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??相比去年深圳多次以二手房?jī)r(jià)格同環(huán)比漲幅全國(guó)第一的消息占據(jù)各大媒體頭條，今年深圳頻繁出手調(diào)控樓市成熱議焦點(diǎn)。

??從去年出臺(tái)新政提高購(gòu)房門(mén)檻到今年出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)，再到規(guī)范新房定價(jià)、期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房定價(jià)、精裝修房定價(jià)，深圳對(duì)于樓市調(diào)控不斷加碼，調(diào)控范圍也從全面化轉(zhuǎn)向精細(xì)化，深圳樓市進(jìn)入“冷靜期”。

??根據(jù)深圳市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，5月深圳樓市持續(xù)低迷，新房市場(chǎng)受上半月供應(yīng)不足影響，成交量并未出現(xiàn)反彈態(tài)勢(shì)，二手房市場(chǎng)持續(xù)受新政影響，月度二手房網(wǎng)簽量不僅呈現(xiàn)“四連跌”態(tài)勢(shì)，并首次失守4000套關(guān)口。

??具體來(lái)看，5月份深圳一手住宅成交量2677套，環(huán)比4月3502套成交數(shù)據(jù)持續(xù)下滑23.6%，同比去年5月份3143套下滑14.8%：5月份深圳二手房網(wǎng)簽量共計(jì)3781套（含自助網(wǎng)簽），環(huán)比持續(xù)下降14%，同比去年5月份二手房11028套網(wǎng)簽量大幅下滑了65.7%。

??廣東住房研究中心首席研究員李宇嘉表示，政府對(duì)于樓市調(diào)控效果正在顯現(xiàn)，“深圳從去年7月份開(kāi)始一直對(duì)樓市政策‘打補(bǔ)丁’，無(wú)論是出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)還是調(diào)整落戶(hù)政策等，從現(xiàn)在樓市運(yùn)行階段來(lái)看，確實(shí)起到了很好的效果，目前深圳樓市已經(jīng)處于非常‘冷靜’狀態(tài)”。

??李宇嘉認(rèn)為，只要政府持續(xù)調(diào)控，深圳樓市就可控，深圳樓市也會(huì)逐漸“降溫”。

??亂象頻發(fā)

??深圳出臺(tái)新政背后是市場(chǎng)亂象頻發(fā)，樓市過(guò)于“火熱”。

??在劉軍看來(lái)，5月27日政府出臺(tái)的新政實(shí)行精裝修價(jià)格梯度，是為了約束房企通過(guò)調(diào)整精裝修價(jià)格變相提高房?jī)r(jià)。“很多新房項(xiàng)目因?yàn)閰^(qū)域限價(jià)，開(kāi)發(fā)商無(wú)法提高樓盤(pán)備案價(jià)，就會(huì)提高精裝修價(jià)格，這樣就提高了項(xiàng)目總房?jī)r(jià)。”

??劉軍在深圳從事二手房交易工作，在看他看來(lái)，深圳對(duì)于樓市調(diào)控越來(lái)越嚴(yán)格。

??但他同時(shí)表示，在政府對(duì)樓市嚴(yán)格調(diào)控下，各個(gè)“妖魔鬼怪”都出來(lái)了。劉軍口中的“妖魔鬼怪”指的是市場(chǎng)亂象。

??他表示，近期深圳二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了一些“籃子房”，即有些中介低價(jià)購(gòu)入房屋，花費(fèi)一筆錢(qián)將房子重新裝修一遍，之后將房子高價(jià)出售，從而賺取差價(jià)。“中介會(huì)從業(yè)主手里收購(gòu)一些裝修很差的房源，本來(lái)業(yè)主只賣(mài)600萬(wàn)元，但中介答應(yīng)業(yè)主只要房子由他們代理賣(mài)，可以幫忙免費(fèi)裝修，幫業(yè)主將房子賣(mài)到620萬(wàn)元。但其實(shí)裝修費(fèi)只有5萬(wàn)元，之后中介將這個(gè)房子以680萬(wàn)元賣(mài)出，賺取中間差價(jià)。”

