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??今日要聞

??全國人大常委會公布2021年度立法工作計劃：未提房地產稅

??高度警惕房地產等領域涉非風險趨向

??14個準特大城市房價：13城市均價過萬

??上海“紅盤”搖號入圍分數提至75.6分

??北京或迎房屋“養老金”改革

??頭部房企回款率提升至90%

??萬科回歸“綠檔”

??中國平安為華夏幸福計提撥備182億元

??方直發展赴港IPO

??聚焦>>

??【1】4月21日，全國人大常委會公布了2021年度立法工作計劃。其中在稅收立法方面，明確要求初次審議印花稅法和關稅法等法律。不過此次立法計劃中，依然沒提及備受市場關注的房地產稅立法。不過，財政部部長劉昆在2020年底撰文表示，按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則，積極穩妥推進房地產稅立法和改革。財政部稅政司司長王建凡4月7日在國新辦發布會上，也表示積極穩妥推進房地產稅立法和改革。據悉，目前除了印花稅法、關稅法外，仍待稅收立法的還有增值稅法、消費稅法、土地增值稅法和房地產稅法。不過，除了關稅法之外，增值稅法、消費稅法和土地增值稅法均對外公開草案征求意見稿，并在2020年上報國務院審議。

??【2】4月22日，從召開的2021年處置非法集資部際聯席會議獲悉，去年全國共查處非法集資案件7500余起，三年攻堅辦結存量案件1.1萬起，涉案金額3800余億元。其中會議要求積極化解重點領域風險。高度警惕私募基金、財富管理、房地產等領域涉非風險趨向，密切關注打著區塊鏈、虛擬貨幣以及解債服務等旗號的新型風險，緊盯養老服務、涉農組織、民辦學校、線上教育等民生領域，對侵害弱勢群體利益的非法集資盡早發現，露頭就打。

??政策>>

??4月22日，北京市住建委等部門就共同起草的《北京市深化住宅專項維修資金管理改革實施方案（征求意見稿）》面向社會公開征求意見。其中征求意見稿明確了維修資金續交方式，允許業主一次性續交或兩年內分期續交，還首次明確業主及其配偶可申請提取其個人住房公積金賬戶內的存儲余額進行維修資金交存。對維修資金補建工作也作出規定。對全市應交未交維修資金的各類住宅的產權單位及產權人，組織開展維修資金補建工作。其中，商品住宅由業主作為補建主體，按照現行商品住宅交存標準進行補建；售后公房則分為兩種情況，一種是未轉為商品住宅的售后公房，由售房單位作為補建主體，按照售房當年的交存標準進行補建；一種是已轉為商品住宅的售后公房，由業主按照現行商品住宅交存標準進行補建。據悉，本次新政的征求時間將持續一個月。除此之外，規范維修資金的使用作出了明確規定，業委會或物管會是小區維修資金使用的申請人。業委會或物管會可自行或委托物業服務人根據維修改造項目情況編制維修資金使用方案，并在小區顯著位置公示使用方案，充分征求相關業主意見并組織表決。與此同時，涉及屋面防水損壞、電梯故障、高層住宅水泵損壞、樓體單側外立面脫落、專用排水設施功能障礙、消防系統功能障礙等涉及重大公共利益的應急維修資金使用的，不需業主進行表決，但需由社區居委會提供現場核實意見，并將使用方案在小區顯著位置公示。

??市場>>

??【1】根據中國房價行情平臺數據顯示，目前14個準特大城市房價中有13個城市平均單價過萬，其中廈門高居榜首，福州和寧波緊隨其后。具體來看，廈門以48570元/平方米的均價在14個城市中高居第一。在全國所有城市中，僅次于深圳、北京和上海三大一線城市，位居第四，甚至超過了一線城市廣州。福州以26566元/平方米的平均單價在14個城市中位居第二。而寧波的房價水平與福州相差無幾，在14個城市中位居第三。整體來看，14個城市中，房價前五名全部來自南方地區，后三名城市則全部來自北方。南方城市新興產業發展較好，年輕人流入較多，收入水平更高，對住房的需求或許更旺盛。相比之下，北方很多地方以國企為主，工業化進程較早，非商品化的住房占比非常大，包括大量的棚戶區改造，使得房價保持相對較低水平。

