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??3月25日，住房和城鄉(xiāng)建設部（以下簡稱“住建部”）派出督導組赴南昌市現(xiàn)場督導房地產(chǎn)調(diào)控工作。南昌市政府表示，立即收回此前一天印發(fā)的一份樓市新政文件。

??3月23日，南昌市人民政府辦公室印發(fā)了《做大全市工業(yè)經(jīng)濟總量的若干政策措施》等5個行業(yè)通知，其中《促進全市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干政策措施》（下稱“措施”），對宅地供應、購房政策、人才住房支持、住宅銷售限價定價機制、商品房預售資金監(jiān)管等9個方面做了調(diào)整。該措施原定實施時間為4月20日至2023年12月31日。

??這份“一日游”的房地產(chǎn)新政，涉及大南昌都市圈居民購房同權、限價政策松綁、人才政策和預售資金監(jiān)管比例下調(diào)等內(nèi)容，被市場解讀為是一種“適度松綁”。

??此舉顯然引發(fā)了監(jiān)管層的強烈關注。

??據(jù)悉，住建部在3月25日與江西省政府通過視頻會議進行了會商，要求江西省和南昌市切實提高政治站位，牢牢把握房子是用來住的、不是用來炒的定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，確保實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期目標，努力解決好大城市住房突出問題。

??同時，住建部已將南昌市列入房地產(chǎn)市場監(jiān)測重點城市名單，加強對南昌市房地產(chǎn)市場的監(jiān)督管理。繼此前的上海、深圳、杭州、無錫、成都、西安之后，2021年，南昌成為2021年第七個被住建部督導樓市調(diào)控的城市。

??牢牢把握房住不炒定位

??在3月23日引發(fā)的這份措施中，南昌市政府制定了九項措施“促進全市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。其中，有四條舉措引發(fā)市場的廣泛關注。

??一是推進大南昌都市圈居民購房同權進程。大南昌都市圈中南昌市，九江市，撫州市的臨川區(qū)、東鄉(xiāng)區(qū)，宜春市的豐城市、樟樹市、高安市和靖安縣、奉新縣，上饒市的鄱陽縣、余干縣、萬年縣等地戶籍居民互為享受本地戶籍人口購房政策；

??二是改變“限房價、競地價”單一土地出讓方式。“因地施策”，采取多種土地出讓方式進行供地。

??在該舉措中，南昌市政府表示，將對“限房價”出讓土地，實行“限地價”出讓機制；嘗試部分住宅用地出讓約定中只明確項目首次上市樓盤住宅銷售最高限價出讓方式，樓盤去化率超過50%的，可申請年度5%以內(nèi)價格調(diào)整；在南昌市重點發(fā)展區(qū)域（高鐵東站、經(jīng)開、臨空區(qū)、高新區(qū)等）視情公開出讓不限房價、地價地塊；

??三是進一步完善住宅銷售限價定價機制。將項目周邊二手住房價格納入新房定價規(guī)則參考指標體系；對“非三限房”項目房價管控，在符合條件下，可申請年度5%以內(nèi)價格調(diào)整空間；

??四是完善商品房預售資金監(jiān)管制度。對暫時放寬新建商品房住宅預售條件的，其預售資金監(jiān)管比例由原來的50%、60%，分別調(diào)整為20%、30%。

??58安居客房產(chǎn)研究院分析師江小鋼認為，從整體來講南昌的房地產(chǎn)新政可以理解為一種適度松綁。

??“這次出臺的大南昌都市圈購房同權、限價政策松綁、人才政策和預售資金監(jiān)管比例下調(diào)都是給開發(fā)商釋壓。”江小鋼進一步表示，大南昌都市圈城市購房資格同權這項舉措，在一定層面可以給南昌導入大量購房者；關于限價房擁有5%價格調(diào)整空間這項舉措，雖然有條件限制，但一定程度上也是對限價松綁，購房者預期向好。

??對此，住建部方面表示，措施中“有的條款與穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的要求不符”，并與江西省政府通過視頻會議進行會商，要求江西省和南昌市切實提高政治站位，牢牢把握房住不炒定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。

??南昌樓市此前承壓大、去化難

??此次南昌市急于推出“適度松綁”的房產(chǎn)地新政，與此前南昌房地產(chǎn)市場情況息息相關。

??2020年1月至11月南昌房地產(chǎn)市場供需兩端同比大幅下滑，跌幅均超3成，價格松動，出現(xiàn)量價齊跌的局面。江小鋼表示，此前南昌房地產(chǎn)市場處于“筑底”狀態(tài)。

??去年11月，南昌新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.4%，降幅居全國第一。在二手房方面，無論是總成交量還是均價都呈下降趨勢。

??根據(jù)國策研究院發(fā)布的《2020年南昌市房地產(chǎn)市場年報》顯示，2020年，南昌二手房總成交量（1-11月）為19037套，同比大降24.5%；二手房價格方面，2020年（1-11月）南昌市二手房成交均價持續(xù)下跌。除了二三月明顯上漲外，其他各月幾乎均向下調(diào)整，呈現(xiàn)持續(xù)微跌走勢。

??新房方面也同樣呈下滑趨勢。去年9月，有媒體報道稱，南昌多個樓盤提前促銷，并有地產(chǎn)企業(yè)推出了全國樓盤內(nèi)部價7折優(yōu)惠，不少樓盤希望通過降價來換取銷量。

??從成交量來看，根據(jù)易居地產(chǎn)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020年1月至11月，全國40城新建商品住宅成交面積同比增速中，南昌新房成交量同比降幅達27%，排名“墊底”，為40城中降幅最大，尤其是9月份，成交量同比下滑超過40%。

??江小鋼表示，去年一年南昌樓市承壓大、去化難，降價求生樓盤不少。3月23日南昌市政府的這次出手，或許原本意在提振市場。

??去年4月14日，南昌市人民政府辦公室還發(fā)布了《關于全面放開南昌市城鎮(zhèn)落戶限制的實施意見的通知》，稱將全面取消南昌市城鎮(zhèn)地域落戶的參保年限、居住年限、學歷要求等遷入條件限制，實行以群眾申請為主、不附加其他條件、同戶人員可以隨遷的“零門檻”準入政策。