春節(jié)全程“不打烊”的售樓處，北京達(dá)60家、廣州達(dá)49家，深圳達(dá)30家。

??不少房企把握“就地過年”窗口期。以恒大、融創(chuàng)、世茂、龍湖、旭輝、金地、遠(yuǎn)洋等為代表的品牌房企提前推出各式優(yōu)惠活動(dòng)，推出“新春96折”“一口價(jià)房源”“自購權(quán)益立減”等年味活動(dòng)蓄客。

??熱門樓市超出市場預(yù)期，比起市場需求熱度，重點(diǎn)城市樓市供應(yīng)普遍縮量。克而瑞研究報(bào)告顯示，受北方城市新冠疫情加劇等影響，房企推盤積極性普遍不高，46個(gè)重點(diǎn)城市春節(jié)兩周供應(yīng)較往年同期下降3成。其中北京春節(jié)兩周累計(jì)供應(yīng)8.98萬平方米，較2020年和2019年春節(jié)同期分別下降52%和55%；廣州春節(jié)兩周累計(jì)供應(yīng)14.4萬平方米，較2020年和2019年春節(jié)同期分別下降21%和58%。不過成交層面熱度依舊，漲多跌少。

??謝逸楓向記者表示，熱點(diǎn)城市成交量在春節(jié)大幅上揚(yáng)，可以歸為多點(diǎn)原因：“第一，一億多就地過年人口中，很多人購房計(jì)劃提前釋；第二，調(diào)控政策密集落地前，年前熱門樓市漲幅攀升，積壓了部分需求；第三，今年流動(dòng)性過剩，不論是改善性住房需求還是出于保值增值投資需求，都是促成客戶購房因素。”

??在劉光宇看來，2021年熱點(diǎn)城市春節(jié)成交數(shù)據(jù)大幅上升，很大程度上源于去年基數(shù)襯托。“選取參照物不同，可能解讀也就不同。如果對(duì)照就去年來看，因?yàn)槭蹣翘庩P(guān)停、小區(qū)關(guān)閉，很多城市零成交，那么今年成交量增加就不足為奇了。”即便如此，他仍然對(duì)一二線城市表示長期看好，“這里有人口流入、稀缺資源和產(chǎn)業(yè)，長期趨勢一定穩(wěn)中有漲。”

??年關(guān)政策“打七寸”，“熱鬧”之余也有觀望

??就地過年催生一線樓市整體上揚(yáng)的形勢下，上海新盤、深圳二手房市場是例外。

??農(nóng)歷新年關(guān)口，調(diào)控舉措不息。節(jié)前最后一天，北京銀保監(jiān)局發(fā)文強(qiáng)調(diào)規(guī)范個(gè)人信貸管理， 未消解后續(xù)樓市熱度；但上海放出“積分搖號(hào)”大招、深圳推行二手住宅價(jià)格參考制度似乎打在了“七寸”，兩地樓市迎來分化。

??根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2021年春節(jié)兩周，上海是四大一線城市中唯一成交量下降的城市。4.42萬平方米的成交面積，對(duì)比2020年春節(jié)同期下降56%，對(duì)比2019年同期下降59%。

??成交面積腰斬一半的背后，上海沒能在春節(jié)延續(xù)新盤“千人搖號(hào)”、二手房單月成交量創(chuàng)近3年新高的“翹尾”行情。

??這與農(nóng)歷新年前四天上海啟動(dòng)“滬十條”調(diào)控不無關(guān)系。2月6日，繼前期密集的調(diào)控措施后，“滬十條”推行積分制搖號(hào)。新房搖號(hào)按照認(rèn)購對(duì)象名下有無房產(chǎn)、家庭結(jié)構(gòu)和戶籍、社保繳納時(shí)限等“計(jì)分”，傾斜無房家庭。

