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??張志強(qiáng) 中房報記者 郭家豪 長春報道

??市場競爭激烈，“壓力大”已成為長春房地產(chǎn)從業(yè)人員口中的高頻詞。

??站在年中的時間節(jié)點(diǎn)，回望2021年上半年長春樓市，最重大的事件之一莫過于兩次土地集中拍賣。土地拍賣在局面上給長春樓市注入了一劑鎮(zhèn)定劑，但供應(yīng)量和后市走勢讓一些人和個別自媒體據(jù)此唱衰長春樓市。

??“長春樓市預(yù)期是好的，開發(fā)商的壓力來自競爭上。”真實的長春樓市到底是怎樣的態(tài)勢，中國房地產(chǎn)報記者數(shù)日來采訪了企業(yè)、觀察人士和消費(fèi)者，他們給出了最一線的答案。

??土地拍賣回歸理性，“桌底勾地”也行不通了

??4月份和6月份，長春推出了兩次土地集中出讓活動，記者以《長春第一場土地集中出讓平緩收場 為試點(diǎn)城市“開了好頭”》和《長春第二批土地集中出讓“涼涼”？專家：回歸理性》為題，作了全面細(xì)致的報道。

??長春首輪集中供地共成交了40宗地塊，30宗地塊底價成交，只有6宗地塊出現(xiàn)多家房企競價，僅有1宗地塊達(dá)到最高限價，成交面積390.6萬平方米。

??第二輪集中供地，8宗地塊先后終止出讓，18宗地塊無企業(yè)報價，僅有3宗地塊有多家房企報名參與競拍，成交約435萬平方米。

??兩輪土地集中出讓雖然市場整體熱度不高，但商住用地總成交約825萬平方米，比去年全年的商住用地總成交面積795萬平方米還多了約30萬平方米。專家認(rèn)為，土地市場整體并沒有冷，而是之前熱點(diǎn)板塊土地溢價率高，競爭激烈，現(xiàn)在回歸理性。

??對今年長春實施土地集中出讓以來的市場變化，長春本地媒體資深記者王月認(rèn)為，頭部房企進(jìn)駐的區(qū)域更多了，拿地也更多了，本土房企拿地反而謹(jǐn)慎一些。

??吉林省富騰房地產(chǎn)開發(fā)（集團(tuán)）有限責(zé)任公司副總經(jīng)理李春林接受采訪時說，長春今年的土地供應(yīng)可以說是海量供應(yīng)，上半年的商住用地供應(yīng)就已經(jīng)超過了去年一年的總量。“以前房企‘桌底勾地’的操作辦法已經(jīng)行不通了，位置好的地塊幾乎都被頭部房企收入囊中。”

??對于土地集中出讓，華潤、萬科等頭部房企的資金成本低，相比本土房企則需要舉全公司之力拿地，在對經(jīng)濟(jì)效益的測算和快速反應(yīng)能力上，頭部房企都要比本土房企要強(qiáng)很多，如中海去年年底在同心湖地塊拿地，今年6月末就開盤了，賣了7億多元，富騰地產(chǎn)也是在去年年底拿的地，現(xiàn)在還在報批階段。

??消費(fèi)者更看重品質(zhì)和位置雙好

??童女士是去年剛來長春工作，在父母的幫助下，她想在長春買套房子。她告訴記者，買房要考慮的因素很多，首先是地理位置不能太偏，最好是靠近地鐵，交通便利；其次是醫(yī)療配套，“將來想和父母在一起住；第三是教育資源，房子附近如果能有個好學(xué)校，那是最理想了。

??對于長春房價，童女士覺得肯定還會漲，但可上漲空間不會很大。

??長春市民王女士去年在高新南買了一套150多平方米改善戶型的房子，今年6月27日已交房。王女士說，看中的就是房企的品牌和口碑，收房時，她對于開發(fā)商的建筑質(zhì)量和園區(qū)的整體景觀設(shè)計非常滿意。

