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??“已進入城市更新發展快車道的上海，最近又有新動作。

??日前，全國規模最大的城市更新基金在上海正式落地，總規模約800億元人民幣，定向用于投資舊區改造和城市更新項目。對于已在上海布局城市更新項目的房企來說，無疑是一個好消息。

??自2021年以來，“十四五”規劃明確提出城市更新行動，首次寫入政府工作報告等利好加持下，城市更新已經成為房地產行業的高頻詞。但資金成本過高成為首要難題，參與者多為資金實力雄厚的國企或規模房企，存量時代下，更多房企很難從中分一杯羹。

??而此次上海地產集團與招商蛇口(11.310, 0.00, 0.00%)、中交集團、萬科、國壽投資、保利發展、中國太保(33.970, 0.00, 0.00%)、中保投資等合作機構簽署戰略合作協議，由上海本土國企與大型開發商和險資共同成立城市更新基金，一方面對上海城市更新起到明顯推動作用，另一方面也成為其他城市和地區在城市更新方面籌措資金的新樣本。”

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??上海城市更新迎最后窗口期

??作為國內發展領先的一線城市，上海城市更新發展起步較早，自1992年上海啟動了“365危棚簡屋”攻堅至今，上海城市更新改造之路已走過30年。

??“十四五”期間，上海城市更新或將進入最后的窗口期。

??從總量上來看，上海整個城市更新總量十分可觀。2021年2月上海市政府印發《關于加快推進本市舊住房更新改造工作的若干意見》，“十四五”期間，上海全市將全面啟動以拆除重建（含原址改建）為主的280萬平方米不成套職工住宅和小梁薄板房屋的更新改造；力爭2000年底之前建成、納入改造范圍、符合改造條件的各類舊住房改造實現全覆蓋。

??也就是說，整個上海“十四五”期間拆除重建面積可達280萬平方米，城市更新紅利將得到釋放。

??有別于其他城市，上海的城市更新工作以中心城區改造為主，“十四五”期間再提速。據上海市政府發言人介紹，“十三五”期間，上海市中心城區共改造二級舊里以下房屋約281萬平方米，目標完成率達到117%，其中2020年計劃完成55萬平方米，實際完成75萬平方米，目標完成率高達136%。

??步入“十四五”之后，上海城市更新仍將保持高速發展節奏，預計2021年完成成片二級舊里以下房屋改造70萬平方米、3.4萬戶；2022年完成40余萬平方米、2.2萬戶，基本實現中心城區成片改造收官。另外，“十四五”期間，上海還計劃完成中心城區零星二級舊里以下房屋改造約48.4萬平方米。

??圖：上海市中心城區2016年-2022年城市更新實施情況（單位：萬平方米）

??備注：2016年-2020年為實際完成量，2021、2022年為計劃完成量

??數據來源：CRIC整理

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??參與者仍以本土國企為主

??實際上，新成立規模約800億的城市更新基金，恰恰是上海發力城市更新，以吸引更多社會資本力量廣泛參與。

??上海城市更新參與者眾多，其中國企開發商在上海城市更新中扮演重要角色，尤其是上海地產集團等本土國企，2019年時，上海地產參與了全年舊城改造量已超過四成。

??2020年上海市城市更新中心在上海地產公司掛牌成立，作為全市統一的舊區改造功能性平臺，負責舊區改造、舊住房改造、城中村改造及其他城市更新項目的實施。自2020年成立以來，城市更新中心已經參與舊改量占到全市舊改總量的60%以上。

??大型國企、央企憑借資金優勢，也積極參與上海的城市更新改造。2018年中海斥資近百億斬獲真如城市更新土地，2020年又與黃浦政府合作，擬斥資590億參與建國東路67-71街坊改造。

??外來房企和港資也在不斷尋求參與上海城市更新的契機，尤其是像佳兆業、俊發等專注城市更新開發的房企都在上海落子。 

??表：參與上海城市更新的部分房企概況

??數據來源：CRIC整理

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??入局者仍需關注三個關鍵點

??百強房企中參與城市更新的比例已達到80%，并且已有51%的房企運營規模超百萬方，早期布局的項目已進入價值兌現期。從城市的角度來看，上海城市更新相關政策較為完善，百強房企中萬科、中海、融創等10余家房企已參與到上海城市更新項目中。

??值得注意的是，上海城市更新對于社會資本比較開放，除百強房企以及地方國企外，部分活躍的小型房企也在積極參與城市更新業務，這些房企往往憑借優勢片區或專長，以獲得差異化優勢。

??首先，在參與方式上，現階段房企參與上海城市更新的主要途徑是與當地區政府接洽成立合資公司。目前上海城市更新采取“政企合作、市區聯手、以區為主”的城市更新政策，即簡政放權給區政府，由區政府組織公開遴選市場主體實施更新改造，一般情況下，選定改造主體后由區政府和城市更新主體共同成立合資公司實施。

??其次，在具體實施上，現階段土地征收多由政府負責，采取協議出讓和招拍掛并舉的模式。上海城市更新土地出讓需要通過兩輪征詢，首輪是以問卷形式看居民是否愿意改造，第二輪是與居民溝通安置補償條件，均達成通過率后方可開始征收。目前這一工作基本由政府成立的征收部門處理，征收成功之后再出讓給企業。

??在出讓方式上，上海采取協議出讓與招拍掛并舉兩種。比如，祥生2003年參與的虹口四平路改造項目、仁恒150億拿下2002年出讓改造權的蔣家浜項目均為協議出讓；而萬科拿下的寶山楊行舊改項目，俊發青浦徐涇鎮老集鎮舊改項目以及中海普陀真如紅旗村舊改項目等，都采用的是招拍掛出讓的方式。

??另外，需要注意的是，入局上海城市更新并非易事。現階段上海的城市更新項目普遍改造資金壓力大，且涉及歷史風貌保護和綜合開發，對開發商綜合能力提出較高要求。歷經30年發展，現階段上海仍然留存的城市更新項目多為居于城市核心區域，改造成本高，拆遷安置難度大，以及多年仍未成功拆遷的難度大的項目，投入資金動輒百億。其次，上海舊改范圍中多包含歷史建筑，開發商在負責興建同時往往還要負責修繕和維護歷史風貌建筑，而且由于地處核心區，這些土地多需要開發為商住辦的綜合型地塊，對企業的綜合開發能力提出了比較高的要求。

??從上海城市更新進程、參與主體來看，無論是政策端，還是具體實施過程，上海對城市更新都有比較的大支持，市場正呈現出百花齊放的狀態。800億城市更新基金的成立將幫助推進上海市舊改的順利推進，與此同時，參與者有望通過該基金在上海城市更新市場分得一杯羹。

??而對于其他房企而言，目前上海城市更新已經進入最后的窗口期，因此資金實力較強，綜合開發能力突出的房企可以與中心城區政府洽談合作；也可以關注一些早期遺留的“毛地”，通過股權收購或者協議出讓的方式參與；而部分能力有限或者城市更新經驗薄弱的房企，同樣可以從周邊區域和零星舊改項目尋找一些機會，參與上海更新改造。