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??王迎超 中房報(bào)記者 高中華丨大連報(bào)道

??經(jīng)歷了數(shù)月火熱行情之后，大連房地產(chǎn)市場(chǎng)從5月中下旬開始，出現(xiàn)了降溫動(dòng)向。

??大連官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1月至4月，大連市房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)11%。商品房銷售面積199萬平方米，同比增長(zhǎng)52.7%。商品房銷售額277億元，同比增長(zhǎng)68.2%。

??這波強(qiáng)勁走勢(shì)有著深度的現(xiàn)實(shí)原由。2020年年底，疫情暴發(fā)積壓了一批購房需求，加上土地市場(chǎng)連續(xù)火爆拉高樓市預(yù)期等多面因素，大連房地產(chǎn)市場(chǎng)自春節(jié)后火熱運(yùn)行。

??大連同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“大連同策”）咨詢總監(jiān)畢恩浩分析稱，隨著價(jià)格不斷上漲，住宅產(chǎn)品大量入市，人們對(duì)未來收入的預(yù)期放緩導(dǎo)致透支型客群的減少、銀行限貸導(dǎo)致置換型客戶需求被壓制，越來越多的購房客戶開始回到觀望狀態(tài)，從5月中下旬開始，大連看房量和成交量降幅明顯，市場(chǎng)開始出現(xiàn)降溫。

??大連同策的市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，5月份大連市商品房成交面積為55.69萬平方米，成交金額為88.64億元，雖然成交面積和成交金額同比均上升了21%，但從環(huán)比4月的成交面積65.93萬平方米和107.25億元成交額來看，下降幅度明顯。

??市場(chǎng)一度火爆 “3萬+”產(chǎn)品紛紛入市

??“上半年我們的項(xiàng)目銷售很好，目前住宅產(chǎn)品已經(jīng)全部售罄，僅有部分公建在售。”萬科翡翠書院營(yíng)銷經(jīng)理高敏告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者。

??“從今年春節(jié)之后，大連市場(chǎng)明顯轉(zhuǎn)好，3、4月份的時(shí)候達(dá)到高峰，目前我們推出的3棟樓已基本售罄。”融創(chuàng)壹號(hào)院項(xiàng)目主策董方旭稱，作為融創(chuàng)中國(guó)在東北首個(gè)落地的壹號(hào)院系高端產(chǎn)品，住宅產(chǎn)品單套售價(jià)基本都在400萬元以上，“原本以為項(xiàng)目主要客群是40歲以上的中產(chǎn)階層，出乎意料的是，銷售過程中‘80后’‘90后’成為了絕對(duì)主力，在這部分人群中，新媒體從業(yè)人員、主播、網(wǎng)絡(luò)買手等新興職業(yè)者占據(jù)了相當(dāng)一部分比例”。

??“目前我們項(xiàng)目的洋房已基本售完，前幾個(gè)月中海各項(xiàng)目的銷售業(yè)績(jī)比起去年同期基本都翻了一番以上。”中海閱麓山營(yíng)銷經(jīng)理孫亮說。

??萬科翡翠書院、融創(chuàng)壹號(hào)院、中海閱麓山等項(xiàng)目的銷售成績(jī)是大連上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱的一個(gè)縮影。

??是什么支撐起大連樓市的這種火爆？

??畢恩浩分析稱，去年年底疫情暴發(fā)積壓的一批購房需求、局部區(qū)域熱度不斷提升帶動(dòng)的買漲不買跌的購房心態(tài)、土地市場(chǎng)的連續(xù)火爆不斷拉高了購房者的心理預(yù)期、全球通脹導(dǎo)致高財(cái)富人群避險(xiǎn)情緒增強(qiáng)等諸多因素，聯(lián)合構(gòu)成了大連房地產(chǎn)市場(chǎng)自春節(jié)后不斷火熱上漲的幕后推手。

??大連東港板塊，素有市區(qū)房?jī)r(jià)天花板的稱號(hào)。摘得了東港最后一處居住用地（70年非填海）的中海東港項(xiàng)目的入市，對(duì)于大連全市房地產(chǎn)市場(chǎng)的示范和帶動(dòng)意義，不言而喻。

??“原來東港板塊的項(xiàng)目均價(jià)一直在2.6萬元至2.7萬元/平方米，但今年產(chǎn)生了明顯變化，中海東港項(xiàng)目的入市，成為東港板塊首個(gè)價(jià)格超3萬元/平方米的項(xiàng)目，這個(gè)均價(jià)高達(dá)47500元/平方米的項(xiàng)目熱銷也帶動(dòng)了許多原本觀望的客戶跟進(jìn)，越來越多的客戶開始認(rèn)可這個(gè)價(jià)格，從而拉升了整體心理預(yù)期。”畢恩浩分析稱。