??劉軍進(jìn)一步解釋?zhuān)ツ晟钲凇盎@子房”并不多，今年出現(xiàn)這種現(xiàn)象主要是因?yàn)槎址砍山恢芷诶L(zhǎng)，從1個(gè)月變?yōu)?個(gè)月。

??除了劉軍口中的“籃子房”亂象外，4月央視披露了深圳小產(chǎn)權(quán)房炒賣(mài)情況，投資客囤貨炒賣(mài)小產(chǎn)權(quán)房，開(kāi)發(fā)商將小產(chǎn)權(quán)房包裝成“商品房”后售賣(mài)。

??同時(shí)，根據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，深圳中介市場(chǎng)也出現(xiàn)了一些亂象。

??根據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)布的5月24日至5月30日網(wǎng)簽排行榜顯示，在全行業(yè)中介企業(yè)網(wǎng)簽量TOP10占比中，上榜的10家企業(yè)中有4家企業(yè)屬于經(jīng)營(yíng)異常機(jī)構(gòu)。

??深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)表示，事實(shí)上，各機(jī)構(gòu)以其他機(jī)構(gòu)名義進(jìn)行網(wǎng)簽屬違規(guī)行為，對(duì)于消費(fèi)者而言，在看似便利的服務(wù)下可能潛藏合同簽約方與實(shí)際服務(wù)方不一致風(fēng)險(xiǎn)。

??堵漏洞打補(bǔ)丁

??今年深圳已經(jīng)5次出臺(tái)與房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)政策，不斷為樓市調(diào)控政策“打補(bǔ)丁”。

??1月，深圳出臺(tái)關(guān)于加強(qiáng)商品住房購(gòu)房資格審查和管理新政，對(duì)于炒房客通過(guò)結(jié)婚規(guī)避買(mǎi)房限制行為進(jìn)行嚴(yán)厲禁止；

??2月，深圳發(fā)文建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，引導(dǎo)商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款，防止投資客通過(guò)高杠桿炒房；

??5月8日，深圳市龍華區(qū)住房和建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于禁止代理銷(xiāo)售“小產(chǎn)權(quán)房”的通知》，嚴(yán)厲打擊非法銷(xiāo)售、買(mǎi)賣(mài)“小產(chǎn)權(quán)房”行為；

??5月26日，深圳市發(fā)改委發(fā)布《深圳市戶(hù)籍遷入若干規(guī)定（征求意見(jiàn)稿）》，提高了落戶(hù)的學(xué)歷、年齡要求；

??5月27日，深圳市住建局又發(fā)布新政，規(guī)范新建商品住房和商務(wù)公寓銷(xiāo)售價(jià)格指導(dǎo)工作，限制預(yù)售和現(xiàn)售商品房和商務(wù)公寓批準(zhǔn)銷(xiāo)售價(jià)格不得超過(guò)上一年至今同地段同類(lèi)型新房網(wǎng)簽價(jià)格。同時(shí)，分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目也按前期備案價(jià)格進(jìn)行批復(fù)，預(yù)售商品房和商務(wù)公寓轉(zhuǎn)現(xiàn)售的，原則上備案價(jià)不上調(diào)。此外，實(shí)行精裝修價(jià)格梯度，最高精裝修標(biāo)準(zhǔn)為6000元/平方米，最低為3000元/平方米。

??58安居客房產(chǎn)研究院南部分院副總監(jiān)吳春薇在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示，目前深圳出臺(tái)的調(diào)控政策，就是在一步步“打補(bǔ)丁”，保護(hù)真剛需群體。

??“目前新房市場(chǎng)打新過(guò)熱的情況下，大家看到的是房?jī)r(jià)的上漲，房子的居住屬性被弱化。要想解決掉真正剛需住房問(wèn)題，必須堅(jiān)持走‘房住不炒’道路。”吳春薇表示。

