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??北京樓市2021年“上半場”已悄然落幕，“穩”字貫穿始終。

??上半年，在全球貨幣寬松、國內疫情得到有效控制、購房需求集中釋放等多重因素影響下，一波從2020年下半年開始的成交反彈使多地房價蠢蠢欲動，樓市調控迎來挑戰，以北上廣深為代表的一線城市上漲壓力最為明顯。

??市場上暗流涌動，調控政策頻頻出招，有統計稱，僅上半年全國樓市調控政策就超過200次。北京更是“哪里冒頭打哪里”，二手房價起來約談中介，學區房價起來調學區，金融管控更是監管從嚴。

??作為全國樓市風向標之一的北京，新土地供應模式下企業紛紛調整打法；限競房去化也成為上半年北京樓市新房成交主力。

??從北京樓市整體數據看，新房成交量雖整體上揚但調控政策延續性降低了房價暴漲預期，目前成交量價基本穩住。

??限競房成新房成交主力

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數據來源：北京中原新房

??根據北京中原新房統計數據顯示，今年1-6月，北京新建商品房（不含拆遷房、商品住宅、共產房、寫字樓、商業）成交市場量價齊升，創下5年同期新高；成交額2412.37億元，同比增長1倍；成交套數41825套，同比增加84%；成交均價47068元/平方米，僅次于2017年下半年48145元/平方米，環比去年下半年增長1586元/平方米。

??對比成交量攀升，新房成交均價波動幅度控制在可接受范圍。究其原因，與限競房去化緊密相關。

??5月，北京首輪集中供地對每宗地都設制了價格上限，沒有“地王”，從土地供應端減少市場炒作。新供地模式下，限競房退出歷史舞臺，這讓目前市面上價格相對穩定的限競房未來有可能變成稀缺資源，曾一度出現嚴重冷熱不均的限競房普遍進入加速去化通道，成為新房市場成交主力。

??“現在已經不推新的限競房土地了，市場上限競房賣一套少一套，我們項目剩下的房源已經不多了。”青龍湖某項目銷售人員告訴中國房地產報記者。隨著市場回暖，限競房扎堆的青龍湖區域多個項目銷售加速，除龍湖操盤的熙湖悅著由于銷售許可證未批，還有千套左右房源外，周邊金地、萬科、首開等多個項目均已進入尾盤銷售階段。

??除了青龍湖，同樣限競房扎堆的亦莊目前也已存貨不足。“是限競房，價格有上限，但疫情期間各種促銷政策現在都取消了，總價要比朋友買時貴60多萬元/套。89平方米的之前總價420萬元，現在是480萬元，每平方米貴了好幾千元，戶型還沒他們的好，周邊幾個項目也都沒什么房了。”打算在亦莊河西區域買房的李丹告訴中國房地產報記者，猶豫之間購房成本增加不少。

??過去兩年，雖然部分限競房由于價格優勢曾供不應求，但也有不少位置偏遠的限競房去化并不理想。隨著去年下半年北京市場整體成交回暖，供地端風向轉變，這種情況悄然改變，在上半年新房成交中限競房占據大半江山；同時，限競房價格上限機制有效抑制了新房價格大幅上揚，使新房均價維持在一個基本平穩狀態。

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數據來源：北京中原新房

??此外，上半年新房熱度與房企推盤節奏也有關。北京某頭部房企銷售人員王樂在接受中國房地產報記者采訪時說：“開年我們就制定好策略，盡快跑量，把第二季度當成第四季度一樣去沖刺，主要擔心疫情反復或調控政策影響；這也是對全國形勢一個基本判斷，并不限于北京市場。”

??調控定點爆破：二手學區房成調整重點

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制圖：楊鎵

??新房成交升溫之時，二手房市場活躍度也在上升。

??“開始看好的一套房，一周時間每平方米漲了3萬元，最夸張的是稍一猶豫房就被人買走了，趕緊轉頭想買另外一套備選，被房東直接拒絕說不賣了。“這是今年2月底，陳域在海淀選購二手房時的親身經歷。

??上半年，一波洶涌的學區房行情帶動北京二手房市場跳漲。

??根據北京市住建委公布網簽數據統計，2021年上半年北京二手房網簽共計110182套，這一網簽量是自2017以來二手房上半年網簽量的5年新高，僅次于樓市大火的2016年上半年的135507套網簽量。分月數據來看，北京上半年二手房市場成交量高點出現在3月，正是學區房火爆時，單月成交突破20000套。

??房產中介夏丹說，“去年受疫情等多方面因素影響，二手房成交量和價格都一般，但在三四月份學區房集中成交拉高了一波行情。”

??據夏丹介紹，隨著成交量放大，上半年北京海淀、亦莊、望京等區域二手房價格上漲明顯。

??針對炒作學區房現象，北京市住建委反應很快，4月22日發布的《關于進一步加強房地產市場秩序整治工作的通知》提出，要重點針對近期群眾反映強烈的機構炒作學區房、經營貸違規進入樓市、群租房治理等問題，依法從嚴懲處，形成高壓態勢，規范市場秩序。4月23日，2021年海淀區義務教育階段入學政策正式對外發布，在學區房炒作重災區海淀進一步明確了“多校劃片”實施方式，繼續加大調控力度，從而降低市場炒作沖動。

??隨后，4月30日召開的中央政治局會議特別強調，要防止以學區房等名義炒作房價，明確的指向就是炒作學區房引發了去年以來幾個熱點城市房價波動問題。在深圳、上海學區房問題越演越烈時，北京學區房熱度首先降溫，二手房整體漲勢也隨之改變。

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制圖：楊鎵

??對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，“北京學區房調控屬于力度比較大、持續時間比較長的，尤其是劃片入學等政策，客觀上減少了各類學區炒作。就后續改革方向看，北京學區房預計會有各類新的改革，包括一些名師資源的重新配置，防范一些住宅項目隨意炒作學區等，都是有可能的。”

??上半年整體平穩 下半年還存變數

??樓市調控曾有“打壓-松綁-反彈-打壓”怪圈，在一波又一波大小周期中，房價越來越高。自2017年3月開始的“史上最嚴”樓市調控至今已持續5年，即使在疫情沖擊下，“救市”呼聲高漲時，“房住不炒”基調依舊未變，正是在這樣大背景下，北京樓市交出了答卷：沒有重蹈2016年覆轍，整體處于可控范圍。

??隨著大部分限競房完成去化、首輪集中供地項目入場，北京新房市場也會面臨新選擇。從首輪集中供地拍地結果看，未來五環外樓面價或許將進入每平方米6萬元+時代，給下半年北京樓市價格帶來上漲預期。

??對此，合碩機構首席分析師郭毅表示，“隨著限競房加速去化，未來五六環新房房價整體會有小幅上漲，價格預期會和限競房形成鮮明對比。除非到年底這批集中供地項目能在產品體驗上有創新和突破，推動升級改善需求，否則，下半年成交小幅下滑趨勢可能會更加明顯。”

??二手房方面，從近幾天持續發酵的西城區“最嚴”教改政策落地市場反應來看，學區房降溫依舊是下半年二手房調控重點。隨著新一批適齡兒童入學時間臨近，調控效果也會逐步顯現。與此同時，上半年已啟動的城市更新、老舊小區改造、租賃住房建設、中介行業整頓等也都會對市場形成新的變量。

??2021年上半年，政策調控正在慢慢擠壓房地產存在的泡沫；下半年，調控動作或許還會持續，一個更加健康市場也將呈現。