??忙于“算分”成為當(dāng)?shù)亟谛卤P選購的一道風(fēng)景。目前上海僅3個(gè)樓盤作為“滬十條”實(shí)施后的首批試點(diǎn)項(xiàng)目開啟認(rèn)籌，搖號(hào)和簽約結(jié)果尚未揭曉。“2月份是觀望期，購房者及開發(fā)商都不會(huì)急于作判斷。”克而瑞研究院報(bào)告表示。

??相比上海新房市場的冷靜，深圳二手房市場有過之而無不及。2月8日，深圳市住建局宣布推行二手住宅成交價(jià)格參考機(jī)制，令當(dāng)?shù)囟址块_啟“休眠”模式。

??價(jià)格參考機(jī)制下，深圳近3600個(gè)小區(qū)“明碼標(biāo)價(jià)”，參考價(jià)格普遍低于當(dāng)前實(shí)際成交價(jià)格，商業(yè)銀行貸款以官方參考價(jià)作為重要參考。次日，中介機(jī)構(gòu)上的房源掛牌價(jià)和歷史成交價(jià)全部消失。

??“現(xiàn)在貝殼、鏈家平臺(tái)上，深圳二手房掛牌價(jià)格暫時(shí)取消顯示，一方面可能中介機(jī)構(gòu)春節(jié)普遍休假，另一邊最新出臺(tái)的二手房成交參考價(jià)格還在審核階段。”名誠家地產(chǎn)中介張學(xué)文告訴記者，對(duì)觀望客戶來說，參考價(jià)最大影響是貸款，房源評(píng)估價(jià)格下降意味著貸不了那么多；部分買家則考慮風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，擔(dān)心房價(jià)被高估。

??“近年深圳二手房不好做，去年我經(jīng)手的交易量大概比2019年下滑了一半，更多人在打新、購買公寓。除了二手房，我們公司也發(fā)力新房業(yè)務(wù)，新房還有機(jī)會(huì)。”張學(xué)文表示。

??相比之下，農(nóng)歷新年前一天下發(fā)“嚴(yán)查信貸資金違規(guī)流入樓市”通知的北京，春節(jié)期間表現(xiàn)穩(wěn)當(dāng)依舊。

??樂居數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年春節(jié)，北京以超過500套成交量、42億元的總成交額迎來“牛年開門紅”，世茂北京天譽(yù)、海淀幸福里、縵合北京三處豪宅項(xiàng)目占據(jù)春節(jié)成交額排行榜前三，銷售金額均超過5億元。

??就在2月10日，北京銀保監(jiān)局和央行等部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)個(gè)人經(jīng)營性貸款管理防范信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的通知》，排查借款人違規(guī)獲得個(gè)人經(jīng)營性貸款提供“過橋”資金、以“空殼公司”包裝借款人資質(zhì)等行為。

??“我之前跟幾家銀行打聽過，這次加強(qiáng)個(gè)人經(jīng)營性貸款管理對(duì)個(gè)人住房貸款影響不大，現(xiàn)在利率、放貸時(shí)間沒有變化。尤其是普通剛需客，本身不怎么動(dòng)用經(jīng)營貸和消費(fèi)貸款。”裴林茂對(duì)記者談到，“北京對(duì)經(jīng)營貸款違規(guī)流入樓市一直查得很嚴(yán)，這次算是見慣不驚了吧。”

??對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序“見慣不驚”的北京，還是今年春運(yùn)返鄉(xiāng)中遷出規(guī)模指數(shù)下降率最大的城市，百度地圖遷徙大數(shù)據(jù)顯示，其遷出規(guī)模指數(shù)下降率達(dá)76.5%。基于市場大量且真實(shí)存在的需求，支撐了春節(jié)期間的樓市熱銷。

??謝逸楓預(yù)判：“目前熱門城市的成交量整體攀升，接下來的樓市‘小陽春’很有火熱的可能。除非調(diào)控持續(xù)加碼并且擴(kuò)張到更多城市，熱點(diǎn)城市量價(jià)齊升的大趨勢不會(huì)改變。”