??供需矛盾亟待破局

??相比去年深圳樓市“瘋狂”，今年相關(guān)房地產(chǎn)從業(yè)人員對(duì)于樓市最深的感受是“穩(wěn)”。

??張力目前負(fù)責(zé)寶安一個(gè)新盤(pán)項(xiàng)目銷(xiāo)售，他表示，今年深圳新房市場(chǎng)比去年穩(wěn)一點(diǎn)。

??“去年新房市場(chǎng)狀態(tài)是幾千人搶幾百套房，導(dǎo)致很多人都去跟風(fēng)，只要有新盤(pán)推出購(gòu)房者就去參與打新，有些人已經(jīng)沒(méi)有辦法理智地去面對(duì)買(mǎi)房這個(gè)問(wèn)題。但今年有些項(xiàng)目會(huì)同時(shí)開(kāi)盤(pán)，分散客流，提高打新概率，只要購(gòu)房者持續(xù)參與打新能買(mǎi)到。”張力說(shuō)。

??有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，6月深圳預(yù)計(jì)有18個(gè)項(xiàng)目入市，其中有16個(gè)項(xiàng)目為住宅產(chǎn)品。

??劉軍和張力的感受一樣，在政策不斷加碼后，深圳樓市開(kāi)始趨穩(wěn)。

??關(guān)于這點(diǎn)，體現(xiàn)在了劉軍門(mén)店成交量上。去年，劉軍所在門(mén)店一個(gè)周會(huì)成交四五單，基本上保持每天都有成交量。但是今年，最好的情況下一周只能成交2單。

??但他認(rèn)為，目前有些人不是不想買(mǎi)了，只是買(mǎi)不起了。通過(guò)各種政策來(lái)緩解有些人的購(gòu)房需求讓樓市進(jìn)入一個(gè)“冷靜期”，但這部分人的購(gòu)房需求會(huì)在后期釋放。

??在吳春薇看來(lái)，目前深圳樓市除了主要供需矛盾之外，還存在兩個(gè)極端矛盾。“目前來(lái)看，深圳房?jī)r(jià)已經(jīng)高企，剛需購(gòu)房道路艱難，但是豪宅市場(chǎng)又很火熱，出現(xiàn)搶房熱潮，如何解決供需問(wèn)題是最重要的。”

??吳春薇認(rèn)為，目前深圳集中供地可以在一定程度上緩解供需矛盾。“深圳現(xiàn)在集中供應(yīng)了，5月底到6月初這一波集中開(kāi)盤(pán)可以看到搶房、積分入圍情況有所減少，并且每季度公布計(jì)劃入市樓盤(pán)，在一定程度上緩解了買(mǎi)房焦慮情緒，也有利于市場(chǎng)健康發(fā)展。”

??吳春薇表示，深圳要堅(jiān)定落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，加快城中村改造進(jìn)程，增大人才安居房等供應(yīng)，并通過(guò)盤(pán)活存量土地，挖掘庫(kù)存房源來(lái)解決好新房供需失衡情況。

??數(shù)據(jù)顯示，深圳2020年常住人口達(dá)到了1756萬(wàn)，與2010年第六次全國(guó)人口普查相比，深圳10年間常住人口增加約714萬(wàn)人，增速高達(dá)68.47%。

??根據(jù)焦點(diǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，過(guò)去10年，深圳市居住用地成交面積僅431.5萬(wàn)平方米，在全國(guó)納入統(tǒng)計(jì)的103個(gè)城市位居末位。

??焦點(diǎn)研究院認(rèn)為，長(zhǎng)期以來(lái)，深圳市場(chǎng)的供應(yīng)規(guī)模有限，供求關(guān)系矛盾較為尖銳。在深圳城市快速崛起、城鎮(zhèn)化率大幅上揚(yáng)背后，是供地格局的亟待破局。（文中劉軍和張力為化名）