??在此之前，大連普通住宅超過3萬元/平方米的項(xiàng)目屈指可數(shù)，位于甘井子區(qū)的新希望錦麟玖璽已從2020年3月21日開盤時(shí)3萬元/平方米的均價(jià)，上漲為目前的35000元/平方米。即將入市的高新區(qū)華潤(rùn)置地瑞府，以及沙河口區(qū)的遠(yuǎn)洋萬玥府和中海云川源境項(xiàng)目，也都給出了3萬元/平方米以上的放風(fēng)價(jià)格。

??房企摘地情緒高漲 高溢價(jià)地塊頻出

??“面包”的熱銷帶動(dòng)了“面粉”的行情，前幾個(gè)月，開發(fā)商摘地情緒高漲，高溢價(jià)地塊頻頻出現(xiàn)。

??2月4日，招商蛇口以21.2億元、溢價(jià)44%擊敗華潤(rùn)、保利等8家房企競(jìng)得大連體育新城一宗住宅用地，折合成交樓面價(jià)11126元/平方米。

??5月21日，大連甘井子區(qū)泉水板塊3宗土地拍賣，吸引了金地、綠城、龍湖+中鐵建、萬科、遠(yuǎn)洋、碧桂園、平安、中海、保利、華潤(rùn)、大華、信達(dá)、大連錦盈13家房企參與。最終，萬科、綠城瓜分了3宗新地，成交總價(jià)超28億元。其中萬科摘得的一宗土地成交總價(jià)8.16億元，溢價(jià)率達(dá)49%，綜合樓面價(jià)11612元/平方米。由綠城摘得的一宗土地成交總價(jià)為15.04億元，溢價(jià)率達(dá)48.6%，綜合樓面價(jià)12068元/平方米。

??大連主城區(qū)內(nèi)可用的住宅土地較少，這些稀缺的土地資源吸引了眾多房企的爭(zhēng)搶。土地市場(chǎng)的連續(xù)火爆也不斷拉高了購房者的心理預(yù)期，隨著新房土地價(jià)格的提升，銷售價(jià)格也在水漲船高，從而帶動(dòng)了全城房?jī)r(jià)的上漲。“大連市場(chǎng)的火爆有著結(jié)構(gòu)分化性上漲的特點(diǎn)，主要得益于主城區(qū)（中山、西崗、沙河口、甘井子、高新區(qū)）等區(qū)域熱點(diǎn)板塊項(xiàng)目的帶動(dòng)作用。”畢恩浩分析稱。

??從波峰到波谷 大連樓市開始降溫

??鄭雯（化名）今年年初從外省應(yīng)聘到大連一所高校任教授，工作穩(wěn)定后，她打算在學(xué)校所在的區(qū)域買房，穩(wěn)定的工作和不菲的收入，向來是銀行發(fā)放貸款的優(yōu)質(zhì)客戶人群，但從5月初與某樓盤簽約后，鄭雯一直沒等來房貸發(fā)放的消息，“催了好多遍，我都不太想買了。”鄭雯說。

??“房地產(chǎn)行情必然存在著波峰與波谷，此前的一輪上漲行情已經(jīng)達(dá)到了波峰，我們觀察到，從5月中下旬開始，大連樓市開始從波峰走向波谷。”畢恩浩分析稱，隨著房?jī)r(jià)的不斷上漲，住宅產(chǎn)品的大量入市，人們對(duì)未來收入的預(yù)期放緩導(dǎo)致透支型客群減少。此外，銀行限貸政策也導(dǎo)致不少像鄭雯這樣的剛需和置換型客戶需求被壓制，越來越多的購房客戶開始回到觀望狀態(tài)，從5月中下旬開始，大連看房量和成交量降幅明顯，市場(chǎng)開始出現(xiàn)降溫。

??畢恩浩的這一觀點(diǎn)，也得到了多位項(xiàng)目一線人員的認(rèn)可。

??“我們項(xiàng)目的銷售情況從5月中下旬開始出現(xiàn)下降趨勢(shì)，下浮了30%左右，主要是大量競(jìng)品扎堆入市，客戶出現(xiàn)了分流，據(jù)我們了解，各項(xiàng)目的到訪量普遍下降。”大連中海閱麓山營(yíng)銷經(jīng)理孫亮告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，預(yù)計(jì)下半年樓市會(huì)偏向平穩(wěn)狀態(tài)，再想取得類似之前這樣大的突破比較困難。董方旭同樣表示，融創(chuàng)壹號(hào)院從5月中下旬業(yè)績(jī)開始回落，6月份開始，客戶到訪量和成交業(yè)績(jī)下降明顯。

??“下半年這一趨勢(shì)很難改變。預(yù)計(jì)下半年土地將會(huì)加速整理、出讓，供給端擴(kuò)大，需求端又被卡死，會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成一定沖擊。”畢恩浩表示，“房?jī)r(jià)是否下跌，目前也存在不確定性，不排除有個(gè)別房企率先‘降價(jià)搶收’，這對(duì)市場(chǎng)的沖擊會(huì)有，但影響不會(huì)那么大。”