??【2】由于認籌人數過多，位于上海浦東的浦開仁恒金橋世紀近日向參與認籌的購房者發出通知，該項目將采取積分搖號，入圍分數線為75.6分。這是上海第6個觸發積分搖號的樓盤，也是上海首個入圍分數線超過70分的樓盤。據悉，購房買家積分大都處于中位段50-60分的大環境中，70分對大多數購房來說，已經是望塵莫及的高分。此前觸發積分搖號的5個樓盤中，入圍門檻低的為56.7分，最高達68分。對此，無論是業界、購房者還是開發商，都沒有預料到，上海此次新房搖號的入圍門檻會被拔到75.6分的超高位置。而除此之外，在基礎分全為滿分的前提下，本地戶籍無房家庭需要繳納10年社保，本地戶籍無房單身人士及外地戶籍無房家庭則需要繳納197月社保才能達到入圍分數，即約16.4年。而此次項目火爆其實只是上海樓市的一個縮影，折射出上海樓市高熱度的一面。在拼積分與拼首付的競技中，有一大批低積分或低首付的剛需買家陷入“大熱門樓盤積分不夠，普通樓盤首付不夠，冷門樓盤位置不好”的困局，他們正在與市場僵持著，等待突出重圍的機會。

??企業>>

??【1】短短幾年時間，地產行業從談“規模”改為抓“回款”。在各大房企毛利率普遍下滑，“三道紅線”限制了房企債務融資規模，銷售回款被視為救命稻草。據已公布的年報中發現，2020年房企30強平均指標由80%左右提升至90%線內。具體來看，頭部房企碧桂園2020年全年權益合同銷售現金回籠約5193億元，權益回款率達到91%，連續五年高于90%。恒大財報顯示，2020年恒大合約銷售額從2019年的6011億元增長到2020年的7232億元，增幅為20%。銷售回款率從2019年的78%增長到2020年的90%，增長12個百分點。除此之外，陽光城2020年繼續保持80%以上的現金回款率，平均回款率約80.16%；遠洋集團2020年權益回款率增至93%，連續三年實現增長；中國奧園2020年現金回款率提升至85%，現金回款為1131億元。在業內人士看來，房企如此表現對外輸出信號主要有三點：一是，房子成交且收到了賬款，業務穩定運行中，壞賬產生的比例越低；二是，房企回籠資金比例提高了，能使用的自有現金增加，對于借債的依賴或就能相應減少了，從而公司的債務水平也能得到一定優化；三是，高回款率帶來的充沛現金流能讓房企在資金強監管背景下具備先發優勢，穩定的現金流能讓房企維持或加快其周轉速度。

??【2】4月22日，萬科公布的一季度業績報告顯示，一季度萬科實現營業收入622.64億元，同比增長30.33%；實現歸屬于上市公司股東的凈利潤12.92億元，同比增長3.44%。截至今年一季度末，萬科的凈負債率、現金短債比、剔除預收款項的資產負債率三項指標均優于重點房地產企業資金監測和融資管理規則的要求，符合“綠檔”企業標準。具體來看，公司房地產業務的結算面積為374.7萬平方米，同比增長18.5%；貢獻營業收入530億元，同比增長34.6%；房地產開發及相關資產經營業務收入的毛利率（已扣除稅金及附加）為16.1%。截至報告期末，萬科凈負債率為15.5%，較2020年末下降2.6個百分點；持有貨幣資金1966億元，遠高于短期借款和一年內到期有息負債總和723.7億元；剔除預收款項的資產負債率為69.5%，比2020年末進一步降低0.9個百分點。

??【3】4月22日，中國平安發布的一季報公告披露，中國平安對華夏幸福相關投資資產進行減值計提及估值調整金額為182億元，對稅后歸屬于母公司股東的凈利潤影響金額為100億元，對稅后歸屬于母公司股東的營運利潤影響金額為29億元。業內人士表示，減值計提后，中國平安一季度業績仍穩健增長，顯示對于公司整體經營影響有限。完成撥備計提之后，也便于公司后續輕裝上陣。

??【4】4月21日，方直發展集團在港交所遞交了招股書。招股書顯示，方直發展集團是一家聚焦大灣區經濟圈的成熟領先綜合型房地產開發商之一。公司物業開發項目組合主要遍布大灣區，截至2021年1月31日，公司擁有由43個項目組成的規模化項目組合，共覆蓋廣東省11個城市，其中四個項目乃通過一家聯營公司開發。據悉，為謀上市，方直集團已經準備了差不多兩年的時間。創始人陳專拉來了圈內明星職業經理人許珂，提拔了有“珠三角頂級操盤手”之稱的羅江海，手握近400萬大灣區優質土儲，敲響了港交所的大門。