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??“三條紅線”之后，房貸集中度管理制度持續疊加，同時，加大對信貸違規資金進入樓市的處查力度，2021年房企的整體融資環境持續收緊。受此重壓，房企投資整體趨向保守，拿地投資總規模約7251億元，僅較上年同期微漲3.06%。

??與此同時，今年各大房企正面臨巨量債務到期的壓力，CAIC監測數據顯示，截至3月31日，僅國內300家核心房企今年到期的債券總規模就高達9915億元。

??為應對今年到期的債券，2021年開年便迎來了房企發債潮，主要融資以償還到期債務為主。在這其中，非百強房企3月融資占比超5成，為近年最高。

??然而，受融資環境持續收緊影響，2021年一季度房企融資量一直屬于同比下滑的趨勢之中，未來房企應積極開展更加多元化的融資渠道持續優化自身的債務結構，降低融資成本。”

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??“三條紅線”懸頂，房企投資保持謹慎

??2020年8月20日，住建部和央行召開了重點房企座談會，明確提出要實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度。同時也宣布了房企融資的“三條紅線”，即：1、剔除預收款后的資產負債率大于70%；2、凈負債率大于100%；3、現金短債比小于1倍。根據房企“踩線”情況不同，會按照“紅、橙、黃、綠”四檔來控制有息負債規模年增長速度。

??“三條紅線”之后，針對房地產行業的金融政策出現了進一步的加強，受融資端、供給端的政策影響，2021年一季度房企投資延續了2020下半年以來的謹慎態勢，土地市場整體成交平淡，一季度拿地投資總規模約7251億元，同比微漲3.06%。百強房企整體拿地銷售比僅有0.22，其中近三成房企未拿地。

??進入4月，隨著“集中供地”政策的落地和實施，一二線城市和三四線城市土地市場將逐漸分化為兩個賽道，企業在不同類型的城市投資策略、投資方式都將重新調整，供給側的變革也將導致行業新一輪的洗牌。

??整體來看，在調控愈發嚴苛之下，房企整體投資態度仍將保持謹慎。

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??今年有近萬億境內外債券到期

??融資方面，今年房企面臨巨量債務到期。據CAIC監測數據顯示，截至3月31日，僅國內300家核心房企今年到期的債券總規模就高達9915億元，比去年多近3000億。為應對今年到期的近萬億境內外債券，2021開年市場就迎來了房企發債潮。

??然而據CAIC數據顯示，2021年一季度，房企在海內外發債累計融資總規模約合人民幣3082億元，較去年同比下滑12%，截至3月底，海外發債總規模僅約合人民幣1127億元，較2020年同比下降37%，僅國內受年初金融機構額度充足、整體信貸環境相對寬松的窗口期影響，總規模達1954億，同比上升14.5%，環比上升30.5%。

??整體來看，在融資環境收緊下房企總體融資量下滑明顯。一方面主要在于一季度經歷春節假期以及統計時間問題，房企融資環比下降；另一方面，2020年8月三條紅線出臺后，2020年的最后一天出臺了房貸集中度管理政策，疊加一季度政策對違規資金的嚴格查處等因素，2021年一季度房地產融資環境收緊愈發明顯，房企融資量持續下滑。

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??境內發債平均利率下探至4.37%

??從融資成本來看，市場利率穩中有降，房企境內發債平均利率下探至 4.37%，為近半年內最低，海外債方面，3月房企海外債平均發行票面利率拉高至8.11%。

??具體來看，國企融資成本略有上升，民企與去年基本持平。一季度，隨著人行、保監會關于銀行金融機構房地產貸款余額占比和個人住房貸款余額占比兩上限政策的落地，房企境內發債阻力略有提升，國企較去年微漲25個基點，民企基本持平。

??從企業規模來看，非百強房企融資積極度最高；TOP50-100房企海外融資成本最高，達8.87%；TOP10房企境內外發行成本相差無幾。

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??國企成融資主力，中小房企融資占比飆升

??在“三條紅線”+“兩限”政策限制下，民營房企融資占比降幅明顯，已由去年的56.1%降至45%，下降11個百分點，國企逐漸替代民企成為融資市場上的主力。

??從投融資占比來看，50強房企拿地投資額占市場總額約55.1%，融資額占市場總額約51.3%，其中投資房企投資集中度有所下降，大型房企拿地投資更加謹慎。

??值得注意的是，一季度非百強房企融資占比由去年下半年的30.8%升至34.7%，3月單月的融資占比更是飆升至53%。

??這主要是由于一方面百強房企的融資規模有所減少，融資規模減少的房企中有約39%的企業同比降幅超過50%，規模總量的減少使得中小房企占比出現了提升。另一方面，在債務到期以及融資環境持續收緊影響的壓力下，中小房企也在積極發債尋找融資渠道。

??我們認為，在“三條紅線”、房貸集中度管理制度壓力下，2021年房企的整體融資環境還將持續收緊，在此情況下，房企融資分化將持續，一方面，財務優秀的房企將獲得更高的有息債增速，企業發展或將提速，融資成本和結構或將得到持續的優化和改善；另一方面，債務狀況較差或者杠桿較高的房企，融資量增長受限。

??未來，在融資環境持續收緊背景下，房企應積極開展更加多元化的融資渠道持續優化自身的債務結構，降低融資成本。同時，企業運營方面應持續優化組織架構，持續提高運營能力，提高項目去化，加快開發周期，加快銷售端現金回流。