??李春林對此向記者說，品質(zhì)好、位置好的房子是“硬通貨”，價格堅挺而且不愁賣。“以前魚龍混雜的狀態(tài)一去不復(fù)返了，長春房地產(chǎn)市場好的時候，什么房子都能賣掉，現(xiàn)在市場已經(jīng)進(jìn)入分化狀態(tài)。像長春周邊的文旅項目表現(xiàn)一般，即便是剛需的戶型也賣不動，而像凈月區(qū)某本土房企的項目，銷售價格每平方米1.6萬元左右，還是改善型的大戶型，房子賣得非常好，前些天開盤銷售了6億多元。”

??在品牌和規(guī)模拼不過一線品牌房企的情況下，本土房企如何“突出重圍”，這是很多人在關(guān)心和考慮的事情。“未來長春樓市一定會進(jìn)入品質(zhì)打造的時代，房企會不約而同在品質(zhì)上競爭。”李春林說，本土房企如何跟一線品牌房企爭奪市場？唯有做精、做細(xì)、做美。他列舉了幾個本土房企的項目，都在細(xì)節(jié)上下了功夫。“購房者的認(rèn)知已經(jīng)和以前不一樣了，現(xiàn)在倒逼開發(fā)商品質(zhì)升級，如將一些新古典和新中式的風(fēng)格設(shè)計融入其中。”

??壓力來自競爭，樓市預(yù)期是好的

??對長春樓市，萬星房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司總經(jīng)理李昂認(rèn)為，今年上半年新房市場比較冷，上半年的兩輪土地集中供應(yīng)量非常大，但地價并不便宜，有地塊樓面價達(dá)到了6000多元，本土房企拿地都非常謹(jǐn)慎，“可以說，如果要利潤就是不拿地，我認(rèn)為一線房企拿地都是為了完成任務(wù)” 。

??李昂說，他們公司去年拿了地，今年沒有拿地計劃。他認(rèn)為今年上半年本土房企的觀望情緒比較重，下半年的市場情況不會有明顯變化，現(xiàn)在只能看明年二三月份的樓市表現(xiàn)了。

??當(dāng)記者問到二手房貸款收緊的消息對新房市場有何影響時？李昂表示，這對新房市場并不是利好消息，因為很多購買新房的人，都是賣掉自己之前的房子，然后再去買新房，無房購房者相對占比要少一些。

??“市場壓力肯定是有的。”克而瑞長春機(jī)構(gòu)資深分析師姜峰說，2021年上半年長春新房供應(yīng)量大，尤其是6月下旬很多新品上市，有的表現(xiàn)好，有的表現(xiàn)差。“今年上半年長春樓市并不太好，各開發(fā)商的銷售壓力很大，但總體已經(jīng)比2020年的表現(xiàn)要好多了，根據(jù)我們的數(shù)據(jù)，基本恢復(fù)到了2019年的90%左右。”

??“開發(fā)商既然敢拿地，就表明對市場還是有信心。”姜峰說，今年上半年中鐵拿了140多萬平方米土地，銷售壓力必然不小，現(xiàn)正在大規(guī)模招聘銷售人員，為的就是在下半年發(fā)力。“如果2022年的市場非常好，開發(fā)商手里沒有產(chǎn)品，那就尷尬了。”很多開發(fā)商都是百萬平方米的項目，比如保利和中海，無疑看好后市。

??姜峰告訴記者，根據(jù)CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)顯示，2021年1-5月，萬科在長春地區(qū)實現(xiàn)銷售金額約32.75億元。吉林大眾置業(yè)集團(tuán)累計實現(xiàn)總銷金額約18.44億元，總銷面積約19.92萬平方米。華潤置地(長春)公司累計實現(xiàn)銷售金額約16.11億元。這都是銷售額最好的企業(yè)。截至5月末，長春市商品住宅可售存量為1121.2萬平方米，去化周期為15.1個月，有所提高。

??“截至目前，萬科在長春已經(jīng)銷售40多億元，今年可能會達(dá)到100億元，去年是60多億元。這能說市場不好嗎？開發(fā)商的壓力是來自競爭層面，市場預(yù)期是好的。”